Делятся ли деньги от продажи подаренного до брака коттеджа при разводе и как защитить их от раздела?

Статус коттеджа, подаренного до брака, и статус выручки от его продажи

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Коттедж подарен вам до брака и оформлен на вас; договор дарения и выписка из ЕГРН это подтверждают. Значит, он прямо подпадает под п. 1 ст. 36 СК РФ — это имущество каждого из супругов (личное), а не общее. Право собственности возникло у вас до брака, и регистрационная запись (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, > Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) это фиксирует. Формулировка «принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак», а равно «полученное в дар», в вашем случае работает дважды: и по дате, и по безвозмездности.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
Общее имущество (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ) — это то, что нажито в браке: доходы от труда, предпринимательства, пенсии, пособия, а также вещи, приобретённые за счёт общих доходов. Продажа вашего личного коттеджа не создаёт нового имущества «за счёт общих доходов»: вы лишь меняете вещь на деньги. Само по себе получение денег в браке от продажи личной вещи не превращает их в совместную собственность, поскольку ст. 34 СК РФ связывает общий режим с моментом и источником нажития, а не с моментом поступления денег на счёт.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ
Обратите внимание на оговорку в п. 2 ст. 34 СК РФ: «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства». Это норма-«презумпция» в пользу общего режима и именно ею будет пользоваться супруг в споре. Однако она применяется к имуществу, приобретённому за счёт общих доходов; при доказанном личном источнике средств (договор дарения, дата регистрации права до брака, движение денег по счёту) презумпция опровергается. Именно поэтому важны документы о «происхождении» денег на покупку новой квартиры — см. блок 3.

Вывод по вопросу. Коттедж — ваша личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), и денежные средства, полученные от его продажи, по общему правилу сохраняют режим личного имущества как форма того же имущества. Автоматического «превращения» выручки в общее имущество закон не предусматривает. Риск возникает не от факта продажи, а от двух обстоятельств: (1) значительные вложения общего имущества/общего труда в коттедж (ст. 37 СК РФ — блок 2) и (2) утрата доказательств личного происхождения средств при их «смешивании» (блок 3).

Риск перевода коттеджа (и выручки от него) в общее имущество из-за совместного ремонта

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
— ст. 37 СК РФ
Единственное основание, по которому личное имущество может стать общим, — ст. 37 СК РФ, и оно узкое: требуются вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие), сделанные за счёт общего имущества или труда. Простое «кое-что по мелочи» и совместное проживание в коттедже под эту норму не подпадают: суд должен установить не сам факт участия второго супруга в улучшениях, а именно значительное увеличение стоимости. Более того, право требовать переквалификации — судебное: без иска и судебного решения личное имущество общим не становится.

Значение имеют даты и суммы: если ремонт делался до брака — вопрос вообще не возникает; если в браке, но это косметика и бытовые расходы — недостаточно для ст. 37 СК РФ; если это капитальная реконструкция за счёт общих доходов или личных средств мужа со значительным приростом стоимости — супруг может поставить вопрос о признании коттеджа общим (а тогда спорным станет и то, как распределилась выручка). Поэтому к моменту продажи критично зафиксировать, что стоимость коттеджа увеличилась не за счёт общих вложений, а если вложения были — определить их размер, чтобы супруг мог претендовать не на долю в объекте, а на компенсацию своих затрат.

Вывод по вопросу. Мелкие совместные улучшения и совместное проживание сами по себе не превращают подаренный коттедж в общее имущество. Переквалификация возможна только по суду и только при доказанном значительном увеличении стоимости за счёт общих средств/труда (ст. 37 СК РФ). При вашей описанной ситуации («по мелочи») риска для статуса выручки практически нет, но для защиты от спора сохраните чеки/документы о ремонте и не оформляйте улучшения как «совместное вложение».

Покупка новой квартиры в браке на выручку от личного имущества

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ
Это ключевой практический риск, о котором вы слышали. Новая квартира, купленная в браке, попадает под презумпцию общего имущества: закон смотрит на то, что вещь приобретена за счёт общих доходов, и на законность его на имя кого оформлена, значения не придаёт. Если вы покупаете квартиру на деньги, вырученные от личной (донабранной) вещи, то именно вам придётся доказывать, что средства были личными. Как только эти деньги поступят на общий счёт или смешаются с общими доходами, доказать их природу крайне сложно — и супруг сможет претендовать на 1/2.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ
Если презумпция не опровергнута, при разделе доли признаются равными, а суд вправе отступить от равенства лишь в исключительных случаях. Соответственно, «раздельно» деньги и «общéе» жильё нужно развести документально до сделки.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ
Спор о разделе возможен и после расторжения брака: п. 7 ст. 38 СК РФ устанавливает трёхлетний срок исковой давности, то есть «спать спокойно» в расчёте на то, что бывший супруг «забудет», нельзя.

Практические шаги защиты: открыть отдельный счёт (лучше — до продажи), прослеживать поступление задатка и всей цены именно на этот счёт; оплату новой квартиры произвести безналичным переводом непосредственно с этого счёта, чтобы цепочка «подарок → продажа коттеджа → счёт → квартира» подтверждалась одним движением денег; в договоре купли-продажи новой квартиры указать источник оплаты и (или) приложить справку банка о движении средств. Если покупка оформляется в долевую собственность с мужем — вы тем самым сознательно создаёте общее имущество; если только на вас — это отвечает личному режиму средств. Имейте в виду: если часть средств на квартиру есть общие деньги (кредит, совместные доходы), квартира в соответствующей части станет общей.

Вывод по вопросу. Ваше опасение верно: квартира, купленная в браке, по умолчанию считается общим имуществом, и бремя опровержения этой презумпции — на вас. Покупая квартиру исключительно на выручку от подаренного до брака коттеджа, вы сохраняете на неё личное право, но только при сохранении документального «следа» средств. Если счёт будет один (общий) — риск раздела реален. Есть смысл заключить брачный договор (блок 5) именно для того, чтобы этот риск исключить без спора.

Сделки по продаже коттеджа и покупке квартиры: согласие супруга и форма

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Хотя коттедж — ваша личная собственность и режим согласия супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ формально к его отчуждению не применяется, эта норма устроена так, что требует нотариального согласия супруга для сделок с имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, а также для сделок, подлежащих обязательной госрегистрации. Практический вывод существенный: если регистратор или нотариус (при нотариальном удостоверении сделки) усомнится в режиме и потребует согласие, лучше его иметь — это исключит любые основанные на п. 3 ст. 35 СК РФ притязания мужа на признание сделки недействительной и снимает риск приостановки регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ
Право собственности на недвижимость переходит с момента внесения записи в реестр, а не с даты подписания договора или передачи задатка. Поэтому до регистрации перехода права в ЕГРН вы остаётесь собственником коттеджа, а покупатель — лишь стороной обязательства. При нотариальной форме сделки запись может быть внесена любой стороной, в том числе через нотариуса, — это упрощает сделку, если вы с покупателем оформляете её у нотариуса.

Отдельно о задатке: он является лишь способом обеспечения обязательства по будущему договору купли-продажи; сам задаток не создаёт у мужа никаких прав на коттедж и не превращает ваши средства в общие. Однако факт получения задатка в браке ещё больше требует подтверждения того, что деньги получены именно от продажи личного имущества.

Вывод по вопросу. Продавать коттедж вы вправе самостоятельно как личный собственник, но для «чистоты» и во избежание споров предпочтительно оформить нотариально удостоверенное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ. Переход права — только через ЕГРН. Задаток и порядок расчётов не влияют на режим имущества.

Заключение брачного договора: что он даст и когда его заключать

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— п. 1 ст. 42 СК РФ
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 1, 2 ст. 41 СК РФ
Брачный договор — самый прямой инструмент: ст. 40 СК РФ позволяет определить имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения, а п. 1 ст. 42 СК РФ — изменить законный режим совместной собственности, установить режим раздельной собственности на отдельные виды имущества или на имущество каждого из супругов, причём как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества. Именно эта норма отвечает на ваш главный вопрос: договором можно прямо записать, что выручка от продажи подаренного коттеджа, средства на отдельном счёте и приобретённая на них квартира — ваша раздельная собственность. Заключается он в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариусом (п. 1, 2 ст. 41 СК РФ), в любое время в браке — до сделки или после. «Смешивание» средств на общем счёте само по себе брачный договор не обесценивает: он фиксирует режим имущества по соглашению, и доказывать личное происхождение денег через суд не требуется.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— абз. 3 п. 1 ст. 42 СК РФ
Обратная сторона — пределы договора. Он не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение и не может ограничивать правоспособность или право на суд. С учётом того, что муж в коттедж своих денег не вкладывал, условие о раздельном режиме выручки и купленной на неё квартиры не выглядит как «крайне неблагоприятное» для него: он не лишается того, на что не имел права по закону. Но формулировки должны быть аккуратными — иначе см. блок 6.

Вывод по вопросу. Брачный договор здесь даёт то, чего доказательства сами по себе не дают — гарантию без судебного спора. Правильно заключить его до продажи коттеджа и до покупки новой квартиры: тогда в договор включаются и выручка (как «будущее имущество» — деньги на счёте), и будущая квартира. Даже если заключить его после сделки, режим квартиры и остатка на счёте можно определить прямо в договоре. Отсутствие встречных вложений мужа укрепляет позицию: такое условие не будет ущемляющим.

Альтернативы брачному договору и риски его оспаривания

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ
Если расторгать брак вы не планируете, но хотите зафиксировать судьбу конкретных денег, подойдёт и соглашение о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ): в нём можно выделить из общего имущества конкретные объекты и определить, что вам отходит выручка/квартира. Ограничение — предметом соглашения может быть только общее имущество; личные деньги и личная квартира в него включать не нужно и не логично, потому что они и так ваши. Такой документ также требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 38 СК РФ). Ещё вариант — простое письменное соглашение между вами и мужем о том, что эти средства являются вашими личными, плюс сохранение доказательств; но это не заменяет брачный договор и в споре будет лишь доказательством, а не изменением законного режима.

Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны. ГЛАВА 9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ
— п. 2 ст. 44 СК РФ
Риск: брачный договор (или его отдельные условия) может быть оспорен, если суд сочтёт, что он ставит второго супруга в крайне неблагоприятное положение. В вашей конфигурации риск невысок, так как муж претендует на имущество, которое и по закону не является общим. Но если в договор включить, например, отказ мужа от всего совместно нажитого без встречного предоставления, риск оспаривания возрастает.

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. 2. По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора. 3. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака (
— п. 1, 3 ст. 43 СК РФ
Договор можно изменить или расторгнуть только по соглашению сторон в той же нотариальной форме либо по решению суда; односторонний отказ не допускается. Это делает его стабильным: муж не сможет сам «выкинуть» условие из договора. Действие договора прекращается с прекращением брака, кроме обязательств, рассчитанных на период после расторжения, поэтому условие о судьбе квартиры на случай развода должно быть прописано прямо.

Вывод по вопросу. Наиболее надёжная схема — брачный договор с нотариальным удостоверением, где прямо указаны: выручка от продажи коттеджа, размещённая на отдельном счёте, и приобретённая на неё квартира — ваша раздельная собственность. Соглашение о разделе (ст. 38 СК РФ) подходит только для общего имущества и как основной инструмент здесь слабее. Оспаривание возможно лишь по п. 2 ст. 44 СК РФ; при отсутствии явной невыгодности для мужа условия об имуществе, которое и так ваше, устойчивы. А чтобы снизить и «доказательственный» риск, сочетайте договор с раздельным счётом и прозрачной цепочкой платежей.

Сроки, доказательства и действия при отказе супруга (исполнение)

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ
По требованиям о разделе общего имущества расторгнутого брака действует трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ); течение срока начинается, по общему правилу судебной практики, со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, а не автоматически с даты развода. Практическое следствие для вас: даже если супруг сейчас не заявляет притязаний, он вправе предъявить их в течение этого срока после развода — поэтому устранять риск заранее (брачный договор) разумнее, чем полагаться на «молчание».

Доказательства личного происхождения средств, которые нужно собрать и сохранить: договор дарения коттеджа; выписка из ЕГРН о регистрации права до брака; договор купли-продажи коттеджа и акт приёма-передачи; соглашение о задатке и документ о его получении; банковские выписки, показывающие поступление полной цены именно на ваш отдельный счёт и перевод с него на оплату новой квартиры; договор купли-продажи новой квартиры. Эта цепочка — материальное подтверждение того, что вы процитировали: деньги не нажиты в браке, а получены от личной вещи.

Если супруг отказывается заключать брачный договор или давать нотариальное согласие по п. 3 ст. 35 СК РФ: отказ в брачном договоре не блокирует вашу защиту — вы всё равно опираетесь на п. 1 ст. 36 СК РФ и сохраняете доказательства. Лучший вариант — сохранить выручку и новую квартиру за пределами общего режима (отдельный счёт, оформление только на себя, прозрачные расчёты). Согласие супруга на отчуждение вашего личного имущества по закону не требуется, но требование регистратора о согласии — не повод отказываться от сделки, а повод его получить.

Остаток выручки: держите его на отдельном личном счёте, не пополняйте его за счёт зарплаты/общих доходов и не производите с общего счёта платежи по этому счёту; снятие денег на личные цели документируйте. Это необходимо, чтобы не утратить личный режим: именно «смешивание» — основной судебный аргумент против вас (см. блок 3).

Вывод. Срок давности по разделу — 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ), и рассчитывать на его истечение «по умолчанию» нельзя. Сохраняйте документы о происхождении средств от подарка до покупки квартиры и держите их отдельно от общих доходов. Отказ супруга от брачного договора или согласия не лишает вас личного права на выручку и купленную квартиру, но существенно повышает роль доказательств; в этом случае защита строится на п. 1 ст. 36 СК РФ с приложением указанных документов.

Доказательства личного происхождения средств и режим выписки из ЕГРН

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (о моменте возникновения права)
Право на недвижимость возникает с момента внесения записи в реестр, и запись должна содержать, в частности, основание возникновения права и управомоченное лицо. Для вас это два следствия: (1) выписка из ЕГРН, где в качестве основания указан договор дарения и дата регистрации до брака, — прямое и достаточное доказательство личного режима коттеджа на момент его продажи; (2) право на новую квартиру возникает также только после записи в ЕГРН, и если в договоре/приложенных документах зафиксирован источник оплаты (личная выручка), это «привязывает» объект к вашему личному имуществу.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Бремя доказывания в гражданском споре — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ: каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается. В споре о разделе именно вы, ссылаясь на личный режим квартиры, обязаны доказать источник средств; мужу достаточно ссылаться на презумпцию общего имущества (п. 2 ст. 34 СК РФ), пока вы её не опровергнете. Это ещё раз подчёркивает: правовая связка «п. 1 ст. 36 СК РФ → п. 2 ст. 34 СК РФ» работает только через доказательства (договор дарения + выписка ЕГРН с датой/основанием, договор продажи, соглашение о задатке, банковские выписки с целевым движением средств).

Вывод. Решающие доказательства вашей позиции: договор дарения и выписка из ЕГРН с датой и основанием права до брака, договор продажи коттеджа, соглашение о задатке и выписки по отдельному счёту, показывающие, что именно личная выручка оплатила квартиру. По ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязанность доказывания личного источника средств лежит на вас, поэтому непрерывность документальной цепочки — ключевое условие сохранения личного статуса квартиры.