Можно ли каждому из супругов взять семейную ипотеку, если по брачному договору имущество раздельное?

Право на «Семейную ипотеку» возникает у каждого супруга (родителя) отдельно

Ключевое правило программы содержится в пункте 9 Правил возмещения недополученных доходов, утв. Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30.12.2017:

Право на получение кредита (займа) в соответствии с настоящими Правилами возникает как у матери, так и у отца первого ребенка и (или) последующих детей, а также как у матери, так и у отца ребенка, которому установлена категория "ребенок-инвалид". Состав заемщиков (солидарных заемщиков) по кредиту (займу) определяется кредитным договором (договором займа) или дополнительным соглашением о рефинансировании, в которые могут быть включены дополнительно третьи лица, являющиеся гражданами Российской Федерации, на которых требование настоящих Правил к наличию детей не распространяется.
— Пункт 9 Правил возмещения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30.12.2017

Это означает: право на льготную ипотеку привязано не к «семье» как единому целому, а к конкретному гражданину — родителю. Норма прямо устанавливает, что право возникает «как у матери, так и у отца» ребёнка (детей), то есть у каждого из супругов оно существует самостоятельно и независимо от другого.

Важно, что состав заёмщиков (солидарных заёмщиков) определяется именно кредитным договором: если один из супругов не фигурирует в договоре в качестве заёмщика или солидарного заёмщика, то своё право на «Семейную ипотеку» он не использовал. Соответственно, сам факт того, что один супруг уже оформил льготную ипотеку, НЕ лишает второго супруга права оформить свою — при условии, что второй супруг не был заёмщиком (созаёмщиком) по первому кредиту. Брачный договор на это правило не влияет: условием льготы является наличие ребёнка (рождение начиная с 01.01.2018, либо ребёнок-инвалид, рождённый не позднее 31.12.2023), гражданство РФ и статус заёмщика, а не режим имущества супругов.

Вывод: каждый из супругов вправе взять «Семейную ипотеку» отдельно — один раз для себя, — если не выступал заёмщиком/созаёмщиком по ранее полученному льготному кредиту. Использование льготы одним супругом не «обнуляет» право второго.

Брачный договор не влияет на право на льготную ипотеку, но определяет судьбу квартиры

По закону имущество, нажитое в браке, общее, однако брачный договор меняет этот режим:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Брачный договор, по которому всё имущество, купленное на имя одного супруга, остаётся за ним, — это законный способ установить режим раздельной собственности (п. 1 ст. 42 СК РФ). Он меняет именно имущественные отношения внутри семьи: кому принадлежит купленная квартира и кто может ею распоряжаться.

На участие в государственной программе «Семейная ипотека» брачный договор не влияет в принципе. Программа субсидирует процентную ставку по критериям, установленным Правилами № 1711 (наличие детей, гражданство РФ, цель кредита, лимит суммы), а не по семейно-правовому режиму имущества. Поэтому ответ на вопрос «может ли каждый взять ипотеку, если у нас брачный договор» формулируется так: брачный договор здесь ничем не помогает и не мешает — решающим является только статус заёмщика каждого из супругов.

Вывод: брачный договор не даёт и не отнимает право на «Семейную ипотеку». Он лишь означает, что купленная по такому кредиту квартира, оформленная на того супруга, кто является заёмщиком, будет его личной собственностью (режим, установленный договором), а не общей совместной.

Ограничение «только один раз» — персональное, а не «на семью»

Ограничение «льготную ипотеку можно взять только один раз в жизни» действует в отношении конкретного заёмщика. В Правилах № 1711 критерий привязки льготы — сам гражданин-заёмщик (п. 9 Правил возмещения), а общее понятие режима имущества и «общности прав» супругов в публичном правоотношении не применяется: отношения супругов по брачному договору — это лишь их внутреннее имущественное распределение.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3.
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Из этого следует два практических сценария для клиента:

• Если ни один из супругов ранее не брал «Семейную ипотеку» (никто не был ни заёмщиком, ни солидарным заёмщиком по льготному кредиту) — то оба супруга имеют право, и каждый может оформить свой льготный кредит, один за другим, на покупку разных объектов. Право «как у матери, так и у отца» (п. 9 Правил) прямо допускает две льготные ипотеки в одной семье.
• Если один супруг уже был заёмщиком (созаёмщиком) по «Семейной ипотеке» — он сам повторно воспользоваться льготой не сможет (своё право использовал), но второй супруг, не участвовавший в первом кредите, сохраняет своё право и может взять льготную ипотеку на себя.

Вывод: говорить «мы оба использовали право, и нельзя» юридически неверно. Право принадлежит каждому родителю отдельно. Льгота считается использованной только тем лицом, кто был заёмщиком (созаёмщиком) по конкретному кредитному договору. Банк проверяет именно этого человека, а не «семью в целом» и не режим имущества по брачному договору.

Согласие супруга на продажу недвижимости при брачном договоре с раздельным режимом

По общему правилу для сделки с недвижимостью требуется нотариальное согласие супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако эта норма защищает именно общую совместную собственность. Если брачным договором установлен режим раздельной собственности (п. 1 ст. 42 СК РФ), то недвижимость, оформленная на имя конкретного супруга, является его личной собственностью и не входит в общую. Соответственно, положение п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии к такой личной собственности второго супруга не применяется — собственник распоряжается ею единолично.

Поэтому условие брачного договора «тот, на кого оформлена недвижимость, может продать её без согласия второго супруга» юридически корректно и реализуемо: оно опирается на установленный договором режим раздельной собственности. При этом важно, что сам брачный договор должен быть заключён письменно и нотариально удостоверен (п. 2 ст. 41 СК РФ), иначе он ничтожен и режим совместной собственности (а с ним — и требование нотариального согласия) сохранится.

Вывод: при действительном брачном договоре с раздельным режимом супруг, на которого оформлена квартира, вправе продать её без нотариального согласия второго супруга; напротив, без такого договора (или при его недействительности) нотариальное согласие обязательно.

Ипотечный долг при раздельном режиме и гарантии прав кредитора

Брачный договор с раздельным режимом влияет на то, кто отвечает по ипотечному кредиту и на чьё имущество может быть обращено взыскание:

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. 2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи.
— п. 1, 2 ст. 45 СК РФ

Это означает: если супруг взял «Семейную ипотеку» только на себя (он — единственный заёмщик) и квартира по брачному договору является его личной собственностью, то по обязательствам именно этого обязательства взыскание обращается на его имущество. На имущество второго супруга (в том числе на квартиру, оформленную на второго) взыскание не обращается, если кредит не признан общим обязательством (п. 2 ст. 45 СК РФ допускает обращение на общее имущество, только если всё полученное по обязательству использовано на нужды семьи).

Отдельно важно правило о гарантиях кредиторов:

Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
— п. 1 ст. 46 СК РФ

Супруг-заёмщик обязан уведомлять банк (кредитора) о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Если он этого не сделает, то будет отвечать по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора — то есть не сможет ссылаться на раздельный режим, чтобы «уйти» от обязательства перед банком. Для банка, выдающего «Семейную ипотеку», брачный договор сам по себе не является ни условием, ни препятствием выдачи кредита — это внутреннее соглашение супругов.

Вывод: раздельный режим по брачному договору определяет, что квартира принадлежит тому супругу, на кого оформлена, и что по кредиту заёмщика отвечает прежде всего он, а не второй супруг. Банк при этом оценивает платёжеспособность заёмщика, а НЕ то, установлен ли у супругов брачный договор.