Покупка квартиры в залоге у банка после развода супругов
Анализ ситуации
При покупке квартиры, находящейся в залоге у банка, с учетом того, что квартира была приобретена в браке, но оформлена на одного из супругов, а второй супруг является иностранным поручителем, возникает комплекс правовых рисков, требующих тщательной проверки.
Применимые правовые нормы
Риски, связанные с залогом (ипотекой)
"Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 2)
"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 353)
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)
Семейно-правовые аспекты
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 34)
"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 35)
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 35)
Поручительство
"При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 363)
Выводы и рекомендации
Основные риски для покупателя:
-
Сохранение залога - ипотека сохраняется при переходе права собственности, и банк может обратить взыскание на квартиру даже у нового собственника.
-
Необходимость согласия банка - сделка купли-продажи заложенной квартиры требует согласия залогодержателя (банка).
-
Семейно-правовые риски - поскольку квартира приобретена в браке, она является совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного из них.
-
Риски, связанные с поручительством - иностранный поручитель несет солидарную ответственность по кредиту.
Меры безопасности для покупателя:
-
Получить письменное согласие банка на сделку и подтверждение возможности снятия обременения после расчетов.
-
Проверить выписку из ЕГРН для установления всех зарегистрированных прав и обременений:
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62)
-
Убедиться в наличии нотариального согласия второго супруга на сделку или документов о разделе имущества при разводе.
-
Проверить исполнение обязательств по кредиту - получить от банка справку об отсутствии просроченной задолженности.
-
Обеспечить расчеты через аккредитив или с непосредственным участием банка для гарантии погашения кредита.
-
Проверить наличие судебных споров в отношении квартиры:
"Если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 37)
-
Учесть статус иностранного поручителя - проверить, не применяется ли особый порядок в связи с недружественным статусом страны:
"Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 25.2)
Рекомендуется обратиться к адвокату для проведения комплексной проверки юридической чистоты сделки и подготовки всех необходимых документов.
