Проверка корректности регистрации прав на квартиру при покупке

Покупка квартиры с отсутствующими данными об основании права в ЕГРН и расхождением в датах регистрации

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру, которая находится в собственности более 5 лет, но столкнулись с двумя основными проблемами:

1. В ЕГРН у предыдущего собственника отсутствуют данные об основании возникновения права
2. Имеется расхождение в датах перехода права собственности в договоре купли-продажи (05.10.2019) и выписке ЕГРН (04.10.2019)

Применимые правовые нормы

Отсутствие данных об основании права в ЕГРН

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69)

"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: ... сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 9)

Сроки исковой давности

"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181)

"Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181)

"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 196)

Защита добросовестного приобретателя

"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 302)

"Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 302)

Выводы и рекомендации

По вопросу отсутствия данных об основании права

1. Отсутствие данных об основании права в ЕГРН само по себе не делает сделку недействительной. Права, возникшие до 1998 года, признаются юридически действительными даже без государственной регистрации.

2. Риски оспаривания минимальны, поскольку с момента регистрации права продавца прошло более 5 лет:

   • Срок исковой давности по ничтожным сделкам - 3 года
   • Срок исковой давности по оспоримым сделкам - 1 год
   • Специальная защита добросовестного приобретателя после 3 лет с момента регистрации

3. Юрист продавца прав в части сроков давности - основные риски оспаривания действительно истекли.

По вопросу расхождения в датах

Расхождение в один день не является существенным нарушением, поскольку:

• Адрес объекта, кадастровый номер и номер госрегистрации верные
• Разница может быть технической ошибкой при регистрации
• Факт государственной регистрации права собственности подтвержден выпиской ЕГРН

Рекомендации

1. Дополнительные проверки не обязательны, но для полного спокойствия можете запросить расширенную выписку из ЕГРН.

2. Убедитесь, что вы действуете добросовестно - проверьте, нет ли в ЕГРН отметок о судебных спорах или возражениях относительно права.

3. При заключении договора купли-продажи включите гарантии продавца о юридической чистоте права собственности и отсутствии претензий третьих лиц.

4. Если сохраняются сомнения, проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для оценки конкретных рисков.

В целом, учитывая истечение значительного времени с момента первоначального возникновения права и последующей регистрации, риски для вас как покупателя минимальны.