Дарение доли в квартире несовершеннолетним детям при отсутствии оригиналов документов у дарителя
Здравствуйте! Ваша ситуация, хотя и осложнена отсутствием оригиналов документов и нежеланием бывшей супруги идти на контакт, имеет четкое правовое решение. Исходя из описанных обстоятельств, основная проблема заключается не в самой возможности сделки, а в сборе необходимого пакета документов для нотариуса. Давайте разберем все по порядку.
1. Обязательна ли нотариальная форма для сделки и ее правовое основание
Да, сделка по дарению вашей доли несовершеннолетним детям подлежит обязательному нотариальному удостоверению. На это прямо указывает Гражданский кодекс РФ.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ, Статья 574, п. 3)
Поскольку вы и ваши дети — граждане, а доля в квартире — это недвижимость, данное правило является для вас обязательным. Несоблюдение нотариальной формы сделает сделку ничтожной.
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: ГК РФ, Статья 163, п. 3)
2. Достаточно ли выписки из ЕГРН для нотариуса? Ключевой момент.
Ваше предположение о выписке из ЕГРН — это и есть ключ к решению проблемы. Нотариус при удостоверении сделки обязан проверить принадлежность имущества дарителю. Однако он не вправе требовать от вас документы, сведения из которых может получить самостоятельно из государственного реестра.
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина... Для совершения данного нотариального действия нотариус... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 47.1)
Что это значит на практике: ваш нотариус самостоятельно через свою защищенную систему запросит информацию о вашем праве собственности на долю. Основным подтверждением вашего права для него будет даже не бумажная выписка, полученная вами, а электронные данные из ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН и есть юридический факт, подтвержденный регистрирующим органом.
"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 28, п. 1)
Таким образом, отсутствие у вас на руках бумажного свидетельства о регистрации права — это не препятствие для сделки. Ваше право подтверждено реестром.
3. Как быть с договором приватизации? Восстановление без участия бывшей жены.
Договор приватизации является правоустанавливающим документом, на основании которого ваше право было зарегистрировано. Нотариусу для полной проверки "юридической чистоты" сделки действительно может потребоваться ознакомиться с его содержанием. Вам не нужно идти в суд для его истребования. У вас есть два основных внесудебных пути:
-
Получить копию из реестрового дела в ЕГРН. Поскольку на основании договора приватизации уже была осуществлена регистрация в ЕГРН, его копия находится в реестровом деле. Вы как правообладатель имеете право получить ее.
"Правообладателю... по их запросам выдаются в форме документов на бумажном носителе или электронных образов документов копии документов, на основании которых сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе копии договоров и иных документов..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 62, п. 15)
-
Обратиться в архив органа, оформлявшего приватизацию. Если договор был оформлен, например, в Департаменте жилищной политики (или аналогичном органе), у них в архиве хранится второй экземпляр. Вы можете запросить там заверенную копию как сторона договора.
Крайне важно, что бывшая жена не является вашим представителем и не участвует в сделке с вашей стороны. Ваше право распорядиться своей долей не зависит от ее воли.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом... Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия... в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам..." (Источник: ГК РФ, Статья 209, п. 1, 2)
Удержание ею документов — это действия, создающие препятствия в осуществлении вашего права собственности, что является прямым нарушением.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: ГК РФ, Статья 304)
4. Судебный путь: истребование документов
Вы можете подать иск в суд об истребовании документов у бывшей супруги. Хотя напрямую норма о виндикации (возврате имущества) предназначена для истребования самих вещей, а не документов, в судебной практике такой иск может быть рассмотрен в рамках общего требования об устранении препятствий (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ) или иска об обязании передать документы. Как истец, вы должны будете доказать факт нахождения документов у ответчика.
"Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений..." (Источник: ГПК РФ, Статья 56, п. 1)
Однако я советую не начинать с суда. Судебный процесс — это долго и затратно. Гораздо быстрее и эффективнее будет сначала реализовать внесудебные способы получения копий, описанные в пунктах 2 и 3. Суд стоит рассматривать лишь как крайнюю меру, если иным путем получить копию договора приватизации не удалось, а нотариус настаивает именно на нем, при том что ему недостаточно копии из ЕГРН.
Кто будет принимать дар от имени детей?
Важный момент: поскольку ваши дети несовершеннолетние, принять дар от их имени должен их законный представитель. Вы, как отец, и ваша бывшая жена имеете равные права.
"Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права)." (Источник: СК РФ, Статья 61, п. 1)
На практике, в договоре дарения за несовершеннолетних одаряемых расписывается один из родителей. Ничто не препятствует вам выступить в роли законного представителя своих детей при заключении этого договора. Согласие бывшей жены на принятие дара не требуется. Имущество перейдет в собственность детей.
"Ребенок имеет право собственности на... имущество, полученное им в дар..." (Источник: СК РФ, Статья 60, п. 3)
Выводы и пошаговые рекомендации
Ваша ситуация сложна с эмоциональной точки зрения, но юридически разрешима.
- Обратитесь к нотариусу. Запишитесь на первичную консультацию к любому удобному вам нотариусу. Это первый и главный шаг. Объясните ситуацию. Нотариус сам проверит ваше право по ЕГРН. Скорее всего, он запросит копию договора приватизации из Росреестра, используя свои полномочия.
- Закажите выписки и копии из ЕГРН. Вы можете сделать это самостоятельно через МФЦ или портал "Госуслуги". Закажите:
- Выписку о ваших правах (это не обязательно для нотариуса, но вам для спокойствия).
- Копию договора приватизации из реестрового дела.
- Забудьте про суд как про первый шаг. Истребование документов через суд — это долгий путь. Идите в суд только в том случае, если нотариус дал вам письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия с конкретным указанием, что ему необходимы именно оригиналы, которых нет, и копии из реестра ему недостаточно. В этом случае для обжалования действий нотариуса или для истребования документов у бывшей жены вам уже потребуется квалифицированная помощь адвоката.
Ваше желание позаботиться о детях и передать им имущество законно и реализуемо. Начните с консультации у нотариуса.
