Какие риски для покупателя при покупке жилья у разведенных супругов, если раздел не делали

Покупка квартиры у разведённых супругов без раздела имущества: риски и способы защиты покупателя

Анализ ситуации

Вы хотите купить квартиру, которая была приобретена в браке, а сейчас принадлежит обоим бывшим супругам на праве общей совместной собственности (оба указаны в ЕГРН). Брак расторгнут, раздел имущества не проводился. Оба продавца согласны на продажу. Ваши опасения связаны с тем, что впоследствии один из них может попытаться оспорить сделку – в том числе из-за низкой цены.

Краткий ответ: риск оспаривания самой сделки невысок, если оба собственника лично участвуют в подписании договора, а цена соответствует рыночной. Однако полностью исключить претензии в будущем нельзя, поэтому стоит принять дополнительные меры защиты.

Правовой режим квартиры и полномочия продавцов

Квартира, купленная в браке, является совместной собственностью супругов – даже если они уже развелись, а раздел не производился.

«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.»
(Источник: СК РФ, статья 34)

После развода право совместной собственности сохраняется, пока не осуществлён раздел.

«Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов…»
(Источник: СК РФ, статья 38)

Поэтому бывшие супруги продолжают владеть и распоряжаться квартирой по правилам совместной собственности – по обоюдному согласию.

«Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.»
«При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.»
(Источник: СК РФ, статья 35)

Поскольку в сделке участвуют оба собственника, согласие презюмируется, а нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется, если сделка совершается всеми участниками совместной собственности лично.

«Сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности, может быть зарегистрирована государственным регистратором прав при условии предоставления нотариально удостоверенного согласия всех участников совместной собственности на данную сделку, за исключением случая, если сделка совершается всеми участниками совместной собственности лично.»
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 42)

Таким образом, при личном участии обоих продавцов регистрация перехода права не должна быть приостановлена по мотиву отсутствия отдельного нотариального согласия.

Вероятные основания для оспаривания сделки

Теоретически бывший супруг может попытаться признать сделку недействительной по одному из следующих оснований:

• Неполучение согласия второго супруга (СК РФ, ст. 35) – но здесь оба подписывают договор, поэтому согласие явно выражено.
• Существенное занижение цены – само по себе не является прямым основанием для недействительности. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене (ГК РФ, ст. 555), но закон не запрещает продавать дешевле рынка. Сделка может быть оспорена, если крайне невыгодные условия были приняты вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка – ст. 179 ГК РФ). Однако доказать это крайне сложно, особенно когда продавец лично участвовал в сделке и был осведомлён о цене.
• Отсутствие полномочий у одного из сособственников (ГК РФ, ст. 253) – исключено, поскольку оба значатся в ЕГРН и передают вещь.
• Притворная или мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ) – риск возникает только при фиктивности сделки, чего при реальной продаже нет.

Важнее другое: если в будущем один из экс-супругов заявит, что цена была чрезмерно низкой и тем самым нарушены его имущественные права, то суд может рассматривать не иск о недействительности сделки, а иск о разделе полученных от продажи денежных средств. Но это уже спор между бывшими супругами, который не затрагивает прав покупателя, если сама сделка осталась в силе.

Сроки исковой давности для требований о разделе

Даже если после продажи бывший супруг захочет потребовать раздела вырученной суммы, закон ограничивает такое требование трёхлетним сроком исковой давности.

«К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.»
(Источник: СК РФ, статья 38)

Течение этого срока начинается не с даты развода, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

«Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.»
(Источник: ГК РФ, статья 200)

В вашей ситуации нарушением может считаться, например, несправедливое распределение денег после продажи. Поскольку продажа ещё не состоялась, срок не начал течь. Но для самого покупателя главное – прошёл ли срок для оспаривания сделки. Требование о признании оспоримой сделки недействительной предъявляется в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ). К ничтожным сделкам применяется трёхлетний срок с момента начала исполнения (ст. 181 ГК РФ).

Влияние несовершеннолетних детей

Наличие общих детей не делает их сособственниками родительской квартиры.

«Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.»
(Источник: СК РФ, статья 60)

Проживание детей в продаваемой квартире не препятствует её отчуждению. После перехода права собственности право пользования ребёнка, как члена семьи прежнего собственника, прекращается.

«Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.»
(Источник: ГК РФ, статья 292)

Согласие органов опеки требуется только при отчуждении жилья, в котором проживают дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей. В обычной ситуации, когда оба родителя живы и действуют в интересах ребёнка, такого согласия не требуется.

Защита прав добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель (тот, кто не знал и не мог знать об обстоятельствах, препятствующих отчуждению) защищён от истребования имущества, если оно приобретено возмездно. Однако в нашем случае обстоятельства отчуждения прозрачны: оба сособственника лично участвуют и указаны в ЕГРН. Поэтому риск изъятия квартиры по виндикационному иску практически отсутствует.

Если всё-таки по вине продавцов возникнут основания для изъятия товара (покупателя), продавец обязан возместить убытки.

«При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»
(Источник: ГК РФ, статья 461)

Соглашение об освобождении продавца от ответственности в этом случае будет ничтожно.

Рекомендации для покупателя

Чтобы свести риски к минимуму, советую предпринять следующие шаги:

1. Убедиться, что оба бывших супруга лично явятся на сделку и подпишут договор. Это снимет вопрос о согласии второго сособственника.

2. Проверить выписку из ЕГРН на дату сделки – чтобы подтвердить отсутствие арестов, обременений и зарегистрированных прав третьих лиц (в том числе детей).

3. Запросить у продавцов нотариально удостоверенное согласие на сделку от каждого, даже если они оба подписывают договор. Это перестраховка, но она полностью исключает возможные претензии о «неосведомлённости» или принуждении.

4. Провести оценку рыночной стоимости и зафиксировать в договоре цену, близкую к ней. Это уменьшит риск обвинения в кабальности или злоупотреблении.

5. Включить в договор заверения продавцов о том, что:

   • квартира является их совместной собственностью,
   • брачный договор отсутствует,
   • раздел имущества не производился,
   • они не имеют друг к другу претензий по цене и условиям продажи.

6. Получить письменное заявление от каждого продавца об отсутствии претензий и о добровольности сделки.

7. Рассмотреть вариант нотариального удостоверения всей сделки. Хотя для сделок с совместной собственностью при личном участии всех собственников нотариальная форма не обязательна законом, она придаёт документу повышенную доказательственную силу и исключает проверку законности регистратором (ст. 59 Закона о регистрации недвижимости).

8. Если есть сомнения в добросовестности продавцов, имеет смысл заказать независимую юридическую проверку истории квартиры.

Вывод

При личном участии обоих собственников и соблюдении перечисленных мер риск последующего успешного оспаривания сделки купли-продажи со стороны одного из бывших супругов минимален. Основной гарантией является прозрачное оформление сделки и фиксация воли всех заинтересованных лиц. Для сложных случаев я рекомендую обратиться к адвокату, который сопроводит сделку и поможет составить договор с защитными оговорками.