Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Брачные договоры

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости в 2025 году: разъяснения нотариуса и закон

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте текст согласия: если срок действия не указан, оно действует до сделки или отзыва.
  2. 2
    Продолжайте сделку с имеющимся согласием, ссылаясь на п. 3 ст. 35 СК РФ и Обзор ВС РФ № 3/2022.
  3. 3
    При отказе нотариуса сошлитесь на «истёкший» срок — потребуйте письменный отказ.descriptionТребование нотариусу о выдаче письменного постановления об отказе в совершении нотариального действия (свободная форма)
  4. 4
    Обжалуйте отказ нотариуса в районный суд по месту его нахождения.
  5. 5
    При приостановке регистрации Росреестром обжалуйте это решение в суд.
  6. 6
    Учитывайте риск отзыва согласия супругом до сделки — тогда потребуется новое.

Документы и доказательства

  • Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (оригинал для сделки и копия для дела).
  • Договор купли-продажи квартиры, для которого оформлялось согласие.
  • Если нотариус откажет в удостоверении сделки: Письменный отказ нотариуса в удостоверении сделки, если он будет выдан.
  • Если росреестр приостановит или откажет в регистрации: Письменный отказ или уведомление о приостановлении от Росреестра, если последуют.
  • Документы, подтверждающие затягивание продажи (предварительный договор, переписка с покупателем).
  • Если супруг не отзывал согласие: Документы, подтверждающие, что супруг согласие не отзывал (если есть).

  • Сроки и риски

    • Согласие без указания срока действует до сделки или отзыва — позиция Верховного Суда РФ.
    • Утверждение нотариуса о 4–6 месяцах незаконно, в законе такого срока нет.
    • Риск: супруг может отозвать согласие до сделки, тогда потребуется новое.
    • При отказе нотариуса требуйте письменный отказ — это основание для обжалования.

  • Чего не делать

    • Не переоформляйте согласие супруга из-за устного заявления нотариуса о сроке 4–6 месяцев — законом такой срок не установлен.
    • Не соглашайтесь на предложение нотариуса удостоверить сделку только после получения «нового» согласия, если в имеющемся не указан срок действия.
    • Не игнорируйте письменный отказ нотариуса, если он последует, — без него невозможно обжалование в районный суд.
    • Не подавайте документы на регистрацию сделки, если супруг, выдавший согласие, его уже отозвал — это основание для приостановления.
    • Не пытайтесь скрыть от нотариуса или регистратора факт затянувшейся продажи — это не влияет на силу согласия, но может вызвать ненужные вопросы.
    • Не ждите, пока «истечёт» срок, если супруг передумал продавать — до совершения сделки он вправе отозвать согласие, и тогда потребуется новое.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к другому нотариусу для удостоверения сделки: закон не ограничивает срок действия согласия, и отказ по этому мотиву неправомерен.
    • При отказе нотариуса требуйте письменное постановление — оно необходимо для последующего обжалования в районном суде.
    • При приостановлении регистрации Росреестром из-за «устарелости» согласия обжалуйте это решение в суде по п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.
    • Проверьте, не отозвал ли супруг согласие: до совершения сделки он вправе это сделать, и тогда потребуется новое согласие.
    • Учитывайте: супруг вправе оспорить сделку в течение года, если докажет, что согласие не было получено, — сохраняйте его оригинал.

  • Альтернативные пути

    • Попросите нотариуса указать письменно норму закона, устанавливающую срок действия согласия 4–6 месяцев.
    • Предложите нотариусу свериться с позицией Верховного Суда РФ о действии согласия без указания срока.
    • Уточните у супруга, не отзывал ли он согласие, — это единственное законное основание для его прекращения.
    • Рассмотрите возможность обратиться к другому нотариусу для удостоверения сделки с вашим действующим согласием.
    • При затягивании сделки согласие сохраняет силу, если супруг его не отозвал и срок в нем не указан.
    • Зафиксируйте устную позицию нотариуса письменно — это поможет при обжаловании возможного отказа.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент состоит в зарегистрированном браке и намеревается продать недвижимость, являющуюся общим имуществом супругов. Для совершения сделки супругом-продавцом было оформлено нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Срок действия в тексте самого согласия не указан. Сделка по продаже не состоялась в ожидаемые сторонами сроки, продажа затягивается. Нотариус в устной форме сообщил, что такое согласие действует 4–6 месяцев, что создало у клиента неопределённость относительно необходимости повторного нотариального оформления согласия.

Из изложенного следует: согласие супруга имеется, оно нотариально удостоверено, срок его действия в самом документе не ограничен, а предполагаемое ограничение срока основано исключительно на устной позиции нотариуса, не подтверждённой нормой закона.

Затронутые правоотношения:

  • Семейные правоотношения (режим общей совместной собственности супругов) — поскольку отчуждаемая квартира является общим имуществом супругов, распоряжение ею одним из супругов требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Наличие такого согласия напрямую определяет действительность сделки и распределение рисков её оспаривания.

  • Нотариальные правоотношения (удостоверение согласия и последующее удостоверение сделки) — поскольку согласие оформлено нотариально, а нотариус заявляет о его ограниченном сроке действия, возникает вопрос о законности возможного отказа в совершении нотариального действия со ссылкой на «истечение срока» согласия. Отказ нотариуса допустим только по основаниям, прямо перечисленным в законе (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате).

  • Гражданско-правовые отношения по совершению сделки с недвижимостью — поскольку сделка по отчуждению недвижимости подлежит государственной регистрации, а отсутствие необходимого согласия супруга влечёт оспоримость сделки (ст. 173.1 ГК РФ), ключевое значение имеет факт наличия действующего согласия на момент совершения сделки и подачи документов на регистрацию.

  • Административно-правовые отношения с органом регистрации прав (Росреестр) — поскольку государственный регистратор вправе приостановить регистрацию только при отсутствии согласия, когда сделка в силу закона ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а в данном случае согласие имеется и является действующим, оснований для приостановления или отказа по мотиву «устарелости» согласия не имеется.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Согласие супруга на продажу недвижимости нотариально удостоверено — требование п. 3 ст. 35 СК РФ соблюдено, что исключает оспоримость сделки по мотиву отсутствия согласия.

  2. Срок действия в тексте согласия не указан — закон не устанавливает предельного срока действия такого согласия, а Верховный Суд РФ подтвердил, что согласие, не ограниченное сроком, сохраняет силу (п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022).

  3. Согласие не отозвано супругом, его выдавшим — юридическим пределом действия согласия является либо совершение сделки, либо отзыв согласия; затягивание продажи само по себе согласие не погашает.

  4. Устное утверждение нотариуса о сроке 4–6 месяцев не основано на законе — ни СК РФ, ни ГК РФ, ни Основы законодательства РФ о нотариате, ни ФЗ № 218-ФЗ не содержат такого ограничения; отказ нотариуса или регистратора по этому основанию будет незаконным и может быть обжалован в судебном порядке (ст. 49 Основ о нотариате, п. 8 ст. 8.1 ГК РФ).

Установлен ли законом срок действия нотариального согласия супруга на продажу недвижимости

Ни Семейный кодекс, ни Гражданский кодекс, ни иные федеральные законы не устанавливают срока действия нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение общего имущества. Закон лишь требует наличие такого согласия для сделок по распоряжению недвижимостью, но не ограничивает его действие во времени. В действующих (на дату ответа) редакциях СК РФ и ГК РФ каких-либо норм, ограничивающих действие согласия сроком 4–6 месяцев, не содержится.

О необходимости согласия говорит п. 3 ст. 35 СК РФ:

  1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
    — п. 3 ст. 35 СК РФ
    Вывод: из текста нормы видно, что обязательным является сам факт нотариально удостоверенного согласия, а его срок действия закон не регламентирует. Позиция о том, что согласие без оговорённого срока сохраняет силу, прямо подтверждена Верховным Судом РФ:
    Как установлено судами, согласие на отчуждение долей в уставном капитале общества была дано супругой продавца 14 марта 2019 г. и не было ограничено каким-либо сроком действия. При этом согласие содержало указание на то, что продажу доли ее супруг вправе осуществить за цену и на условиях по его собственному усмотрению
    — п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022 (Определение № 307-ЭС22-6562)

И далее в том же Обзоре подчёркивается, что закон не содержит положений, регулирующих срок действия или отзыв такого согласия:

Гражданское законодательство не содержит положений, регулирующих отзыв предварительного согласия на совершение сделки. Из существа семейных отношений не исключается возможность отзыва такого согласия, данного одним из супругов
— п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022

Вывод по вопросу: срок действия нотариального согласия супруга на продажу недвижимости законом НЕ установлен. Утверждение нотариуса о «4–6 месяцах» не основано на норме действующего закона: в СК РФ, ГК РФ и Основах законодательства о нотариате подобного ограничения нет. Если срок в самом согласии не указан — согласие действует до совершения сделки либо до его отзыва супругом.

Сохраняет ли согласие силу при затягивании сделки и каковы правовые последствия

Поскольку срок в согласии не указан, оно сохраняет юридическую силу; юридическим пределом существования согласия является момент совершения сделки или его отзыв супругом. Верховный Суд РФ пояснил, что возможность отзыва согласия допускается до того, как оно повлияло на правоотношения иных участников оборота, и что супруг, выражая согласие, вправе был отдельно оговорить условия продажи, срок действия согласия и возможность его отмены — но если такие условия не оговорены, само по себе истечение какого-либо промежутка времени согласие не погашает:

при выражении согласия на отчуждение долей в уставном капитале супруга продавца имела возможность отдельно оговорить условия продажи имущества, срок действия согласия и возможность его отмены при наступлении определенных обстоятельств, значимых для семьи. Однако такого рода условия оговорены не были. Таким образом, при названных обстоятельствах отзыв предварительного согласия на совершение сделки, состоявшийся после заключения предварительного договора, не мог являться основанием для отказа в иске о понуждении к заключению основного договора. Определение № 307-ЭС22-6562
— п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022

Сделка, совершённая при отсутствии согласия супруга, является оспоримой (а не ничтожной), то есть может быть признана недействительной только по иску самого супруга, чьё согласие не было получено:

Статья 173 1 . Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ
Это имеет решающее значение: поскольку сам факт наличия действующего согласия задан, а сделка без согласия не ничтожна, государственный регистратор не вправе приостанавливать регистрацию на основании «устарелости» согласия. П. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ допускает приостановление только в отсутствие согласия и только если сделка ничтожна:
в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: согласие без указанного срока действует до совершения сделки или до отзыва; затягивание продажи само по себе согласие не аннулирует. Совершение сделки при отсутствии действующего согласия влечёт не ничтожность, а лишь оспоримость — сделку по мотивам отсутствия согласия вправе оспорить только супруг, чьё согласие не получено, и только в течение года с момента, когда он узнал о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, в вашем случае согласие есть и действует, поэтому риск оспаривания по этому основанию отсутствует.

Вправе ли нотариус или регистратор отказать из-за «истёкшего» срока согласия

Право нотариуса отказать в совершении нотариального действия строго ограничено — такой отказ допустим только в случаях, прямо перечисленных в законе, среди которых «истечение срока согласия» отсутствует:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1
Поскольку никакой закон не устанавливает для согласия срок 4–6 месяцев, отказ нотариуса удостоверить сделку со ссылкой на «истёкший срок действия согласия» (когда срок в самом согласии не указан) не соответствует закону. Оснований, перечисленных в ст. 48 Основ, в этой ситуации нет — ведь согласие действительно и не противоречит закону.

Аналогично для государственного регистратора: перечень оснований приостановления государственной регистрации в ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ носит исчерпывающий характер, и «истечение срока действия согласия супруга» в нём отсутствует (п. 15 требует лишь наличия согласия, и оно у вас есть — см. выше). Отказ или приостановление по такой мотивировке будет незаконным.

Что касается порядка обжалования, то отказ нотариуса обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате
А отказ (уклонение) органа регистрации прав оспаривается в суде на основании п. 8 ст. 8.1 ГК РФ:
Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2.
— п. 8 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: ни нотариус, ни регистратор не вправе отказать вам в совершении сделки/регистрации только потому, что со времени выдачи согласия прошло более 4–6 месяцев, если срок в самом согласии не оговорён: такое согласие продолжает действовать. Настойчивые заверения нотариуса о «4–6 месяцах» — это не норма права, а консервативная практика/осторожность, а в ряде случаев способ побудить к повторной оплате оформления. Вы вправе настоять на сделке с имеющимся согласием; в случае немотивированного отказа — обжаловать отказ нотариуса в районный суд (ст. 49 Основ о нотариате), а отказ Росреестра — в суд (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ).

Срок действия нотариального согласия супруга на продажу недвижимости законом не установлен — ни в 2025 году, ни ранее. Если в самом согласии срок не указан, оно действует до совершения сделки либо до его отзыва супругом, выдавшим согласие. Утверждение нотариуса о «4–6 месяцах» не основано на действующем законодательстве.

По вашему вопросу:

Согласие, которое вы оформили, сохраняет юридическую силу, несмотря на затянувшуюся продажу. Ни Семейный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ, ни Основы законодательства РФ о нотариате не содержат норм, ограничивающих срок действия такого согласия каким-либо периодом (п. 3 ст. 35 СК РФ лишь требует наличие нотариально удостоверенного согласия, не оговаривая его срок). Верховный Суд РФ прямо подтвердил: согласие, не ограниченное сроком, действует, а закон не содержит положений о сроке его действия или порядке отзыва (п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022, Определение № 307-ЭС22-6562).

Почему нотариус говорит о 4–6 месяцах:

Это не норма права, а консервативная практика или осторожность конкретного нотариуса. Законных оснований для отказа в удостоверении сделки по мотиву «истёкшего» срока согласия у нотариуса нет — перечень оснований для отказа в ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате является исчерпывающим и такого основания не содержит. Аналогично, государственный регистратор не вправе приостановить регистрацию перехода права только из-за того, что с момента выдачи согласия прошло более 4–6 месяцев: п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ допускает приостановление лишь при отсутствии согласия, а оно у вас имеется.

Риски при затянувшейся продаже:

Юридическими пределами действия согласия являются совершение сделки или его возможный отзыв супругом до этого момента (п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022). Если супруг согласие не отзывал, оно продолжает действовать. Сделка, совершённая с таким согласием, не может быть признана недействительной по мотиву отсутствия согласия (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте текст согласия. Убедитесь, что в нём действительно не указан срок действия и нет условия о его автоматическом прекращении. Если срок не указан — согласие действует.

  2. Продолжайте сделку с имеющимся согласием. При обращении к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи сошлитесь на п. 3 ст. 35 СК РФ и п. 14 Обзора ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022: закон не устанавливает срок действия согласия, а согласие без указания срока действует до совершения сделки или отзыва.

  3. Если нотариус отказывает в удостоверении сделки со ссылкой на «истёкший» срок согласия — потребуйте письменный отказ. Такой отказ не соответствует ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате (исчерпывающий перечень оснований для отказа не содержит «истечения срока согласия»).

  4. Обжалуйте отказ нотариуса в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате). К жалобе приложите копию согласия, письменный отказ нотариуса (если выдан) и документы по сделке.

  5. Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации перехода права по мотиву «устарелости» согласия — обжалуйте это решение в суд на основании п. 8 ст. 8.1 ГК РФ. Приостановление по такому основанию незаконно, поскольку п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ требует лишь наличия согласия, а не его «свежести».

  6. Учитывайте риск отзыва согласия супругом. Если продажа затягивается, и супруг, выдавший согласие, передумает — он вправе отозвать согласие до совершения сделки. В этом случае потребуется оформить новое согласие.