Обязательно ли продавцу менять фамилию в ЕГРН перед сделкой?

Можно ли купить квартиру, если в ЕГРН у продавца старая фамилия, а в паспорте – новая

Анализ ситуации

Вы хотите приобрести квартиру, но столкнулись с тем, что продавец после замужества сменила фамилию, а в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) до сих пор значится прежняя фамилия. Это вызывает опасения: не возникнут ли проблемы при регистрации перехода права собственности и может ли в будущем быть оспорено ваше право.

Ключевое значение здесь имеют два обстоятельства:

• продавец является тем же лицом, которое указано в ЕГРН как собственник, просто изменилась фамилия по семейным обстоятельствам;
• факт смены фамилии документально подтверждён свидетельством о браке, а личность продавца удостоверяется паспортом с новой фамилией.

Таким образом, речь идёт не о разных людях, а об одном и том же человеке, чьи персональные данные в реестре ещё не приведены в соответствие с новыми документами. Закон прямо регулирует подобные ситуации, и они не являются препятствием для совершения сделки.

Применимые нормы

1. Право собственности сохраняется независимо от перемены фамилии

Гражданский кодекс РФ однозначно указывает, что смена имени (в том числе фамилии) не прекращает и не изменяет прав и обязанностей, приобретённых под прежним именем:

«Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем.»
(Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1, статья 19, пункт 2)

Следовательно, право собственности продавца на квартиру, зарегистрированное под прежней фамилией, остаётся в силе. Продавец вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе продавать её.

2. Наличие документа, подтверждающего смену фамилии, обязательно при регистрации сделки

Закон о государственной регистрации недвижимости требует, чтобы при наличии факта изменения фамилии к заявлению о регистрации прилагался документ, подтверждающий такое изменение:

«В случае изменения фамилии, имени, отчества физического лица к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий соответствующее изменение.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 18, часть 5)

Таким документом в вашем случае будет свидетельство о заключении брака, которое продавец уже показывала. В нём прямо указаны фамилии до и после брака (статья 30 Федерального закона «Об актах гражданского состояния»).

3. Актуализация сведений в ЕГРН не является обязательным предварительным условием для сделки

Порядок внесения изменений в записи ЕГРН при изменении персональных данных правообладателя устроен так, что государство само должно получать такие сведения из органов ЗАГС и обновлять реестр без заявления собственника:

«В случае изменения фамилии, имени, отчества... физического лица – правообладателя объекта недвижимости... данные изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости без заявления правообладателя на основании сведений, полученных органом регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При этом правообладатель вправе представить заявление о внесении соответствующих изменений.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 31, часть 1)

Таким образом, обязанности подавать отдельное заявление об изменении фамилии у продавца нет – это может произойти автоматически при поступлении сведений из ЗАГС. Если по каким-то причинам данные ещё не обновились, это не лишает продавца возможности совершить сделку. Она вправе, но не обязана, подать такое заявление заранее.

4. Оснований для приостановления или отказа в регистрации не возникнет при правильном пакете документов

Закон содержит перечень причин для приостановления регистрации (статья 26 218-ФЗ). Ни один пункт не предусматривает такого основания, как «несовпадение фамилии правообладателя в ЕГРН с его паспортными данными при условии, что факт смены фамилии документально подтверждён». Напротив, если необходимый документ (свидетельство о браке) представлен, то основания для приостановления по пункту 5 (не представлены необходимые документы) или пункту 7 (форма/содержание документов не соответствуют требованиям) отпадают. Регистратор при правовой экспертизе сможет однозначно идентифицировать продавца как собственника по совокупности представленных документов.

Более того, поскольку в результате сделки запись о праве продавца будет погашена и возникнет запись о вашем праве, «старая» фамилия продавца останется только в истории реестра, что никоим образом не влияет на действительность вашего зарегистрированного права.

Выводы и рекомендации

Ситуация не критична для покупки. Вы не обязаны настаивать на том, чтобы продавец сначала самостоятельно обновляла сведения в ЕГРН. Сделку можно проводить в текущем состоянии.

Для того чтобы минимизировать любые риски и обеспечить беспрепятственную регистрацию, достаточно выполнить следующее:

1. Проконтролируйте, что продавец предоставит в регистрирующий орган вместе с заявлением о переходе права оригинал свидетельства о заключении брака (или его нотариально удостоверенную копию). Этот документ является тем самым «подтверждающим изменение», которое требует закон.
2. Проследите, чтобы в тексте договора купли-продажи продавец была указана строго по паспорту (новая фамилия). Это обеспечит полное соответствие между личностью, подписывающей договор, и записями в паспорте.
3. Если продавец согласна и вы хотите полностью исключить малейшие бюрократические заминки, можно порекомендовать ей подать бесплатное заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН (например, через МФЦ). Эта процедура занимает обычно несколько рабочих дней и может быть совмещена с подготовкой к сделке. Однако подчёркиваю – это не обязанность, а право собственника.
4. Для дополнительного спокойствия можно привлечь к сопровождению сделки адвоката, который проверит полный пакет документов и поможет правильно составить договор.

При соблюдении этих простых условий регистрация перехода права пройдёт штатно, и в будущем ваше право собственности не может быть оспорено только лишь из-за несовпадения фамилии бывшего собственника в архивных записях реестра.