Покупка доли в доме у бывшего сожителя: нужен ли нотариус, документы и налог при продаже, если дом в собственности около 2 лет

Приобретение доли в жилом доме у бывшего сожителя: форма сделки, документы и налоги

Здравствуйте! Ваша ситуация требует внимательного анализа, так как вы планируете совершить сделку, в результате которой у единоличного собственника (вашего бывшего гражданского мужа) возникнет обязанность передать вам часть права собственности на дом. Разберем ваши вопросы по порядку.

Форма договора: обязательно ли обращаться к нотариусу

В вашем случае договор купли-продажи доли в праве собственности на дом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Закон устанавливает общее правило, согласно которому сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены. Это прямо закреплено в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости»:

"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Статья 42, п. 1)

Более того, ваша ситуация подпадает под еще одно специальное правило, которое дополнительно это подтверждает. Поскольку в результате сделки право единоличной собственности продавца прекратится и возникнет право общей долевой собственности у двух лиц (у вас и у него), такая сделка также требует нотариального удостоверения:

"Сделка, влекущая прекращение права собственности на недвижимое имущество одного лица и возникновение права общей долевой собственности на это имущество двух или более лиц (в том числе при выделе доли), подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Статья 24)

Из этого правила существуют исключения, например, когда сделку совершают одновременно все участники долевой собственности. Но к вашему случаю это не относится: на данный момент продавец — единственный собственник. Исключений для бывших сожителей закон не делает.

Таким образом, простая письменная форма договора в вашем случае недопустима. Несоблюдение нотариальной формы сделает сделку ничтожной, то есть недействительной с момента ее совершения, как того требует Гражданский кодекс РФ:

"Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе... Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: ГК РФ, Статья 163)

Документы, необходимые для сделки

Поскольку сделка будет нотариальной, основной пакет документов подготовит и направит на регистрацию сам нотариус, что значительно упрощает процесс. Однако вам с продавцом нужно будет предоставить нотариусу следующие основные документы:

1. Правоустанавливающий документ продавца на дом. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого он зарегистрировал свое право собственности.
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Актуальная выписка на дом, подтверждающая право собственности продавца и отсутствие обременений (залога, ареста).
3. Документы, удостоверяющие личность. Паспорта продавца и покупателя.

Нотариус проверит законность сделки, составит договор купли-продажи, удостоверит его и, как правило, самостоятельно подаст документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это следует из его полномочий, согласно которым для такой сделки заявление может подать сам нотариус:

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... осуществляется... Проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Статья 59)

Налоговые обязательства продавца

Вашему бывшему гражданскому мужу, скорее всего, придется уплатить налог, но есть способы снизить его сумму.

Так как вы не состояли в зарегистрированном браке, дом является его личной собственностью. Нормы Семейного кодекса о совместной собственности супругов здесь не применяются. Следовательно, для продавца доход от продажи доли — это объект налогообложения по НДФЛ.

Минимальный срок владения для освобождения от налога.
По общему правилу, чтобы не платить налог, нужно владеть недвижимостью в течение минимального предельного срока. Для вашего продавца этот срок составляет пять лет, так как дом находился в его собственности менее трех лет и ни одно из условий для сокращения срока до трех лет не выполняется:

"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п. 4)

Трехлетний срок владения применяется в особых случаях, например, если жилье получено в дар от близкого родственника, по наследству, в результате приватизации или если это единственное жилье продавца. Из вашего описания ни одно из этих условий не усматривается. Тот факт, что дом был построен в период совместного проживания, не является основанием для сокращения срока в целях налогообложения.

Как можно уменьшить налог.
Поскольку продавец владел домом менее пяти лет, он обязан подать налоговую декларацию (до 30 апреля следующего года) и может законно уменьшить сумму облагаемого дохода одним из двух способов:

1. Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Этот вычет предоставляется в целом на все проданное за год жилье. Если продавец продает вам, например, 1/2 долю в доме за 1,5 млн рублей, то налоговый вычет применяется в размере, пропорциональном его доле (в данном примере — 500 000 рублей), или в полном размере, если он продает весь объект. Это следует из правила, что вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям при продаже имущества, находящегося в долевой собственности. В вашем случае продается доля, поэтому размер вычета составит 1 000 000 рублей в соответствующей доле. В контексте это регулируется так:

   "имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов... или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей." (Источник: НК РФ, Статья 220, пп. 1 п. 2)

2. Уменьшение доходов на сумму подтвержденных расходов. Это более выгодный способ, если у продавца сохранились документы, подтверждающие его расходы на строительство дома (чеки, квитанции на стройматериалы, договоры подряда и т.д.). Он может уменьшить доход от продажи доли на сумму расходов, пропорциональных этой доле. Это правило прямо разрешено законом:

   "Вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 220, пп. 2 п. 2)

Дополнительное уточнение по налоговой базе. При расчете налога нужно учитывать, что если продажная цена будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости дома (определенной на 1 января года сделки), то для расчета налога будет применяться именно эта кадастровая стоимость с коэффициентом 0.7. Эта норма введена для предотвращения занижения цены в договоре:

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, п. 2)

Краткие выводы и рекомендации

1. Нотариус обязателен. Вам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли в доме. Простая письменная форма не допускается.
2. Основной пакет документов. Нотариусу потребуются ваши паспорта и правоустанавливающий документ продавца на дом. Всю остальную работу по подготовке сделки и ее регистрации, как правило, берет на себя нотариус.
3. Налог продавцу платить придется. Поскольку минимальный срок владения в 5 лет не выдержан, а основания для его уменьшения до 3 лет отсутствуют, у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ.
4. Способ минимизации налога. Настойчиво рекомендую продавцу использовать способ уменьшения дохода на сумму документально подтвержденных расходов на строительство дома, а не имущественный вычет в 1 млн рублей. Это позволит либо полностью освободиться от налога, либо максимально снизить его.
5. Консультация специалиста. Для детального расчета налоговых обязательств с учетом всех нюансов (точная кадастровая стоимость, сумма расходов и т.д.) и правильного оформления декларации 3-НДФЛ продавцу лучше обратиться к консультирующему адвокату.