Оформление дарения дома с зарегистрированными жильцами
Анализ ситуации
В данной ситуации мать планирует передать дочери жилой дом по договору дарения, однако в доме зарегистрированы внучка и несовершеннолетний правнук, которые отказываются сниматься с регистрационного учета.
Правовой статус дома
"Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 36)
Дом, полученный матерью по договору дарения во время брака, является ее личной собственностью, а не совместной собственностью супругов. Следовательно, согласие супруга на дарение не требуется.
Права зарегистрированных лиц
"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 31)
"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)
Зарегистрированные лица (внучка и правнук) имеют право пользования жилым помещением, но при переходе права собственности к дочери это право пользования прекращается.
Особенности с несовершеннолетним
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)
Для дарения дома, где зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Процедура снятия с регистрационного учета
"Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: ... выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 31)
При отказе выписаться добровольно, снятие с регистрационного учета возможно только на основании решения суда.
Особенности договора дарения
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 574)
Договор дарения дома между матерью и дочерью подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Выводы и рекомендации
-
Согласие супруга не требуется - дом является личной собственностью матери, полученной по безвозмездной сделке.
-
Обязательно нотариальное удостоверение договора дарения дома.
-
Необходимо согласие органа опеки для сделки с недвижимостью, где зарегистрирован несовершеннолетний.
-
Для выписки зарегистрированных лиц потребуется:
- Попытка добровольной выписки
- При отказе - обращение в суд с иском о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении
-
Риски для дочери - после получения дома в дар она может столкнуться с необходимостью судебного выселения зарегистрированных лиц.
Рекомендуемая последовательность действий:
- Получить согласие органа опеки и попечительства
- Обратиться к нотариусу для оформления договора дарения
- Попытаться договориться о добровольной выписке
- При отказе - подготовить исковое заявление в суд о выселении
- После получения решения суда - обратиться для снятия с регистрационного учета
Учитывая сложность процедуры и необходимость судебного разбирательства, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся в жилищных и семейных спорах.
