Как мужу передать квартиру, купленную в браке, жене или дочери: дарение, продажа, брачный договор и согласие супруги

Правовой режим квартиры, купленной в браке и оформленной на мужа

Квартира приобретена в период брака (пять лет назад) и оформлена на мужа. По общему правилу всё нажитое в браке — совместная собственность, и запись в ЕГРН на имя одного супруга режим не меняет.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Значит, юридически квартира уже принадлежит обоим супругам в равных долях, а «покупка» квартиры мужем у жены или «продажа» её мужу — бессмысленны: продать самому себе долю в общем имуществе нельзя. Подтверждение — та же норма ГК РФ о законном режиме:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Вывод: квартира — общее совместное имущество супругов независимо от того, на чьё имя она записана. Продавать или дарить её друг другу как «чужое» имущество не требуется и не имеет смысла — режим меняется не сделкой между супругами, а брачным договором или соглашением о разделе.

Как перевести квартиру в единоличную собственность жены: брачный договор (можно только на один объект)

Брачный договор прямо позволяет изменить законный режим собственности не на всё имущество, а выборочно — на отдельные виды имущества или конкретные объекты. То есть вопрос клиента «можно ли составить брачный договор только на эту квартиру, а остальное оставить совместным» решается положительно.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Обратите внимание: договор можно заключить как в отношении уже имеющегося имущества, так и в отношении будущего. Форма — обязательная нотариальная:

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 2 ст. 41 СК РФ

И ещё одна важная деталь режима: законный (совместный) режим — это «по умолчанию», он действует ровно до тех пор, пока брачным договором не установлено иное. Поэтому если брачным договором прописать раздельный режим только для этой квартиры, всё остальное имущество автоматически останется совместно нажитым в силу закона.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Условия договора не должны ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение — иначе договор оспорим:

Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— п. 3 ст. 42 СК РФ

Альтернативный способ — не брачный договор, а нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества (в том числе в период брака). Оно тоже обязательно нотариальное:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
— п. 2, 6 ст. 38 СК РФ

в пункте 2 статьи 38 второе предложение изложить в следующей редакции: "Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
— ст. 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ

Разница: соглашение о разделе делит конкретное имущество «здесь и сейчас» и прекращает режим совместной собственности в отношении переданного имущества, а на неразделённое имущество сохраняется совместная собственность. Брачный договор же устанавливает режим на будущее и может касаться как имеющегося, так и будущего имущества.

Вывод: оптимальные способы перевести квартиру только в собственность жены — нотариальный брачный договор (изменяющий режим именно этой квартиры, при сохранении совместного режима на всё остальное) либо нотариальное соглашение о разделе общего имущества. Оба оформляются у нотариуса; сделка «купли-продажи» или «дарения» между супругами для этой цели не нужна и её прикрытие режимом дарения/продажи рискованно (см. блок 4).

Дарение квартиры совершеннолетней дочери: допустимость и форма договора

Муж как собственник (титульный) вправе распорядиться квартирой, но она является общим имуществом — значит, речь идёт о распоряжении совместной собственностью. Само дарение как вид договора допустимо:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Договор дарения недвижимости между гражданами с 2025 года требует обязательного нотариального удостоверения (см. также блок про форму и согласие супруги):

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

И ещё: раз дарение доли/объекта недвижимости — это возмездный в налоговом смысле доход, но для близких родственников (отец — дочь) есть освобождение от НДФЛ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Для дочери дарение от отца подпадает под исключение из налогообложения — НДФЛ платить не нужно. Для дочери квартира, полученная в дар, станет её личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ):

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Вывод: муж вправе подарить квартиру совершеннолетней дочери, но договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению; НДФЛ у дочери не возникает (освобождение для близких родственников); квартира станет личным имуществом дочери и разделу с её супругом не подлежит. Однако, поскольку квартира — совместная собственность, для сделки по распоряжению недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие супруги (см. блок 4).

Нужно ли нотариальное согласие супруги при дарении квартиры дочери и когда его оформлять

Поскольку квартира — совместная собственность, для сделки по распоряжению ею (дарение недвижимости — сделка, подлежащая государственной регистрации перехода права и требующая нотариальной формы) закон прямо предъявляет требование о нотариальном удостоверенном согласии второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Согласие оформляется у нотариуса до сделки: п. 3 ст. 35 СК РФ сформулирован как условие «для заключения сделки» — то есть согласие должно существовать на момент совершения сделки. Практически нотариус удостоверяет согласие супруги, а затем (или в тот же визит) удостоверяет договор дарения. Если согласие не получено, супруга вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнала о ней, — прямо предусмотрено тем же пунктом; недействительная сделка не влечёт последствий и стороны возвращают всё полученное:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

«Иначе» оформить согласие (например, просто подписью в договоре или устно) нельзя — закон требует именно нотариально удостоверенное согласие. Обратная ветка: если квартира к моменту дарения уже переведена в личную собственность мужа (например, брачным договором или соглашением о разделе), то согласие супруги на её дарение дочери не требуется, так как это уже не общее имущество.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Вывод: при дарении квартиры дочери в текущей ситуации (квартира — совместная собственность) необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги, оформленное до совершения сделки; без него супруга сможет оспорить дарение в суде в течение года. Если же квартира предварительно выделена в личную собственность мужа (брачным договором/соглашением о разделе), согласие не потребуется.

Регистрация перехода права и последствия неправильного оформления

Любой из выбранных вариантов (брачный договор, соглашение о разделе, дарение) требует государственной регистрации перехода права в Росреестре. Дата регистрации — дата записи в ЕГРН:

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. 3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.
— ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ

Для сделок на основании нотариально удостоверенного документа предусмотрен сокращённый срок регистрации:

три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
— п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ

Отдельно о рисках. Если муж и жена оформят между собой «продажу» или «дарение» квартиры лишь для того, чтобы «перекинуть» титул, не имея цели создать именно куплю-продажу/дарение, такая сделка квалифицируется как мнимая или притворная и ничтожна:

сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Прикрывать смену режима собственности «продажей» между супругами опасно — это ничтожная притворная сделка, а правильный инструмент здесь — брачный договор или соглашение о разделе. Наконец, третье лицо (например, кредитор мужа) взыскание может обращать только на долю мужа в общем имуществе, а не на всё:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Вывод: после заключения брачного договора/соглашения о разделе/дарения нужно зарегистрировать переход права в Росреестре (для нотариальных сделок — сокращённый срок). Итальянский вариант «продать/подарить жене, чтобы сменить титул» приводит к ничтожности сделки по ст. 170 ГК РФ; правильные инструменты — нотариальный брачный договор или соглашение о разделе общего имущества.

Риски выбранных схем и защитные ветки

Две развилки определяют исход. Первая — как именно правится режим собственности между супругами. Если это будет оформлено как «продажа» или «дарение» между мужем и женой ради смены титула, сделка ничтожна как мнимая/притворная:

сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Правильный инструмент — нотариальный брачный договор или нотариальное соглашение о разделе (см. блоки 2 и 5). Вторая — при дарении квартиры дочери: без нотариально удостоверенного согласия супруги сделка оспорима по её требованию в течение года, а при её недействительности применяется двусторонняя реституция:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Кроме этого, взыскание по обязательствам мужа может быть обращено лишь на его долю в общем имуществе, а не на всю квартиру, — это учитывается при выборе схемы, если у мужа есть кредиторы:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Вывод: безопасный путь для обоих вопросов — нотариальный брачный договор (или соглашение о разделе) для перевода квартиры в собственность жены и нотариальное дарение дочери с обязательным нотариальным согласием супруги. Оформление в обход нотариуса или прикрытие режима куплей-продажей между супругами влечёт ничтожность/оспоримость; риск снижается правильной конструкцией сделки и надлежащим набором нотариальных документов до государственной регистрации.