Продажа доли детям после 18 лет и запрет на госуслугах

Продажа доли в квартире несовершеннолетним детям и влияние запрета на регистрационные действия

1. Распоряжение долей старшим сыном после достижения 18 лет

Старшему сыну в январе исполнится 18 лет, и он станет полностью дееспособным.

«Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.» (ГК РФ, статья 21)

Если сделка по передаче ему доли (купля-продажа, дарение) будет заключена после дня его рождения, он вправе самостоятельно подписывать договор и заявление на регистрацию перехода права. Никаких дополнительных ограничений или «периодов ожидания» нет. Сразу после того, как доля будет зарегистрирована на него в Росреестре, он сможет свободно ею распоряжаться – продать, подарить и т.д. без чьего-либо согласия.

2. Младший ребёнок (6 лет): как он станет собственником и как потом сможет распоряжаться долей

Малолетние (до 14 лет) не совершают сделки сами.

«За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.» (ГК РФ, статья 28)

• Приобретение доли от имени малолетнего.
  Договор купли-продажи или дарения подпишет его мать (ваша сестра) как законный представитель. Разрешение органа опеки и попечительства для приобретения доли ребёнком не требуется, потому что такая сделка увеличивает его имущество, а не уменьшает.

• Важное ограничение: преимущественное право покупки.
  Если сестра именно продаёт свою долю, а не дарит, ребёнок для вас, второго сособственника, является посторонним лицом. Поэтому действует правило:

  «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…» (ГК РФ, статья 250)

  Это значит, что сестра обязана письменно известить вас о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Вы имеете право купить её долю преимущественно перед детьми. Если в течение месяца вы не приобретёте долю или прямо откажетесь, она вправе продать долю детям.

• Последующая продажа доли самого́ младшего ребёнка.
  Пока ребёнку не исполнится 18 лет, распорядиться его долей можно только при участии органов опеки:

  «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного…» (ГК РФ, статья 37)

  Другими словами:

  • До 14 лет сделки от имени ребёнка совершают родители, но с предварительного разрешения органа опеки.
  • С 14 до 18 лет ребёнок подписывает договор сам, но с письменного согласия родителей и опять же с разрешения органа опеки.
  • С 18 лет — полностью самостоятельно и без всяких разрешений.

  Кроме того, любая сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению.

3. Участие органов опеки и попечительства

Органы опеки контролируют сделки, которые могут уменьшить имущество ребёнка.

• При приобретении доли (дарение, покупка) их разрешение не нужно.
• При отчуждении (продажа, мена, дарение) доли, уже принадлежащей несовершеннолетнему, — разрешение обязательно, причём в обоих возрастах (до 14 и с 14 до 18 лет).
• Если сделка совершена без разрешения, она может быть признана недействительной, а орган опеки вправе потребовать возврата имущества ребёнку.

4. Можно ли продать квартиру целиком, если сестра передумает отдавать долю детям?

Квартира находится в общей долевой собственности (у вас и сестры по 1/2).

«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.» (ГК РФ, статья 246)

Это означает, что продать всю квартиру целиком вы сможете только при условии, что сестра на это согласится и подпишет договор. Если она откажется продавать свою долю вообще, вы не сможете реализовать квартиру целиком без её участия. В такой ситуации единственное, что вы можете сделать самостоятельно, — продать свою долю постороннему лицу с соблюдением преимущественного права покупки сестры (опять же ст. 250 ГК РФ), но и здесь возникает препятствие в виде запрета (см. пункт 5).

5. Влияние запрета на регистрационные действия с вашей недвижимостью

Запрет на регистрационные действия, наложенный на вашу долю из‑за долга по кредиту (скорее всего, судебным приставом-исполнителем), означает, что Росреестр не зарегистрирует никаких сделок с вашим имуществом, пока запрет не будет снят.

«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается … если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом…» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 26, пункт 37)

Кроме того, сама сделка, совершённая в нарушение такого запрета, может оказаться ничтожной в части распоряжения имуществом должника.

«Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора… не препятствует реализации прав указанного кредитора… за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.» (ГК РФ, статья 174.1)

На практике это значит, что:

• Вы не можете продать свою долю (и тем более квартиру целиком) до снятия запрета, потому что переход права не будет зарегистрирован.
• Продажа сестрой её доли детям не затрагивает вашу долю и формально возможна (при соблюдении вашего преимущественного права покупки). Запрет наложен только на ваше имущество, а не на всю квартиру, поэтому он не мешает сестре распоряжаться её собственностью.

Как снять запрет:

• Полностью погасить задолженность по кредиту и представить подтверждение в Росреестр.
• Добиться прекращения исполнительного производства (например, в связи с его окончанием после уплаты долга или по иным основаниям, ст. 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
• Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя или само основание запрета, если считаете его незаконным, либо обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста.

Пока запрет существует, ваши возможности по распоряжению долей полностью заблокированы.

---

Краткие выводы и рекомендации

1. Старший сын сможет распоряжаться своей долей сразу после регистрации права собственности на него, если к тому моменту ему уже исполнится 18. Никаких отсрочек нет.
2. Доля младшего (6 лет) будет приобретаться от его имени матерью; разрешение опеки для покупки не нужно. Но при последующей продаже этой доли до 18 лет обязательно потребуется предварительное разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение сделки.
3. При продаже доли сестрой необходимо соблюсти ваше преимущественное право покупки как второго сособственника – вас должны известить письменно, и вы вправе выкупить долю в течение месяца.
4. Продажа всей квартиры возможна только с согласия обоих собственников (вас и сестры). Если сестра не захочет продавать квартиру, целиком её реализовать не получится.
5. Запрет на регистрационные действия с вашей недвижимостью делает невозможной продажу вашей доли и, следовательно, всей квартиры до его снятия. Рекомендую в первую очередь урегулировать вопрос с долгом: погасить его, договориться о рассрочке или рассмотреть возможность обжалования мер принудительного исполнения. Без этого любые сделки с вашим участием в отношении данной недвижимости застопорятся на стадии госрегистрации.
   Если ситуация сложная и долг значительный, имеет смысл проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на исполнительном производстве и спорах с кредиторами.