Здравствуйте, я гражданин Италии. Интересует покупка квартиры в Краснодаре, какие документы потребуются? В особенности нужно ли нотариальное согласие моей супруги, если брак зарегистрирован в Италии, и как его правильно оформить для сделки в России. Спасибо.
НейроадвокатЗдравствуйте! Ваша ситуация действительно требует внимательного анализа, поскольку связана с применением норм как российского, так и итальянского права, а также международных процедур. Разберем все по порядку.
Прежде всего, как иностранец, вы обладаете на территории России национальным режимом. Это означает, что по общему правилу вы имеете те же права, что и граждане РФ. Как указано в Гражданском кодексе, «иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом» (ГК РФ, статья 1196). Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» также подтверждает, что иностранные граждане являются полноценными участниками отношений при оформлении недвижимости (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 4). Никаких специальных ограничений на покупку квартиры в Краснодаре для граждан Италии нет.
Ключевой момент — это вопрос о необходимости согласия вашей супруги и о том, право какой страны регулирует ваши имущественные отношения.
Форма сделки купли-продажи квартиры будет подчиняться российскому праву, поскольку она подлежит регистрации в РФ, а «форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву» (ГК РФ, статья 1209). Более того, согласно общему принципу, к договорам о недвижимости в РФ применяется именно российское право (ГК РФ, статья 1213).
Теперь о самом режиме имущества супругов. Для определения того, чьей собственностью станет квартира и нужно ли согласие супруги, необходимо обратиться к коллизионным нормам Семейного кодекса РФ. Статья 161 СК РФ устанавливает, что «личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства» (СК РФ, статья 161). Если вы с супругой постоянно проживаете в Италии, то именно итальянское право будет определять, какой в вашей семье режим имущества (законный, договорный и т.д.) и требуется ли по итальянским законам согласие одного супруга на покупку недвижимости другим.
Это чрезвычайно важно, потому что российский нотариус при удостоверении сделки в ряде случаев может применять нормы иностранного права в соответствии с международными договорами (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 104). При этом российский закон (СК РФ, статья 35) говорит о необходимости согласия супруга для сделок, подлежащих регистрации, но это норма российского семейного права, которая применяется, только если к вашим имущественным отношениям применимо российское право. Таким образом, если вашим личным законом (правом страны совместного проживания) является итальянский, то истребование нотариусом согласия по ст. 35 СК РФ будет юридически некорректным. На практике, однако, для минимизации рисков и упрощения процесса регистрации, такое согласие, оформленное должным образом, может быть истребовано регистрирующим органом или нотариусом.
Общий перечень документов для регистрации перехода права собственности будет следующим:
Дополнительно продавец предоставит свои документы (правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН и т.д.). Нотариус перед сделкой обязан проверить принадлежность имущества продавцу и отсутствие обременений (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55), а также разъяснить вам, иностранному гражданину, смысл сделки. Если вы не владеете русским языком, нотариус должен обеспечить присутствие переводчика (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 10).
Как мы выяснили, вопрос о необходимости согласия лежит в плоскости итальянского семейного права. Вам необходимо заранее проконсультироваться с итальянским адвокатом, чтобы понять: требуется ли по законам Италии согласие супруга на такую сделку? Если нет, то можно получить официальный документ об этом, который затем легализовать и перевести.
Если согласие требуется, или вы хотите перестраховаться, чтобы избежать приостановки регистрации в Росреестре из-за отсутствия подтверждения согласия (основание для приостановки по статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ), вам нужно будет его оформить.
Поскольку документ составляется в Италии итальянским нотариусом, для признания его в России он должен пройти процедуру легализации. Так как и Россия, и Италия являются участницами Гаагской конвенции 1961 года, требуется не консульская легализация, а проставление специального штампа — апостиля.
Порядок действий по оформлению согласия будет таким:
Только после этого документ будет соответствовать требованиям российского законодательства. Как указано в Основах законодательства о нотариате, «документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106). Апостиль как раз и является такой упрощенной легализацией, предусмотренной международным договором.
Как гражданин Италии, вы можете беспрепятственно приобрести квартиру в Краснодаре. Сделка будет проходить через нотариуса по российскому праву.
Ключевой и самый сложный вопрос — согласие вашей супруги. Его необходимость определяется не российским Семейным кодексом, а правом страны вашего совместного проживания с супругой (вероятно, Италии). Я настоятельно рекомендую вам:
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
