Добрый день. Мой гражданский муж решил переписать на меня свой земельный участок в дачном кооперативе. Что нужно сделать? Как правильно оформить: через договор купли-продажи или лучше подарить? В каком варианте меньше расходов на налоги, пошлины и оформление? Участок небольшой, кадастровая оценка примерно 400 тысяч рублей. Заранее спасибо за разъяснения.
НейроадвокатВы и гражданский муж не состоите в зарегистрированном браке, поэтому по закону вы не являетесь членами семьи или близкими родственниками. Это ключевой момент для налоговых последствий. Ваша цель – передать право собственности на земельный участок с минимальными затратами. Ниже разберём оба варианта с точки зрения налогов, пошлин и требуемой формы оформления.
Для одаряемого (вас)
Получение участка в дар признаётся доходом в натуральной форме, который облагается НДФЛ. Освобождение от налога действует только для членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу – супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестёр (включая неполнородных). Поскольку вы с дарителем не в зарегистрированном браке, эта льгота не применяется.
«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)». – (НК РФ, статья 217, пункт 18.1)
Таким образом, при дарении вы обязаны уплатить НДФЛ. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права.
«при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности». – (НК РФ, статья 214.10, пункт 6)
При кадастровой стоимости 400 000 руб. налог составит 13% от этой суммы – 52 000 руб. (если в налоговом периоде совокупный доход по основной базе не превысил 2,4 млн руб., иные повышенные ставки не применяются – статья 224 НК РФ).
Для дарителя налоговых последствий нет.
Для продавца (гражданского мужа)
При продаже недвижимости доход подлежит обложению НДФЛ, если срок владения участком меньше минимального предельного срока (в общем случае – 5 лет, либо 3 года для отдельных ситуаций, например, если право получено по наследству или дарению от члена семьи). Но даже если срок владения меньше минимального, налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода, но не более 1 000 000 руб.
«имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи … садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества … не превышающем в целом 1 000 000 рублей». – (НК РФ, статья 220, подпункт 1 пункта 2)
Кадастровая стоимость участка – 400 000 руб. Поскольку сумма дохода от продажи (обычно цена сделки, но при её занижении для расчёта налога берётся кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 – статья 214.10 НК) не превышает 1 000 000 руб., НДФЛ не возникнет. Кроме того, если участок находится в собственности дольше минимального срока (5 лет или 3 года для льготных случаев), доход полностью освобождается от налога (статья 217.1 НК РФ). В любом случае при кадастровой стоимости 400 тыс. руб. налог платить не надо.
Важно: продавец может не подавать налоговую декларацию, если доход от продажи не превышает размер вычета (до 1 млн руб.) и на этот объект нет обязанности декларирования по иным основаниям.
«Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества … если сумма всех таких доходов … не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета». – (НК РФ, статья 229, пункт 4)
Для покупателя (вас)
Приобретение имущества по договору купли-продажи не влечёт уплаты налога покупателем.
Нотариальное удостоверение
Договор купли-продажи земельного участка между гражданами заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения.
«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». – (ГК РФ, статья 550)
Договор дарения недвижимости между гражданами, напротив, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в действующей редакции ГК РФ).
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению». – (ГК РФ, статья 574, пункт 3)
Это влечёт затраты на услуги нотариуса (тариф + работа правового и технического характера), которые могут составить несколько тысяч рублей.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права
Размер госпошлины одинаков для обоих вариантов сделки. Для земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, дачного хозяйства или огородничества, пошлина составляет:
«за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства… либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимости – 350 рублей» (в ранее действовавшей редакции). В актуальной редакции для садовых участков – 700 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). В любом случае эта сумма незначительна и платится однократно (обычно покупателем или одаряемым).
С 1 января 2019 года дачные кооперативы признаются садоводческими некоммерческими товариществами, а «дачные земельные участки» – садовыми земельными участками. Право собственности на такой участок отчуждается свободно, как и любое другое частное недвижимое имущество, согласие товарищества не требуется.
«Для целей применения в настоящем Федеральном законе … такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок" … считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками». – (Федеральный закон № 217-ФЗ, статья 54, часть 7)
Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в ЕГРН на основании вашего договора и заявлений сторон (статья 8.1, 131, 551 ГК РФ, статьи 14, 15 Федерального закона № 218-ФЗ). После регистрации вы становитесь собственником.
Что касается членства в товариществе – оно прекращается у дарителя/продавца в день перехода права (статья 13 Закона № 217-ФЗ), а вы можете вступить в члены товарищества по своему желанию, подав заявление.
Купли-продажа значительно выгоднее дарения:
Порядок действий при выборе купли-продажи:
Итог: договор купли-продажи – единственно правильный выбор, который позволит избежать налога в 52 000 руб. и лишних расходов на нотариуса. Если продавец владел участком более минимального срока (3 или 5 лет), налог также будет нулевой, но даже при меньшем сроке за счёт имущественного вычета размер налога обнуляется.
Если потребуется детальная проверка документов или расчёт в иных ценовых условиях, рекомендую обратиться к адвокату.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
