Выделение долей детям по материнскому капиталу: почему нельзя оставить часть квартиры в совместной собственности родителей
Ваше намерение выделить доли детям и одновременно сохранить оставшуюся часть квартиры в общей совместной собственности родителей (без определения их индивидуальных долей) юридически недопустимо и гарантированно приведет к приостановлению государственной регистрации права.
Ниже разберем каждое из ваших сомнений на основании действующего законодательства.
Анализ правовой ситуации
Почему нельзя оставить совместную собственность родителей?
Закон, регулирующий использование материнского капитала, содержит императивное требование к виду собственности, который должен возникнуть после исполнения обязательства.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, пункт 4)
Ключевая фраза в этой норме — "с определением размера долей". Она означает, что право собственности должно быть общей долевой собственностью абсолютно для всех членов семьи, включая родителей.
Общая совместная собственность супругов и общая долевая собственность — это два разных правовых режима. Совместная собственность не предполагает определения долей, в то время как закон о материнском капитале прямо требует определить доли каждого участника. Эти два режима не могут существовать одновременно в отношении одного объекта недвижимости.
Последствия неправильного оформления
Если вы подадите в Росреестр соглашение, где родительская часть обозначена как "совместная собственность", государственный регистратор обязан будет приостановить регистрацию. Основание для этого прямо предусмотрено законодательством о регистрации недвижимости:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 7)
Представленное вами соглашение, закрепляющее режим совместной собственности родителей, будет противоречить требованию статьи 10 Закона N 256-ФЗ об определении долей всех членов семьи.
О размере долей детей
Что касается размера долей (1/22 каждому ребенку), то здесь необходимо понимать следующее. Предоставленный контекст не содержит информации о точной методике расчета минимального размера долей. Закон не устанавливает конкретных минимальных величин, а лишь требует определения размера долей по соглашению.
Однако на практике сложился подход, что размер доли каждого члена семьи должен быть пропорционален его доле в средствах материнского капитала. Если 1/22 явно несоразмерна этой величине (например, доля необоснованно мала), у контролирующих органов могут возникнуть вопросы.
Рекомендуется рассчитывать доли следующим образом:
- сумма материнского капитала делится на количество членов семьи (получаем долю материнского капитала, приходящуюся на одного человека);
- полученная сумма соотносится со стоимостью квартиры (это и будет минимальная доля каждого члена семьи, включая родителей);
- оставшаяся часть, оплаченная иными средствами (кредитными или собственными), распределяется между родителями как доля, оплаченная их общими средствами.
О нотариальном удостоверении
Вопрос о необходимости нотариуса также важен. По общему правилу:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Однако соглашение об определении долей по материнскому капиталу не является сделкой по отчуждению. Это способ исполнения установленной законом обязанности. Исключений, прямо требующих нотариальной формы для такого соглашения, в вашем случае не усматривается. Таким образом, простая письменная форма допустима.
Тем не менее, настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату для составления текста соглашения, поскольку правильное определение долей требует точных математических расчетов и безупречных формулировок в документе. Ошибка может привести к повторному приостановлению регистрации и затягиванию процесса.
Выводы и рекомендации
-
Ваш текущий план оформления не соответствует закону. Сохранение части квартиры в совместной собственности родителей при выделении долей детям недопустимо, так как противоречит прямому требованию статьи 10 Закона N 256-ФЗ об определении долей для всех членов семьи.
-
Как правильно оформить. Необходимо составить соглашение, определяющее доли в праве общей долевой собственности для каждого члена семьи: каждого родителя и каждого ребенка. Например: 1/22 ребенку А, 1/22 ребенку Б, 10/22 отцу (или матери), 10/22 матери (или отцу).
-
Проверьте расчет долей. Убедитесь, что размер выделяемых детям долей не менее их доли в материнском капитале. Долю родителей, соразмерную их части в маткапитале, также необходимо определить как их личную долевую собственность, а не совместную.
-
Форма соглашения. Простая письменная форма соглашения допустима и не требует обязательного нотариального удостоверения.
-
Рекомендация. Учитывая сложность правильной формулировки и расчета, во избежание приостановления регистрации, рекомендую обратиться к адвокату для составления итогового текста соглашения об определении долей.
