Как разменять общую квартиру на две однушки с несовершеннолетним собственником и самовольной перепланировкой: правовые аспекты
Оценка исходной ситуации
Вы с братом владеете двухкомнатной квартирой в старом доме на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле). Желание прекратить долевую собственность и получить в индивидуальную собственность отдельные квартиры понятно. Технический выдел долей в натуре из квартиры в многоквартирном доме, как вы верно заметили, практически невозможен, поскольку законодательство прямо запрещает выдел доли в праве на общее имущество многоквартирного дома, а сама квартира как единый объект требует капитальной реконструкции для создания изолированных помещений.
>«Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно от права собственности на указанное помещение.» (ЖК РФ, статья 37, пункт 4)
Поэтому наиболее приемлемый правовой инструмент для вашей задачи – договор мены, в рамках которого вы обмениваете свои доли в старой квартире на две отдельные квартиры. Однако обе присмотренные квартиры имеют юридические осложнения, требующие отдельного анализа.
1. Нотариальное удостоверение и преимущественное право покупки при мене долей
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
>«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, часть 1.1)
В вашей ситуации оба сособственника отчуждают свои доли одновременно по одному договору мены – это как раз попадает под исключение. Следовательно, нотариальное удостоверение сделки в части вашей старой квартиры формально не требуется. Однако это исключение действует только для вашей половины: вторая сторона сделки – квартира с несовершеннолетним собственником – вносит свои коррективы (см. раздел 2).
Преимущественное право покупки при мене доли установлено Гражданским кодексом:
>«Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.» (ГК РФ, статья 250, пункт 5)
Но поскольку вы оба одновременно и добровольно участвуете в отчуждении всех долей одному приобретателю (фактически обмениваете свои доли на две квартиры, каждая из которых оформляется на вас индивидуально), правило о преимущественном праве не нарушается – остальные участники долевой собственности (то есть вы с братом) сами являются сторонами сделки и отказываются от своих долей по взаимному согласию. Никаких дополнительных извещений направлять не нужно.
2. Обязательное участие органа опеки и попечительства (квартира с ребенком-собственником)
Если в приобретаемой однушке собственником (полностью или в доле) является несовершеннолетний, его родители (законные представители) не вправе отчуждать это имущество без предварительного разрешения органа опеки.
Это правило распространяется и на договор мены:
>«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного…» (ГК РФ, статья 37, пункт 2)
К законным представителям (родителям) при сделках с имуществом ребёнка применяются те же ограничения, что и к опекунам.
Дополнительно Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» уточняет:
>«Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:… 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного… Для заключения… сделок… требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства…» (Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ, статья 20)
Таким образом, продавцы квартиры с ребёнком обязаны получить в органе опеки мотивированное разрешение на отчуждение его собственности по договору мены, доказав, что сделка совершается к выгоде несовершеннолетнего (например, приобретение равнозначного или лучшего жилья, отсутствие ухудшения условий).
Кроме того, сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению:
>«Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину… подлежат нотариальному удостоверению.» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 54, часть 2)
Следовательно, весь договор мены в части квартиры несовершеннолетнего нужно будет оформить нотариально. Без разрешения опеки и нотариального удостоверения сделка в этой части является оспоримой (ГК РФ, статья 173.1) и может быть признана недействительной.
3. Самовольная перепланировка во второй квартире – риск остановки регистрации
Наличие самовольной перепланировки в покупаемой квартире само по себе не делает договор купли-продажи (мены) ничтожным, но препятствует государственной регистрации перехода права собственности.
Самовольной считается перепланировка, проведённая без разрешительного документа или с нарушением проекта.
>«Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки…» (ЖК РФ, статья 29, часть 1)
Собственник такой квартиры обязан привести её в прежнее состояние либо узаконить изменения через суд (если нет угрозы жизни/здоровью). Пока перепланировка не легализована, Росреестр приостановит регистрацию, так как фактические характеристики объекта не будут соответствовать данным ЕГРН, а технический план не подтвердит законность переустройства.
Покупатель (в вашем лице) также несёт риск: если после сделки орган жилищного надзора выявит самовольную перепланировку, нового собственника обяжут устранить нарушения (восстановить прежнее состояние за свой счёт).
Поэтому до подписания договора необходимо потребовать от продавца узаконить перепланировку и получить акт приёмочной комиссии. Без этого регистрация права будет невозможна, и вы рискуете потерять время и деньги.
4. Налоговые последствия обмена долей на отдельные квартиры
Договор мены в целях налогообложения приравнивается к реализации имущества. Каждая сторона считается продавцом своего имущества и покупателем встречного.
>«По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже… При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.» (ГК РФ, статья 567)
Следовательно, у вас и брата возникает доход в размере стоимости переданных долей. Налог (НДФЛ) не уплачивается, если доли находились в собственности не менее минимального предельного срока:
>«Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.» (НК РФ, статья 217.1, пункт 2)
По общему правилу для жилых помещений этот срок составляет пять лет, но может быть сокращён до трёх лет, если право собственности получено в результате наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или если на момент продажи у вас нет иного жилья (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Если срок владения меньше, вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов:
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (пропорционально доле каждого);
- на сумму фактически подтверждённых расходов на приобретение доли (например, цена по договору купли-продажи, инвентаризационная стоимость при приватизации).
Одновременно вы можете заявить имущественный вычет на приобретение жилья (до 2 000 000 рублей), если ранее не использовали его. Это позволит взаимозачётом значительно снизить налог или полностью его избежать. Для точного расчёта рекомендую обратиться к адвокату или налоговому консультанту, имея на руках документы о сроке владения и стоимости объектов.
5. Какие документы собирать для регистрации
Исчерпывающий перечень документов для вашей ситуации законодательством строго не кодифицирован, но на основании системного толкования норм потребуются:
- Заявления о государственной регистрации перехода права (от всех сторон).
- Нотариально удостоверенный договор мены (обязателен в части квартиры с несовершеннолетним; в остальной части может быть простым письменным, но во избежание споров лучше удостоверить весь договор).
- Правоустанавливающие документы на старую квартиру и на обе приобретаемые.
- Выписки из ЕГРН на все объекты.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего (оригинал).
- Нотариально удостоверенное согласие законных представителей ребёнка на сделку (фактически они же подпишут договор, но дополнительно может потребоваться отдельный документ).
- Согласие супруга, если кто-то из участников состоит в браке (потребуется для продавцов и покупателей, если приобретаемое имущество оформляется в браке).
- Технический план или акт приёмочной комиссии на квартиру с перепланировкой (после её узаконивания).
- Квитанция об уплате госпошлины.
Точный список уточнит нотариус, ведущий сделку.
Итоговые рекомендации
- Откажитесь от идеи выдела в натуре – это долго, дорого и в многоквартирном доме практически неосуществимо.
- Оформляйте договор мены. Благодаря тому, что вы оба участвуете в отчуждении долей, не нужно соблюдать преимущественное право и не обязательно нотариально удостоверять сделку в вашей части, но из-за детской квартиры – нотариальная форма всё равно обязательна. Проще и надёжнее удостоверить весь договор у нотариуса.
- Потребуйте от продавцов квартиры с ребёнком уже полученное разрешение опеки до подписания договора. Без него сделка крайне уязвима.
- Квартиру с самовольной перепланировкой не приобретайте, пока продавец не приведёт документы в порядок (легализация через административный порядок или решение суда). Иначе вы получите отказ в регистрации и риск принудительного восстановления прежнего состояния за ваш счёт.
- Если ваши доли в старой квартире находились в собственности 5 лет и более (или 3 года с учётом льготных условий), налог платить не придётся. В ином случае воспользуйтесь вычетами и обязательно подайте декларацию 3-НДФЛ. Проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы минимизировать платежи.
- Соберите полный пакет документов, лучше через нотариуса, который проверит законность сделки и направит документы на регистрацию в электронном виде – это ускорит процесс.
При грамотном соблюдении этих шагов вы сможете безопасно разменять квартиру, избежав оспаривания и отказов в регистрации.
