Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Брачные договоры

Можно ли в брачном договоре установить доли 80 на 20 при покупке квартиры, если оба супруга согласны?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с супругом нотариальное соглашение об изменении брачного договора, установив долевой режим 80/20 на будущую квартиру.
  2. 2
    Укажите в соглашении, что условие распространяется на квартиру, приобретаемую в браке (будущее имущество).
  3. 3
    Укажите доли 80/20 в договоре купли-продажи квартиры при её приобретении.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  4. 4
    Зарегистрируйте право собственности на квартиру с долями 80/20 в Росреестре.
  5. 5
    Обоснуйте распределение долей вкладом каждого супруга в приобретение квартиры — снижает риск оспаривания.
  6. 6
    Не ограничивайтесь простой письменной договорённостью о долях — без нотариуса она ничтожна.

Документы и доказательства

  • Паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака.
  • Оригинал действующего нотариального брачного договора.
  • Проект нотариального соглашения об изменении брачного договора с долями 80/20.
  • Если квартира уже подобрана и по ней есть выписка ЕГРН, проект договора купли-продажи, кадастровые документы: Документы по будущей квартире: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, кадастровый паспорт.
  • Документы о вкладе каждого супруга в покупку (доходы, кредит, первоначальный взнос).

  • Сроки и риски

    • Изменить брачный договор можно в любое время по соглашению с супругом.
    • Соглашение об изменении без нотариального удостоверения ничтожно — доли 80/20 не заработают.
    • Риск: супруг вправе оспорить условие 80/20 как крайне неблагоприятное.
    • Без закрепления долей в брачном договоре действует презумпция равенства 50/50.
    • Укажите доли 80/20 в договоре купли-продажи и при регистрации в Росреестре.

  • Чего не делать

    • Не ограничивайтесь долями 50/50 — закон допускает и 80/20.
    • Не оформляйте изменение долей простой письменной договорённостью — она ничтожна.
    • Не полагайтесь на устную договорённость о долях — нужна нотариальная форма.
    • Не указывайте доли 80/20 только в договоре купли-продажи без изменения брачного договора.
    • Не включайте условие, ставящее супруга в крайне неблагоприятное положение.
    • Не откладывайте нотариальное соглашение до момента регистрации права в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Если один из супругов может позже оспорить доли 80/20 как крайне неблагоприятные — нужен адвокат.
    • Если нотариус отказывает в удостоверении соглашения об изменении брачного договора — обратитесь к адвокату.
    • Если второй супруг передумал и не идёт к нотариусу — без адвоката соглашение не оформить.
    • Если квартира покупается с ипотекой и банк требует свои условия по долям — нужна помощь адвоката.
    • Если брачный договор уже кем-то оспаривается в суде — ведение дела без адвоката рискованно.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за нотариальное соглашение об изменении брачного договора — 200 рублей (подп. 12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
    • Дополнительно нотариус возьмёт плату за услуги правового и технического характера по тарифам нотариальной палаты.
    • Госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру в Росреестре оплачиваете отдельно при оформлении покупки.
    • Простая письменная договорённость о долях 80/20 ничтожна — деньги на неё не тратьте (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

  • Альтернативные пути

    • Укажите доли 80/20 прямо в договоре купли-продажи квартиры как соглашение участников совместной собственности.
    • Зарегистрируйте право долевой собственности 80/20 в Росреестре по договору купли-продажи.
    • Обоснуйте распределение долей неравным вкладом в покупку — это снизит риск оспаривания по ст. 44 СК РФ.
    • Сохраните письменное подтверждение добровольного согласия обоих супругов на доли 80/20.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Супруги состоят в зарегистрированном браке. Два года назад ими заключён нотариально удостоверенный брачный договор, которым установлен раздельный режим собственности на имущество супругов. В настоящее время супруги планируют приобрести квартиру в период брака и обоюдно желают оформить её в долевую собственность с распределением долей 80/20. Оба супруга согласны на такое распределение, однако исходят из ошибочного предположения, что закон допускает только равенство долей (50/50). Действующий брачный договор не содержит условия о долевом режиме в отношении будущей квартиры, поэтому для реализации намерения сторон требуется либо изменить брачный договор, либо зафиксировать доли иным предусмотренным законом способом.

Затронутые правоотношения:

  • Договорный режим имущества супругов (ст. 40, 42 СК РФ). Брачный договор уже изменил законный режим совместной собственности на раздельный, что исключает применение презумпции общности нажитого в браке имущества к будущей квартире, пока стороны не договорятся об ином.
  • Изменение брачного договора (ст. 43 СК РФ, ст. 163 ГК РФ). Поскольку договор уже действует, установление долевого режима 80/20 требует соглашения об изменении брачного договора в обязательной нотариальной форме; несоблюдение формы влечёт ничтожность.
  • Отношения общей долевой собственности (ст. 244, 245 ГК РФ). Доли участников долевой собственности определяются соглашением сторон и не обязаны быть равными; равенство долей применяется лишь при отсутствии соглашения или невозможности определить доли по закону.
  • Законный режим имущества супругов как субсидиарный (ст. 33, 34, 39 СК РФ). Равенство долей — это диспозитивное правило законного режима, от которого стороны вправе отступить договором; оно не является запретом на неравные доли.
  • Оспаривание условий брачного договора (ст. 44 СК РФ). Условие о неравных долях может быть оспорено, если оно ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, что требует учёта добровольности и экономической обоснованности распределения.

Юридически значимые обстоятельства:

  • Брачный договор заключён в надлежащей нотариальной форме и действует, следовательно, его изменение возможно только нотариально удостоверенным соглашением.
  • Квартира является будущим имуществом, а брачный договор вправе устанавливать режим имущества, которое будет приобретено в будущем.
  • Оба супруга согласны на доли 80/20, что исключает спор о волеизъявлении на момент заключения соглашения.
  • Закон прямо допускает установление долевой собственности на отдельные виды имущества и не содержит требования о равенстве долей.
  • Распределение 80/20 не ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение при условии добровольного согласия и учёта вкладов сторон в приобретение квартиры.

Допускает ли закон режим долевой собственности 80/20 (не только 50/50)

Ошибочно считать, что имущество супругов может делиться только поровну. Равенство долей — это лишь законный режим (совместная собственность), от которого супруги вправе отступить договором. Закон прямо называет долевой режим одним из вариантов, которые можно установить брачным договором, причём как на отдельные виды имущества, так и на будущее имущество:

  1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
    — п. 1 ст. 42 СК РФ

Значит, ничто не мешает супругам предусмотреть долевой режим именно на покупаемую квартиру и определить доли 80/20. Это подтверждает и абзац о будущем имуществе — договор может касаться объектов, которых ещё нет:

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ

Обратите внимание: закон не требует равенства долей при долевом режиме. Презумпция «50/50» включается только тогда, когда доли вообще не определены соглашением сторон (то есть по умолчанию, а не как запрет на иное):

  1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
    — п. 1 ст. 39 СК РФ

Так же устроено и гражданское право общей собственности: доли считаются равными, лишь если они не могут быть определены на основании закона И не установлены соглашением всех участников. А соглашением участников долевой собственности может быть установлен и порядок определения долей:

  1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
    — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Более того, по соглашению участников совместной собственности общее имущество может быть переведено в долевую собственность:

  1. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
    — п. 5 ст. 244 ГК РФ

Вывод по вопросу 1. Да, брачным договором (или соглашением об изменении брачного договора) можно установить режим долевой собственности на приобретаемую квартиру с неравными долями 80/20. Норма 50/50 — это лишь диспозитивное правило для случаев, когда стороны не договорились об ином; принудительного «только поровну» закон не устанавливает.

Как правильно оформить изменение действующего брачного договора

Поскольку брачный договор у вас уже заключён и действует, доли 80/20 правильнее всего вводить не новым самостоятельным брачным договором, а соглашением об изменении (дополнении) существующего — это прямо допускает закон:

  1. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.
    — п. 1 ст. 43 СК РФ

Поскольку оговорено «в той же форме, что и сам брачный договор», а брачный договор обязательно нотариален:

  1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
    — п. 2 ст. 41 СК РФ

— соглашение об изменении тоже должно быть совершено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Это принципиально: закон объявляет несоблюдение обязательной нотариальной формы ничтожностью сделки:

  1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
    — п. 3 ст. 163 ГК РФ

То есть соглашение, подписанное вами просто на бумаге без нотариуса (или переписка, расписка), в части распределения долей не будет действовать. Стороны по закону вправе договориться в любой момент брака, нотариус проверит в том числе отсутствие условий, ставящих одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Вывод по вопросу 2. Можно в любое время в браке заключить нотариально удостоверенное соглашение об изменении брачного договора, включив в него условие о долевой собственности 80/20 на приобретаемую квартиру (как на будущее имущество). Устная/простая письменная договорённость ничтожна; обращаться следует обоим супругам к нотариусу.

Альтернативный путь: доли прямо в договоре купли-продажи и регистрация

Если менять брачный договор неудобно, доли 80/20 можно зафиксировать непосредственно в договоре купли-продажи квартиры с указанием долей каждого супруга-покупателя. Закон исходит из того, что долевая собственность возникает по соглашению, а не только в силу закона:

  1. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
    — п. 5 ст. 244 ГК РФ

По умолчанию общая собственность считается долевой, если законом прямо не предусмотрено образование совместной собственности, и она возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Это позволяет сразу оформить квартиру в долевую собственность 80/20. Однако в отсутствие условия об ином (в брачном договоре или соглашении) действует законный режим совместной собственности на имущество, нажитое в браке, — и тогда «по умолчанию» действует равенство долей (см. вопрос 1). Поэтому, чтобы заранее исключить риск переквалификации и чтобы банк/Росреестр не считали доли совместными, долевой режим 80/20 целесообразно закрепить именно брачным договором либо отдельным нотариальным соглашением о разделе/определении долей.

Если же вы выбираете путь соглашения о разделе общего имущества (а не брачного договора), учтите его форму:

Вывод по вопросу 3. Доли 80/20 допускаются, и их можно указать прямо в договоре купли-продажи при оформлении права. Однако для устойчивости конструкции (особенно в ипотеке и на случай развода) надёжнее одновременно закрепить долевой режим в нотариальном соглашении об изменении брачного договора; регистрация права в ЕГРН производится исходя из указанных долей.

Риски оспаривания условия 80/20 и стоимость оформления

Свобода брачного договора не безгранична. Целевой поиск по теме оспаривания подтверждает единственную профильную норму — защитный механизм «крайне неблагоприятного положения», по которому условие о неравных долях в этой части может быть признано недействительным по требованию супруга, доля которого ущемлена:

Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
— п. 2 ст. 44 СК РФ

Для вас это означает: пока оба супруга добровольно и осознанно согласны на 80/20, условие действительно. Но если распределение явно несправедливо (например, супруги вкладывают равные средства, а один получает лишь 20%), супруг с меньшей долей впоследствии может поставить вопрос об оспаривании условия. Экономически обоснованное распределение (учёт вклада каждого, например использование одним из супругов личных или добрачных средств, большая доля платежей) снижает такой риск.

Стоимость оформления фиксирована и невелика — она установлена НК РФ как государственная пошлина за нотариальные действия:

  1. за удостоверение брачного договора - 500 рублей; 11) за удостоверение договоров поручительства - 0,5 процента суммы, на которую принимается обязательство, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей; 12) за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей;
    — подп. 10, 12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Вывод по вопросу 4. Условие 80/20 законно и по общему правилу устойчиво, пока оба супруга согласны и распределение не ставит одного из них в крайне неблагоприятное положение; при явной несоразмерности вкладов условие может быть оспорено. Нотариальный тариф за удостоверение соглашения об изменении брачного договора — 200 руб. по НК РФ (плюс услуги правового и технического характера по тарифам нотариальной палаты).

Да, брачный договор допускает установление долевой собственности с неравными долями 80/20 — закон не ограничивает вас только вариантом 50/50. Равенство долей действует лишь по умолчанию, когда супруги не договорились об ином (п. 1 ст. 39 СК РФ), а п. 1 ст. 42 СК РФ прямо разрешает установить брачным договором долевой режим на будущее имущество с любым распределением долей.

Развёрнутый вывод

1. Допустимость долей 80/20. Брачным договором супруги вправе изменить законный режим совместной собственности и установить режим долевой собственности на всё имущество, его отдельные виды или имущество каждого из супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ). Договор может касаться и будущего имущества — то есть квартиры, которую вы ещё не приобрели (абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ). Правило о равенстве долей (50/50) применяется только если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ), а по гражданскому законодательству доли считаются равными лишь когда они не определены законом и не установлены соглашением участников (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Соглашением участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Таким образом, доли 80/20 законны и прямо допускаются.

2. Как оформить изменение действующего брачного договора. Поскольку брачный договор уже заключён, доли 80/20 вводятся соглашением об изменении брачного договора. Изменить его можно в любое время по соглашению супругов, причём соглашение об изменении совершается в той же форме, что и сам брачный договор (п. 1 ст. 43 СК РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ), следовательно, соглашение об изменении также должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ) — простая письменная договорённость о долях 80/20 юридической силы иметь не будет.

3. Альтернатива: доли в договоре купли-продажи. Доли 80/20 можно указать непосредственно в договоре купли-продажи квартиры при её приобретении — по соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Однако без закрепления долевого режима в брачном договоре сохраняется риск признания имущества совместной собственностью с презумпцией равенства долей (п. 1 ст. 39 СК РФ). Поэтому надёжнее закрепить долевой режим 80/20 именно нотариальным соглашением об изменении брачного договора, а затем указать эти доли в договоре купли-продажи и при регистрации права в ЕГРН.

4. Риски оспаривания. Условие о долях 80/20 действительно, пока оба супруга добровольно и осознанно на него согласны. Однако суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение (п. 2 ст. 44 СК РФ). Если распределение долей экономически обосновано (например, учитывает неравный вклад каждого из супругов в приобретение квартиры), риск оспаривания существенно снижается.

5. Стоимость оформления. Госпошлина за удостоверение соглашения об изменении нотариально удостоверенного договора составляет 200 рублей (подп. 12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно нотариус взимает плату за услуги правового и технического характера по тарифам нотариальной палаты.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу вдвоём с супругом (по месту жительства или в любом другом месте — закон не ограничивает выбор нотариуса). Подготовьте проект соглашения об изменении брачного договора, в котором укажите: в отношении квартиры, приобретаемой в браке (опишите её или укажите, что условие распространяется на будущую квартиру), устанавливается режим долевой собственности с долями 80/20.

  2. Представьте нотариусу паспорта обоих супругов, оригинал действующего брачного договора, свидетельство о заключении брака. Нотариус проверит соответствие условия закону, в том числе отсутствие признаков крайне неблагоприятного положения одного из супругов (п. 2 ст. 44 СК РФ).

  3. Подпишите и нотариально удостоверьте соглашение об изменении брачного договора. Уплатите госпошлину 200 рублей (подп. 12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ) и услуги правового и технического характера.

  4. При покупке квартиры укажите доли 80/20 в договоре купли-продажи — это будет соответствовать изменённому брачному договору. При регистрации права собственности в Росреестре доли будут внесены в ЕГРН в соответствии с договором.

  5. Если вторая сторона откажется от нотариального оформления — соглашение об изменении брачного договора не будет иметь силы (п. 3 ст. 163 ГК РФ), и тогда доли 80/20 можно будет зафиксировать только в договоре купли-продажи, но с риском того, что при отсутствии брачного договора о долевом режиме будет действовать законный режим совместной собственности с презумпцией равенства долей (п. 1 ст. 39 СК РФ).