Потеряю ли я право приватизации и останется ли жена прописанной, если женюсь фиктивно для продажи ее квартиры

Квартира по соцнайму и приватизированная квартира — войдёт ли в общую собственность супругов

До приватизации ваше жильё — не ваша собственность, а объект договора социального найма с муниципалитетом (государством). Сама по себе регистрация брака не переоформляет договор и не даёт супруге права собственности.

Ключевой вопрос — что произойдёт при приватизации, если она состоится в период брака. Приватизация — это безвозмездная передача жилья в собственность, поэтому на неё распространяется правило о личном имуществе супругов:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Иными словами, квартира, бесплатно приватизированная на ваше имя (а вы — единственный наниматель и единственный прописанный), по п. 1 ст. 36 СК РФ является вашим личным имуществом и в общую совместную собственность супругов не входит, даже если приватизация оформлена во время брака. Она не попала бы в перечень нажитого супругами имущества по п. 1 ст. 34 СК, поскольку приобретается не за общие доходы, а безвозмездно.

Однако есть важнейшее условие из Закона о приватизации:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Право на приватизацию имеют только лица, имеющие право пользования жилым помещением по соцнайму, то есть наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи. Поскольку вы единственный прописанный, а супруга не вселялась и не проживает, право на приватизацию имеете только вы. Но если на момент оформления приватизации супруга будет вселена, прописана и проживать как член семьи нанимателя (см. блок 3), без её согласия и без указания её в числе приватизирующих оформить всё на себя одного будет невозможно — потребуется её нотариальный отказ от приватизации, и в этом случае участвовать в приватизации она не должна.

Вывод: ни недвижимость по соцнайму, ни бесплатно приватизированная вами квартира (как безвозмездно приобретённая) не являются общим имуществом супругов. Пока супруга не вселена и не зарегистрирована, она не приобретает на неё ни права собственности, ни права на участие в приватизации. Приватизацию юридически надёжнее оформить до регистрации брака — тогда сомнений в её принадлежности только вам не возникает вовсе.

Может ли супруга остаться прописанной или вселиться без вашего желания

Вы опасаетесь, что после брака и продажи её квартиры она останется прописанной у вас или начнёт претендовать на жильё. Разберём по шагам.

Членом семьи нанимателя супруга становится только при совместном проживании и (или) вселении. По ч. 1 ст. 69 ЖК РФ:

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Сама печать в паспорте (регистрация брака) не делает её членом семьи нанимателя в смысле ЖК — для этого нужно фактическое совместное проживание и вселение в жилое помещение. Если вы её во время брака не вселяете и она не проживает в вашей квартире, она не приобретает прав члена семьи нанимателя, в договор соцнайма не включается и в приватизации участвовать не может.

Вселение возможно только с вашего согласия. Даже став супругой, она не вправе самовольно вселиться — вселение осуществляется нанимателем в письменной форме:

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. 2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
   — ч. 1 ст. 70 ЖК РФ

То есть пока вы как наниматель не дадите согласия и не совершите фактического вселения с регистрацией, она не станет членом семьи нанимателя. Единственное автоматическое право, которое даёт регистрация брака в контексте ст. 70 ЖК, — это то, что супруг относится к категории, которую наниматель вправе вселить с согласия остальных членов семьи (у вас их нет) и без согласия наймодателя. Но это согласие всё равно должно исходить от ВАС. Без него она не вселяется.

После развода права бывшего супруга зависят от того, был ли он вселён членом семьи нанимателя. Ч. 4 ст. 69 ЖК:

1. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 4 ст. 69 ЖК РФ

Эта норма защищает только того, кто вселился и продолжает проживать. Если супруга никогда не была вселена и не проживала, ей нечего «сохранять» — право пользования у неё не возникло, и после развода претендовать на ваше жильё по соцнайму она не может.

Вывод: пока (и если) вы не вселили её как члена семьи и не прописали, супруга не приобретает самостоятельного права проживания в вашей квартире и не может остаться прописанной против вашей воли. Допускать её вселение и регистрацию в период брака — главный риск: тогда при разводе возникнет вопрос о её правах как бывшего члена семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69, ч. 4 ст. 31 ЖК), и её придётся выселять/доказывать прекращение права пользования. Поэтому надёжная защита — НЕ вселять её и не регистрировать.

Опасность фиктивного брака и подходящие меры защиты

По вашим словам, знакомая просит брак «только ради продажи её квартиры», без намерения создавать семью. Именно такая формулировка описывает признаки фиктивного брака, последствия которого существенны.

1. Брак признается недействительным при нарушении условий, установленных статьями 12 - 14 и пунктом 3 статьи 15 настоящего Кодекса, а также в случае заключения фиктивного брака, то есть если супруги или один из них зарегистрировали брак без намерения создать семью. 2. Признание брака недействительным производится судом. 3. Суд обязан в течение трех дней со дня вступления в законную силу решения суда о признании брака недействительным направить выписку из этого решения суда в орган записи актов гражданского состояния по месту государственной регистрации заключения брака. 4. Брак признается недействительным со дня его заключения (статья 10 настоящего Кодекса). Статья 28. Лица, имеющие право требовать признания брака недействительным 1. Требовать признания брака недействительным вправе: несовершеннолетний супруг, его родители (лица, их заменяющие), орган опеки и попечительства или прокурор, если брак заключен с лицом, не достигшим брачного возраста, при отсутствии разрешения на заключение брака до достижения этим лицом брачного возраста (статья 13 настоящего Кодекса). После достижения несовершеннолетним супругом возраста восемнадцати лет требовать признания брака недействительным вправе только этот супруг;
   — п. 1 ст. 27 СК РФ

Фиктивность сама по себе не выгодна ни одной стороне и создаёт риски для вас обоих. Брак, признанный судом недействительным, аннулируется со дня заключения:

1. Брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, предусмотренных настоящим Кодексом, за исключением случаев, установленных пунктами 4 и 5 настоящей статьи. 2. К имуществу, приобретенному совместно лицами, брак которых признан недействительным, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о долевой собственности. Брачный договор, заключенный супругами (статьи 40 - 42 настоящего Кодекса), признается недействительным. 3. Признание брака недействительным не влияет на права детей, родившихся в таком браке или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным (пункт 2 статьи 48 настоящего Кодекса). 4. При вынесении решения о признании брака недействительным суд вправе признать за супругом, права которого нарушены заключением такого брака (добросовестным супругом), право на получение от другого супруга содержания в соответствии со статьями 90 и 91 настоящего Кодекса, а в отношении раздела имущества, приобретенного совместно до момента признания брака недействительным, вправе применить положения, установленные статьями 34, 38 и 39 настоящего Кодекса, а также признать действительным брачный договор полностью или частично. Добросовестный супруг вправе требовать возмещения причиненного ему материального и морального вреда по правилам, предусмотренным гражданским законодательством. 5.
   — п. 1 ст. 30 СК РФ

Если заключение брака без намерения создать семью станет явным (например, развод сразу после продажи её квартиры), брак может быть оспорен в суде. Признание его недействительным лишает брачный договор силы, а к совместно приобретённому имуществу применяются нормы о долевой собственности (для добросовестного супруга возможны изъятия — п. 4 ст. 30 СК). Фиктивный брак — это общий риск для вас, а не инструмент вашей защиты, поэтому опираться на него как на страховку нельзя.

Надёжные меры защиты вашего жилья:

1. Оформляйте приватизацию ДО регистрации брака. Тогда квартира становится вашей личной собственностью до брака (п. 1 ст. 36 СК — имущество, принадлежавшее до вступления в брак) и режим совместной собственности на неё заведомо не распространяется.

2. Не вселяйте и не регистрируйте её в квартире (блок 2).

3. Заключите брачный договор, установив раздельный режим собственности на приватизированное жильё:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Статья 43.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор позволяет прямо закрепить, что квартира (в том числе будущая приватизированная) остаётся вашей личной собственностью и не делится. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ), может быть заключён и до брака (вступает в силу с регистрацией брака).

Вывод: чтобы максимально обезопасить себя — (1) приватизируйте квартиру до брака либо (2) заключите нотариальный брачный договор о раздельном режиме на это жильё, и (3) ни в коем случае не вселяйте и не регистрируйте супругу в квартире. Совокупность этих мер практически исключает её претензии на вашу жилплощадь. Учтите также: реальная цель брака (для продажи её квартиры) указывает на фиктивность — это риск для обеих сторон, и безусловная защита имущества всё равно достигается только брачным договором и/или приватизацией до брака.

Защитный сценарий: если супруга всё же была вселена и квартира приватизирована до/в браке

Разберём и противоположную развилку — что будет, даже если вы по неосторожности вселили и прописали супругу, а потом приватизировали квартиру на себя и развелись.

Во-первых, по Закона о приватизации (ст. 2, цитата выше) вселённый и зарегистрированный супруг, ставший членом семьи нанимателя, получает самостоятельное право на участие в приватизации. Оформить квартиру на себя одного при проживающем супруге можно только с его нотариальным отказом; при этом он навсегда теряет право приватизации данного жилья, но и не становится сособственником.

Во-вторых, если квартира всё же стала вашей собственностью (до или в браке), а супруга проживала в ней как член семьи, после развода она утрачивает право пользования по ч. 4 ст. 31 ЖК:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Это означает: по общему правилу после расторжения брака право пользования жильём у бывшего супруга не сохраняется — за исключением случая, когда суд по её требованию сохранит право пользования на срок, если у неё нет иного жилья и её имущественное положение не позволяет обеспечить себя жильём. Именно здесь возникает ваш реальный риск: если после продажи её квартиры у супруги не будет другого жилья и не будет средств на его приобретение/аренду, суд может сохранить за ней право пользования вашей квартирой на определённый срок или даже обязать вас обеспечить её иным жильём (в пользу бывшего супруга — только при вашей алиментной обязанности в отношении неё, что для бездетного развода обычно исключено).

Вывод по развилке: даже при худшем сценарии (вселение + развод после продажи её квартиры) квартира как ваша личная собственность у неё не отбирается, но есть риск временного сохранения за ней права пользования жильём, если у неё не окажется иного жилья и средств. Это ещё раз подтверждает: главная мера защиты — не вселять и не регистрировать её, а приватизацию оформить до брака; тогда ч. 4 ст. 31 ЖК и споры о пользовании в отношении помещения, где она никогда не проживала, к ней вообще неприменимы.