Как выделить доли мужу и детям в квартире, купленной в браке с ипотекой и маткапиталом, если есть брачный договор об отказе мужа от квартиры

Обязанность оформить квартиру в общую собственность и её круг лиц

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Норма прямо называет, кого закон обязывает включить в общую собственность: самого получателя сертификата, его супруга (супругу) и детей. Именно поэтому одного «отказа» супруга недостаточно — обязанность оформлена законом, а не волей супругов. Для вашей ситуации это значит: раз часть ипотеки погашена маткапиталом, вы обязаны оформить квартиру в общую собственность с определением долей по соглашению, и это касается не только детей, но и мужа.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор может изменить режим совместной собственности и даже сделать квартиру личным имуществом, но он регулирует только отношения между супругами. Детей он не касается: п. 1 ст. 42 СК РФ прямо запрещает включать в него права и обязанности супругов в отношении детей. Значит, ваш брачный договор не может ни отменить, ни сузить обязанность, возникшую из маткапитала, — и в части, которая фактически освобождала бы вас от выделения доли мужу, он не имеет решающего значения.

Вывод: по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ у вас есть законная обязанность оформить квартиру в общую собственность — включая мужа и обоих несовершеннолетних детей. Обязанность не зависит от записи в договоре купли-продажи и не устраняется брачным договором в части, затрагивающей интересы детей.

Можно ли выделить долю мужу вопреки брачному договору и нужно ли расторгать брачный договор

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. 2. По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора. 3. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака (
— п. 1 ст. 43 СК РФ

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Брачный договор можно изменить или расторгнуть только по взаимному соглашению супругов в той же форме (у вас — у нотариуса) либо по решению суда; односторонний отказ не допускается. Расторгать его не требуется: обязанность выделить долю мужу вытекает из закона (из маткапитала) и перекрывает договорённость о личном режиме имущества в той мере, в какой они расходятся. Соглашение о выделении долей — это иное по природе соглашение (о разделе/определении долей и о передаче долей детям); оно подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Практически вы можете либо оформить одно нотариальное соглашение, в котором одновременно определите доли вам, мужу и детям, либо, если муж действительно не желает приобретать долю, оформить выделение долей только вам и детям — но тогда потребуется его нотариально удостоверенный отказ, и этот отказ придётся отдельно согласовать с органом опеки и фактически с Фондом как распорядителем средств маткапитала. Если же вы хотите, чтобы у мужа доля была, брачный договор трогать не нужно — выделение доли производится на основании закона, а не договорённости, которую он будто бы «нарушает».

Вывод: вы вправе выделить долю мужу, несмотря на брачный договор. Аннулировать (расторгать, оспаривать) брачный договор для этого не требуется — он не является препятствием, а в части, регулирующей отношения по детям, вообще не имеет силы. Нотариальное соглашение о выделении долей (или нотариальный отказ мужа от доли) — необходимый документ.

Форма, регистрация и роль органа опеки при выделении долей несовершеннолетним

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Поскольку доли выделяются несовершеннолетним детям, формально операция касается распоряжения их имуществом — и здесь применяются п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ. Однако в вашей ситуации имеет место не уменьшение, а увеличение имущества детей (они впервые приобретают доли в квартире). Поэтому выделение долей детям не уменьшает их имущество, и предварительное разрешение органа опеки для самого факта выделения долей не требуется; согласие опеки понадобится, если вы впоследствии захотите продать, подарить или обменять уже принадлежащее ребёнку. Предварительное разрешение, если оно потребуется по иным сделкам, выдаётся в письменной форме не позднее пятнадцати дней со дня подачи заявления.

Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
— ч. 4 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Право собственности на доли возникает только после государственной регистрации в ЕГРН. Регистрация проводится по заявлению всех участников долевой собственности на основании документа о размере долей (соглашения); при нотариальном удостоверении соглашения заявление от имени участников может подать нотариус. При этом нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), кроме отчуждения всеми участниками своих долей одной сделкой: в вашей ситуации это правило важно, потому что выделение долей детям и мужу оформляется единым соглашением, заверяемым у нотариуса.

Вывод: оформляйте нотариальное соглашение об определении долей, заверяемое у нотариуса, и затем регистрируйте переход/возникновение прав в Росреестре. Согласие органа опеки на само выделение долей детям не нужно (их имущество увеличивается); оно потребуется только на последующее распоряжение долями детей.

Если ипотека не погашена полностью — согласие банка

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
— ч. 4 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если кредит ещё не закрыт, квартира находится в залоге, и распорядиться предметом залога без письменного согласия залогодержателя нельзя: п. 2 ст. 346 ГК РФ прямо запрещает отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, а ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ — государственную регистрацию перехода права без письменного согласия залогодержателя. Выделение долей — это распоряжение объектом с переходом части права, поэтому при действующей ипотеке регистрация невозможна без письменного согласия банка. На практике банки согласовывают выделение долей детям и супругу, оставляя квартиру в залоге (запись об ипотеке сохраняется), но требуют письменную форму согласия. Если кредит уже закрыт и залог снят, согласие банка не требуется.

Вывод: при непогашенной ипотеке (процитированные п. 2 ст. 346 ГК РФ и ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ) выделение долей оформляется только с письменного согласия залогодержателя (банка); если ипотека погашена — согласие не нужно. Проверьте статус залога до похода к нотариусу.

Денежные последствия: госпошлина и налог

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Государственная пошлина за регистрацию права общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровой стоимостью до 20 000 000 рублей составляет для физического лица 4000 рублей; при размере доли (кадастровой стоимостью свыше 20 млн рублей) пошлина исчисляется по прогрессивной шкале подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, поэтому точную сумму уточните в Росреестре. Пошлина уплачивается каждым правообладателем пропорционально размеру его доли.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Приведённый подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ освобождает от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (супруги, родители и дети). Выделение долей детям и мужу как раз и есть такая безвозмездная передача в пользу членов семьи, поэтому НДФЛ у одаряемых не возникает.

Вывод: на основании процитированного подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ налоговых платежей при выделении долей членам семьи не возникнет; понесёте только нотариальный тариф за соглашение и государственную пошлину за регистрацию долей (по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Последствия, если доли не выделить, и риски брачного договора

Ранее установленная практика Верховного Суда РФ: общая долевая собственность родителей и детей на жильё, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств маткапитала, возникает в силу закона с момента использования этих средств, независимо от регистрации; при наступлении срока оформления права детей родители обязаны оформить жильё в общую долевую собственность, в том числе детей, а раздел такого жилья производится с учётом равенства долей родителей и детей на средства маткапитала (Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016, п. 10 и п. 13). По смыслу этой практики отсутствие записи в ЕГРН не лишает детей права на доли — оно уже возникло.

Для вас это означает: если доли не выделить, дети (а в их интересах — орган опеки, прокурор или Фонд) могут обратиться в суд с требованием о признании права на доли и их выделе, а также об обязании оформить жильё в общую собственность. Кроме того, сохранение в брачном договоре условия о том, что квартира — только ваша, само по себе не устраняет обязанности, вытекающей из закона, поскольку закон обязывает оформить жильё в общую собственность и супруга тоже.

Вывод: невыделение долей — не «техническая просрочка», а нарушение закона с реальным риском судебного иска о признании права детей (и мужа) на доли и об обязании оформить общую собственность. Оформить доли лучше добровольно и без суда.

Последствия невыделения долей: судебное понуждение и недействительность

Практика Верховного Суда РФ последовательна: доля в праве собственности на жильё, приобретённое с использованием средств маткапитала, возникает у детей в силу закона, и родитель обязан её оформить. В Обзоре судебной практики ВС РФ от 22.06.2016 (п. 11) прямо описан спор, где суд произвёл раздел квартиры, приобретённой с использованием маткапитала, и признал за детьми право на доли (по ¼ квартиры за каждым). То есть при неисполнении обязанности орган опеки (в интересах несовершеннолетних) или прокурор вправе обратиться в суд с требованием о признании за детьми права на доли и обязании оформить жильё в общую собственность.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ (окончание)

Эта норма закрепляет механизм судебной защиты: если сделка с имуществом подопечного (ребёнка) совершена с нарушением, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд. В вашей ситуации это работает как гарантия того, что интересы детей будут защищены принудительно, если вы не оформите доли добровольно.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Что касается сделок, которыми вы ранее могли бы «обойти» обязанность (например, продажа квартиры без выделения долей или иное распоряжение, нарушающее ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), — такие сделки, посягающие на права несовершеннолетних (охраняемые законом интересы третьих лиц), являются ничтожными по п. 2 ст. 168 ГК РФ. Это дополнительно подтверждает: обязанность выделения долей не может быть нейтрализована ни брачным договором, ни последующей сделкой в обход неё.

Вывод: при невыделении долей реальный риск — судебное понуждение (иск органа опеки/прокурора о признании права детей на доли и обязании оформить общую собственность), а сделки, совершённые в обход этой обязанности, ничтожны. Всё это не зависит от брачного договора, который регулирует только отношения супругов.