Законность выписки несовершеннолетних детей из квартиры после смерти собственника

Прекращение права пользования квартирой при переходе права собственности по наследству: может ли новый хозяин выселить мать с несовершеннолетними детьми

Анализ ситуации

Ваша дочь вместе с двумя маленькими детьми с 2018 года была зарегистрирована в квартире своей двоюродной тёти (вашей сестры) на основании письменного согласия собственницы. Это означает, что умершая сестра вселила их как членов своей семьи, признав за ними право пользования жильём. После смерти собственницы право собственности на квартиру в порядке наследования перешло к её брату – теперь он новый собственник.

Новый собственник требует, чтобы дочь с детьми снялись с регистрационного учёта и освободили квартиру. С точки зрения закона его требование имеет под собой основание, однако процедура выселения не может быть произвольной, а интересы несовершеннолетних дают определённые гарантии.

Применимые правовые нормы

Основным документом, регулирующим судьбу права пользования при смене собственника, является статья 292 Гражданского кодекса РФ. Она чётко устанавливает:

«Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом» (ГК РФ, статья 292, пункт 2).

Кто считается членом семьи собственника, разъясняет статья 31 Жилищного кодекса РФ (часть 1):

«К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи».

Поскольку ваша двоюродная сестра при жизни сама вселила дочь с детьми и дала письменное согласие на регистрацию, есть все основания считать их членами её семьи в том смысле, который придаёт этому закон. Соответственно, правило пункта 2 статьи 292 ГК РФ применимо: после перехода права собственности к наследнику их право пользования квартирой прекратилось. Никакого исключения для несовершеннолетних детей здесь закон не делает.

Порядок выселения при прекращении права пользования прописан в статье 35 Жилищного кодекса РФ. Особенно важны часть 1 и часть 3 этой статьи:

«1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением… данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение… Если данный гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда».

«3. Выселение граждан из жилых помещений производится в судебном порядке. При выселении граждан, не имеющих другого жилого помещения, суд может отсрочить исполнение решения о выселении на срок не более одного года с сохранением права пользования жилым помещением на этот срок, а также принять иные меры, направленные на защиту прав несовершеннолетних и нетрудоспособных членов семьи».

Что это означает на практике

1. Требование нового собственника освободить квартиру – законно. Поскольку право пользования у дочери и её детей прекратилось в силу закона (переход права собственности), они не имеют права оставаться в этой квартире против воли наследника. Добровольно выписываться они могут, но не обязаны этого делать немедленно – закон не устанавливает конкретного срока для добровольного освобождения после смерти прежнего собственника.

2. Выселить их без суда невозможно. Новый собственник может только подать иск в суд о признании прекратившими право пользования и выселении. Любые попытки физически выдворить семью, отключить коммуникации или иным образом принудить к выезду без судебного решения будут незаконными. Именно суд, а не собственник, определяет порядок и сроки выселения.

3. В суде особое значение приобретает положение несовершеннолетних детей и отсутствие другого жилья. Судья, руководствуясь частью 3 статьи 35 ЖК РФ, обязан учесть интересы детей. У вас есть право заявить в суде ходатайство о применении этой нормы: попросить отсрочку выселения на срок до одного года, сохранив регистрацию и право проживания на это время. Мотивом будет то, что семья не имеет иного жилья, дети посещают садик и школу недалеко от квартиры, и резкое выселение причинит им серьёзный вред.

4. Участие органов опеки. Поскольку спор напрямую затрагивает жилищные права детей, родитель (ваша дочь) как законный представитель будет защищать их интересы. Более того, согласно статье 78 Семейного кодекса РФ, суд при рассмотрении спора, связанного с воспитанием детей, обязан привлечь орган опеки и попечительства. Тот проведёт обследование условий жизни и представит своё заключение. Это дополнительная гарантия, что голос в защиту интересов детей будет услышан.

5. Договор найма не применим. В представленных документах нет сведений о том, что у дочери был заключён с умершей сестрой договор найма (статья 675 ГК РФ, которая сохраняет договор при смене собственника, здесь не действует). Обычно регистрация по месту жительства без отдельного договора рассматривается как вселение в качестве члена семьи, а не как наём, поэтому «сохранение» договора не работает.

Выводы и рекомендации

Требование нового собственника освободить квартиру имеет под собой правовую базу – право пользования действительно прекратилось. Однако:

• Никакие выселения не могут происходить без судебного решения.
• Вашей дочери не нужно в панике съезжать и самостоятельно выписывать детей. Вместо этого следует готовиться к судебному процессу, если брат покойной подаст иск.
• Соберите все доказательства: выписку из домовой книги, письменное согласие прежнего собственника на вселение, справки из школы и детского сада о посещении, документы об отсутствии другого жилья (например, выписки из ЕГРН об отсутствии прав на другие объекты).
• В суде активно ходатайствуйте о применении части 3 статьи 35 ЖК РФ – отсрочке выселения на срок до года. Это даст время на поиск другого жилья и смягчит стресс для детей.
• Если дочь чувствует неуверенность, ей стоит обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах, который поможет грамотно выстроить позицию именно с акцентом на защиту прав несовершеннолетних.

Таким образом, брат умершей сестры вправе добиваться выселения, но исключительно через суд, который с высокой вероятностью учтёт семейное положение и даст отсрочку. Пока решения суда нет, семья может оставаться в квартире.