Как оформить неравные доли при покупке дома в ипотеку, если первоначальный взнос сделан на подаренные деньги от матери?

Имеет ли подаренные матерью деньги личный характер и можно ли в связи с этим отступить от равенства долей

Подарок денег — это безвозмездная сделка: даритель передаёт одаряемому имущество без встречного предоставления (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Значит, вся сумма первоначального взноса, полученная вами в дар от матери (подтверждённая договором дарения и банковской выпиской), — ваша личная собственность, а не общее имущество супругов. Это прямо закреплено в законе для имущества, полученного во время брака в дар.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Тот же режим закреплён и в Гражданском кодексе; там же указано исключение — трансформация личного имущества в совместное через неотделимые улучшения (п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Именно такой подход сформулирован в актах Верховного Суда: имущество, приобретённое в браке, но на личные средства одного из супругов, исключается из режима совместной собственности, а доли определяются пропорционально личным и общим вложенным средствам.

Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско- правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. Вместе с тем судом такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично П., ошибочно было оставлено без внимания. 29 Делая вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, суд исходил из отсутствия в договоре о ее покупке условий о распределении долей в квартире. При этом суд не учел, что полученные П. в дар денежные средства в размере 1 750 000 руб. и потраченные на покупку квартиры являлись личной собственностью П., поскольку совместно в период брака с истцом не приобретались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества П. Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон. Это судебными инстанциями учтено не было и повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений. Определение № 45-КГ16-16 Разрешение споров, связанных с жилищными отношениями
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017)

До введения режима долевой собственности действует законный режим — совместная собственность супругов (п. 1 ст. 33 СК РФ), но он диспозитивен: «если брачным договором не установлено иное».

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Совместным становится лишь то, что нажито за счёт общих доходов; при этом общим считается имущество, приобретённое за счёт общих доходов, — вложения личных денег в этот режим не попадают (п. 2 ст. 34 СК РФ).

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Вывод: закон позволяет вам сразу отступить от равенства долей — доля каждого из супругов определяется их вкладом. Фактическое соотношение «2/3 — жене (80 % первого взноса — её личные деньги) / 1/3 — мужу (20 % — общие средства и обязательство по кредиту)» в целом соответствует вкладам, но это именно пропорция, а не автоматический результат; точные доли вы определяете соглашением, и они должны быть экономически обоснованы. Судебная практика подтверждает и другой подход того же ВС: приобретение имущества в браке на личные средства исключает его из режима общей совместной собственности (это п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998), и покупка недвижимости на личные деньги одного из супругов влечёт определение долей пропорционально вложениям (Обзор судебной практики ВС РФ № 2/2017, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017, п. 10).

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, а также полученное в дар или в порядке наследования (ст.22 КоБС, п.2 ст.256 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Риск «перетекания» личного имущества в совместное (ст. 37 СК РФ, п. 2 ст. 256 ГК РФ)

Личный характер подаренной суммы не абсолютен: суд может признать имущество совместным, если за счёт общего имущества или труда второго супруга произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

Применительно к вашей ситуации: если муж будет вкладывать общие средства в улучшение дома (реконструкция, капремонт, отделка), а также участвовать в погашении ипотечного кредита, его доля может быть признана судом большей, чем указанная в договоре, — поэтому фиксированная доля «2/3» не гарантирует от последующего пересмотра при разделе, если улучшения будут финансироваться из общих средств. Наоборот, чтобы защитить вашу долю, целесообразно в письменном соглашении оговорить, что любые улучшения, сделанные за счёт общих средств, не меняют установленные доли (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Вывод: по п. 1 ст. 36 СК РФ 80 % первоначального взноса, внесённые вашими личными (подаренными) деньгами, безусловно учитываются в вашу пользу, но чтобы итоговая доля 2/3 осталась неприкосновенной, зафиксируйте распределение долей и порядок его изменения в письменном соглашении.

Как правильно определить неравные доли: три допустимые формы

Вариант 1: указать доли прямо в договоре купли-продажи. Общая собственность считается долевой, если её участники определили доли; общая собственность становится долевой по соглашению участников, а при отсутствии согласия — по решению суда.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 5 ст. 244 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: это законный и самый простой путь — в договоре купли-продажи дома стороны (вы и муж как покупатели) сразу указывают 2/3 и 1/3, и регистрируется долевая собственность. Здесь доли — условие договора, а не его предмет, нотариальное удостоверение самого договора купли-продажи не требуется. Учтите при этом, что при продаже вашей доли в будущем у мужа возникнет преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

То же правило о приоритете соглашения звучит и в ст. 245 ГК РФ: если доли не установлены соглашением, они равны, а соглашением можно установить порядок определения долей в зависимости от вклада каждого.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вариант 2: после сделки заключить соглашение об определении долей.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 2 ст. 245 ГК РФ

Здесь важно, что такое соглашение о переходе от совместной к долевой собственности не является сделкой по отчуждению доли: это подтверждают правила нотариального удостоверения сделок с долями, устанавливающие исчерпывающий перечень исключений.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

По сути, договор купли-продажи, где доли покупателей указаны сразу, — это и есть самое надёжное «соглашение об определении долей», поскольку оно воплощено в едином документе, на основании которого возникает право. Если же вы сначала оформляете совместную собственность (или собственность «на одного»), то распределение долей оформляется отдельным соглашением участников (п. 5 ст. 244 ГК РФ, п. 2 ст. 245 ГК РФ), а не брачным договором.

Вариант 3: брачный договор. Он определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) при его расторжении и заключается обязательно в письменной форме с нотариальным удостоверением.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Брачный договор применим, и в нём можно изменить режим собственности, но он нотариальный и не обязателен в вашем случае: закон не требует нотариального удостоверения соглашения об определении долей в уже приобретаемом обоими супругами имуществе. Для распределения долей 2/3 и 1/3 достаточно договора купли-продажи с указанием долей либо отдельного простого письменного соглашения об определении долей, заверенного обоими супругами.

При этом если один из супругов совершает сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, ему нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это важно для вашей ситуации: если вы будете единственным покупателем в договоре (объект оформляется только на вас), потребуется нотариально удостоверенное согласие мужа на сделку. Если же вы оба являетесь сторонами договора и указываете доли сразу, отдельного согласия на сделку не требуется.

Вывод: определять доли 2/3 и 1/3 законно и удобнее всего непосредственно в договоре купли-продажи (или отдельным письменным соглашением об определении долей). Нотариальный брачный договор для этого не обязателен; нотариальное согласие мужа нужно, только если покупателем в договоре будете только вы, или если вы сначала оформляете совместную собственность и затем меняете режим в сторону отчуждения доли.

Ипотека и регистрация долей: как это уживается с залогом банка

Право собственности на дом возникает и подтверждается только государственной регистрацией в ЕГРН; регистрация права — единственное доказательство существования права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Ипотека в силу закона (когда в кредитном договоре прямо указано, что обеспеченное ипотекой обязательство возникает с момента регистрации права) подлежит государственной регистрации и регистрируется одновременно с регистрацией права собственности залогодателя, без уплаты госпошлины.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ) При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
— п. 2 ст. 20 ФЗ об ипотеке

Если ипотека устанавливается отдельным договором, она регистрируется по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя (банка).

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.12.2017 № 486-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 22.12.2020 № 447-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ;
— п. 1 ст. 20 ФЗ об ипотеке

Применительно к вашей ситуации: доли 2/3 и 1/3 регистрируются в ЕГРН одновременно с обременением ипотеки. Указания неравных долей в договоре купли-продажи само по себе не является нарушением прав залодержателя — банк вправе выдать кредит, где залогодателями выступают оба супруга в указанных долях, но требования банка к оформлению должны быть соблюдены. Практически: перед подписанием договора согласуйте с банком (и залогодержателем) распределение долей — часть кредитных организаций формулирует в кредитном договоре условия о долях заёмщиков. Если банк не согласовывает неравные доли, доли придётся оформлять как он требует, а ваше право на преимущественное вложение можно защитить соглашением и документами о происхождении средств либо впоследствии в суде.

Дополнительно смежное правило: договоры ипотеки долей в праве общей собственности (в том числе с кредитными организациями) не подлежат нотариальному удостоверению — это прямое исключение из общего правила.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: если банк оформит ипотеку на доли (2/3 и 1/3), отдельный нотариус для договоров ипотеки долей не потребуется.

Вывод: доли 2/3 и 1/3 вполне регистрируются вместе с ипотекой; регистрация права и ипотеки производится одновременно без госпошлины за ипотеку. Единственное ограничение — требования банка: доли нужно предварительно согласовать с ним. Договор об ипотеке долей с банком нотариальному удостоверению не подлежит.

Смежный вопрос: раздел долей и права кредитора (банка) при обращении взыскания

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его личное имущество и на его долю в общем имуществе супругов.

Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— п. 1 ст. 256 ГК РФ (соглашение о разделе)

Это значит, что личный характер ваших подаренных денег имеет «обратную сторону»: если у мужа появятся личные долги, взыскание сможет быть обращено лишь на его долю (по договору — 1/3), и ваша доля 2/3 в этой ситуации защищена. Указание неравных долей прямо в договоре купли-продажи или в соглашении создаёт для вас эту защиту сразу и не требует обращения в суд.

Вывод: фиксация доли жены в размере 2/3 документально защищает её и от притязаний личных кредиторов мужа.

Документы и налоговый аспект подаренных денег

Дарение денег матери вам — безвозмездная сделка (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Договор дарения и банковская выписка являются главными доказательствами личного характера 80 % первоначального взноса.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Подаренные матерью деньги не образуют облагаемого дохода: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (мать и дочь относятся к родителям и детям).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод: ни у вас, ни у вашей матери НДФЛ по подаренной сумме не возникает; сохраните договор дарения и выписку в оригинале — они обосновывают вашу долю 2/3 и при возможном разделе.