Продаю квартиру в ипотеке, но хочу остаться плательщиком, возможно?

Продажа ипотечной квартиры с сохранением кредита за продавцом: правовой анализ

Здравствуйте! Я проанализировал вашу ситуацию с точки зрения действующего законодательства об ипотеке. Ситуация, которую вы описываете, затрагивает одно из ключевых правил залоговых отношений, и, к сожалению, законных способов достичь желаемого вами результата без прямого участия банка не существует.

Анализ ключевого правового принципа: залог следует за имуществом

Основная проблема вашего плана кроется в фундаментальном принципе залогового права. Вы хотите, чтобы ипотека (как обременение) была снята с квартиры при переходе права собственности к покупателю, но при этом кредитные обязательства остались бы на вас. Однако закон построен иначе — право залога неразрывно связано с самой вещью.

Это четко закреплено в Гражданском кодексе РФ:

"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется." (Источник: ГК РФ Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу)

Эта же норма продублирована в Законе об ипотеке в еще более жесткой форме:

"Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Статья 38, пункт 3)

Это означает, что в какой бы момент и на каких бы условиях вы ни продали квартиру, покупатель автоматически становится на место залогодателя и несет все риски, связанные с ипотекой. "Отделить" квартиру от ипотеки, просто сменив собственника, невозможно в принципе.

Категорический запрет на отчуждение заложенного имущества без согласия банка

Ваш кредитный договор содержит прямой запрет на продажу без согласия банка. Это требование полностью соответствует закону:

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Статья 37, пункт 1)

Эта же норма содержится и в Гражданском кодексе:

"Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога." (Источник: ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога, пункт 2)

Грозные последствия продажи без согласия банка

Те "схемы", о которых вы слышали, скорее всего, подразумевают продажу квартиры без уведомления банка. Закон предусматривает для таких случаев крайне серьезные последствия именно для того, чтобы сделать подобные сделки бессмысленными и опасными:

Банк вправе потребовать признания такой сделки недействительной:

"При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Статья 39)

Банк может потребовать досрочного погашения всего кредита и обратить взыскание на квартиру, кто бы ни был ее собственником:

"досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Статья 39)

Это прямой ответ на ваше желание защитить покупателя. Квартира останется в залоге у банка, и если вы перестанете платить, банк обратит взыскание на эту квартиру, даже если она уже принадлежит другому человеку.

Более того, покупатель может понести солидарную с вами ответственность:

"Если доказано, что приобретатель имущества... в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил... такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Статья 39)

А поскольку ипотека зарегистрирована в ЕГРН (а это публичная информация), доказать, что покупатель "не знал", практически невозможно. Любой нотариус или риелтор перед сделкой закажет выписку из ЕГРН, где обременение будет указано.

Реально зарегистрировать сделку без банка?

Нет. Для государственной регистрации перехода права собственности на ипотечную квартиру требуется письменное согласие банка:

"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 53, пункт 4)

Без этого документа регистратор приостановит, а затем и откажет в регистрации:

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:... в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 26)

Существуют ли вообще законные варианты?

Да, существуют, но все они требуют прямого участия и согласия банка, а также, как правило, погашения кредитной задолженности.

1. Стандартная продажа с согласия банка. Покупатель с вами заключают договор купли-продажи с участием банка. Покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку или на аккредитив. Банк дает согласие на продажу. Часть денег покупателя идет на полное погашение вашего кредита. Банк выдает закладную с отметкой о погашении, ипотека снимается. Оставшаяся сумма переводится вам. Это самый чистый и абсолютно безопасный для покупателя способ. После этой сделки вы банку ничего не должны, квартира чиста.

2. Продажа с новым кредитом. Покупатель сам берет ипотеку на покупку. Его банк-кредитор погашает ваш кредит в вашем банке, квартира переходит к нему в залог уже по новому кредитному договору. Ваши обязательства прекращаются.

Главный вывод

Механизма, позволяющего вам остаться должником банка, но при этом передать покупателю квартиру, свободную от ипотеки и каких-либо прав банка на нее, в российском законодательстве не существует.

Ипотека и кредитное обязательство связаны. Квартира — это обеспечение вашего долга. Пока долг существует, существует и обременение квартиры, кто бы ни был ее собственником. Единственный способ убрать обременение — погасить долг. Сделать это можно либо из собственных средств перед продажей, либо из средств покупателя в момент сделки.

Рекомендации

1. Не пытайтесь реализовывать какие-либо "серые схемы" по продаже квартиры без ведома банка. Это чревато признанием сделки недействительной, требованием досрочного погашения кредита и серьезными финансовыми потерями как для вас, так и для покупателя.

2. Обратитесь в ваш банк и запросите официальный порядок действий для продажи квартиры, находящейся в залоге. Это стандартная процедура, и у банка наверняка есть отработанный регламент.

3. Единственный способ гарантировать "чистоту" квартиры для покупателя — это полное погашение кредита за счет его же средств. Рассматривайте это как данность. Если покупатель готов ждать 12 лет, пока вы платите кредит, а потом получать квартиру — это не будет продажей сейчас.

4. Если вы надеетесь найти покупателя, который согласится купить квартиру с обременением и ждать, пока вы выплатите кредит, знайте, что юридически он становится залогодателем и рискует квартирой в случае ваших просрочек. Я не могу представить информированного покупателя, который согласится на такие условия.

Ведите переговоры с банком. Любое законное решение вашего вопроса начинается с диалога с залогодержателем. Если вам потребуется помощь в переговорах с банком или в структурировании сделки, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и ипотечных отношениях.