Дарение недвижимости в России иностранной гражданкой без личного присутствия: порядок и документы

Дарение квартиры в Санкт-Петербурге гражданкой Армении через представителя бывшему мужу или сыну

Ваша знакомая, находясь за пределами России, намерена безвозмездно передать принадлежащую ей квартиру в собственность либо бывшему мужу, либо общему сыну (оба – граждане РФ). Рассмотрим все аспекты этой ситуации с точки зрения российского законодательства.

1. Можно ли совершить дарение через представителя без личного присутствия собственника?

Закон допускает заключение договора дарения недвижимости через представителя, если соблюдены все формальности. Сделка, совершённая представителем на основании доверенности, напрямую создаёт права и обязанности для представляемого (в данном случае – для дарителя). Это прямо закреплено в Гражданском кодексе:

“1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.”
(Источник: ГК РФ, статья 182)

Дарение недвижимости не относится к сделкам, которые по своему характеру должны совершаться только лично (например, завещание). Запрет на представительство в статье 182 ГК РФ сформулирован так:

“4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.”
(Источник: ГК РФ, статья 182)

Таким образом, само по себе представительство допустимо. Однако доверенность на дарение должна строго соответствовать особым требованиям:

“5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.”
(Источник: ГК РФ, статья 576)

Это означает: в доверенности нужно чётко обозначить, кому дарится квартира (бывшему мужу или сыну) и какой именно объект (кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.). Если этого не сделать, доверенность не будет иметь силы.

Ещё один важный момент: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может стоять специальная отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника. При её наличии сделка через представителя по доверенности не пройдёт. Это следует из норм нотариального законодательства:

“В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор, указанный в части второй настоящей статьи, подписан от имени правообладателя представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются.”
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

Рекомендуется сначала заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что такая отметка отсутствует. Если отметка есть, потребуется личное присутствие дарителя при подаче заявления на регистрацию (можно, например, оформить сделку в консульстве, но это уже другой маршрут).

2. Требования к доверенности, выданной в Армении

Форма доверенности – нотариальная. Поскольку договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, доверенность на его заключение также должна быть нотариальной:

“Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.”
(Источник: ГК РФ, статья 185.1)

Доверенность, оформленная в Армении, – это документ, составленный за границей. По общему правилу иностранные официальные документы принимаются в России только после легализации (проставления апостиля), если иное не предусмотрено международным договором:

“Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти… Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.”
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106)

На практике между Россией и Арменией действуют международные соглашения (например, Минская конвенция о правовой помощи 1993 г.), которые могут отменять требование легализации. Однако универсального ответа без анализа конкретных норм дать нельзя. Самым надёжным способом будет апостилирование доверенности (или её легализация, если апостиль невозможен). Параллельно потребуется нотариально удостоверенный перевод доверенности на русский язык.

3. Налоговые последствия для одаряемого (бывший муж vs сын)

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход в виде подаренной недвижимости облагается НДФЛ, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу:

“Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).”
(Источник: НК РФ, статья 217, пункт 18.1)

Сын является близким родственником (родитель – ребёнок). Следовательно, при дарении сыну налог платить не нужно.

Бывший муж после расторжения брака не является ни супругом, ни близким родственником. Поэтому получение квартиры в дар от бывшей жены образует у одаряемого налогооблагаемый доход. Одаряемый (гражданин РФ, постоянно проживающий в РФ, то есть налоговый резидент) будет обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости квартиры. Ставка для таких доходов – 13% (с возможным применением прогрессивной шкалы, если общая сумма доходов превысит 2,4 млн рублей). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы.

4. Нужно ли согласие бывшего супруга на дарение?

Квартира приобретена лично вашей знакомой после расторжения брака. Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Но к вашему случаю это правило неприменимо. Имущество, приобретённое после развода, – это личная собственность того супруга, который его купил.

Даже в период брака имущество, полученное одним из супругов по возмездной сделке за счёт собственных средств (не общих), не всегда становится совместным. В любом случае, специальной нормой семейного законодательства установлено:

“1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.”
(Источник: СК РФ, статья 36)

Хотя здесь речь идёт о безвозмездных сделках, по смыслу закона имущество, купленное после развода за собственные деньги, также является личным. Согласие бывшего мужа на дарение квартиры не требуется. Для полной уверенности в регистрирующем органе и у нотариуса стоит подтвердить факт расторжения брака (свидетельство о разводе) и дату приобретения квартиры.

5. Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права

На основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и сложившейся практики для регистрации перехода права собственности к одаряемому понадобятся:

1. Заявление о государственной регистрации перехода права (от дарителя или его представителя, от одаряемого).
2. Договор дарения, нотариально удостоверенный (не менее двух подлинных экземпляров).
3. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если даритель действует через представителя) – с апостилем (или в соответствии с международным договором) и нотариально удостоверенным переводом на русский язык.
4. Документ, удостоверяющий личность одаряемого, и нотариально заверенный перевод паспорта дарителя (если он на иностранном языке).
5. Документ об уплате государственной пошлины за регистрацию.
6. Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи), подтверждающий право собственности дарителя.

Этот перечень соответствует положению:

“Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании договора дарения необходимо представить: заявление о государственной регистрации перехода права собственности; договор дарения (не менее двух экземпляров-подлинников); нотариально удостоверенную доверенность, если представитель действует от имени дарителя или одаряемого; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, предусмотренные законом.”
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 48, пункт 3)

Нотариус, удостоверяющий договор, обычно самостоятельно направляет заявление в Росреестр в электронном виде, что ускоряет процесс.

Выводы и рекомендации

1. Дарение через представителя возможно, но доверенность должна быть юридически безупречной: нотариально удостоверенная, с обязательным указанием одаряемого и предмета дарения (квартиры). Без этого она ничтожна.
2. Проверьте ЕГРН на отсутствие отметки о запрете регистрации без личного участия собственника. При её наличии сделка через доверенное лицо не пройдёт.
3. Для налоговой выгоды предпочтительнее подарить квартиру сыну – дохода, облагаемого НДФЛ, не возникнет. Дарение бывшему мужу приведёт к обязанности уплатить налог с кадастровой стоимости квартиры.
4. Согласие бывшего мужа не требуется, так как квартира является личным имуществом, приобретённым после развода.
5. Доверенность, выданную в Армении, необходимо легализовать (апостилировать) и перевести на русский язык с нотариальным удостоверением перевода, если иное не вытекает из международного договора. Рекомендуется заранее уточнить в нотариальной конторе по месту удостоверения сделки, признают ли они такой документ без легализации на основании действующих соглашений.
6. Для минимизации рисков и правильного оформления всех документов настоятельно рекомендую обратиться к адвокату или нотариусу в Санкт-Петербурге, который специализируется на сделках с иностранным элементом. Он проверит доверенность, подготовит договор и окажет сопровождение при регистрации.