Как получить права на квартиру, которую гражданский муж покупает по жилищному сертификату до брака

Правовой режим квартиры, купленной по сертификату до брака

Квартира приобретается до регистрации брака и только на имя гражданского мужа — владельца сертификата. Жилищный сертификат — это денежная выплата специального целевого назначения (средства государственной/региональной поддержки на приобретение жилья), которая предоставлена персонально ему и не является общим доходом будущих супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Ключевое в этой норме для вашего случая — оговорка «не имеющие специального целевого назначения». Сертификат — выплата, имеющая именно специальное целевое назначение и персональная адресность (на имя владельца), поэтому она по общему правилу не входит в состав общего имущества. Это подтверждает сложившаяся судебная практика: безвозмездные целевые выплаты (субсидии, сертификаты) на приобретение жилья признаются личной собственностью того, кому они были предоставлены, а не общим доходом супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: если сделка купли-продажи завершена до регистрации брака, квартира становится личной собственностью вашего гражданского мужа, а вы юридически не приобретаете на неё никаких прав (ни доли, ни права собственности) — даже при ведении общего хозяйства. Тот факт, что вы планируете жить вместе и вести общее хозяйство, правового значения для возникновения общей собственности до брака не имеет: режим совместной собственности возникает только между супругами и только с момента регистрации брака.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
   — п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ

Вывод: если ничего не предпринять до/при заключении сделки, квартира, купленная по сертификату на имя гражданского мужа до регистрации брака, будет его личным имуществом, и после брака она не станет общей автоматически. Чтобы у вас возникли права, нужен один из гражданско-правовых механизмов (брачный договор, соглашение о долях, дарение доли, вложение собственных средств) — они разобраны ниже.

Можно ли вписать вас в договор купли-продажи вторым покупателем

Формально закон не запрещает приобретать жильё в общую собственность двух лиц, в том числе лицами, не состоящими в браке.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
   — п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ

{Арбитраж/понимание долевой собственности:} по общему правилу общая собственность на имущество, приобретаемое несколькими лицами, является долевой, и доли определяются соглашением участников. Однако для вашей ситуации решающим является целевой характер средств сертификата: сертификат выдан на имя вашего гражданского мужа и предназначен для обеспечения жильём его лично и членов его семьи, указанных в сертификате.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник (владелец сертификата) вправе распоряжаться приобретённым имуществом и, в частности, отчуждать его часть другим лицам. То есть механизм передачи вам доли существует. Но до тех пор, пока квартира оформляется как покупка исключительно на средства сертификата, включение вас вторым покупателем (сособственником) создаёт риск того, что орган, выдавший сертификат, или Росреестр усмотрит нецелевое использование бюджетных/целевых средств — ведь субсидия предназначена самому владельцу сертификата, а не третьему лицу (лицу, не указанному в сертификате как член семьи). Объём прав, которые вы получаете, прямо зависит от того, указаны ли вы в сертификате в составе семьи владельца и предусматривает ли конкретная программа оформление жилья в общую собственность членов семьи.

Вывод: вписать вас в договор вторым покупателем юридически возможно только тогда, когда это прямо допускает программа, по которой выдан сертификат (например, вы указаны в сертификате как член семьи, и программа требует/допускает оформление жилья в общую собственность всех членов семьи). Если вы в сертификате не указаны — включение вас в договор как покупателя, финансируемого средствами субсидии, скорее всего будет расценено как нецелевое использование средств и создаст риск отказа в регистрации либо последующих претензий органа-распорядителя. Безопасный путь получения вами доли — не «вписывание» в договор за счёт субсидии, а последующее оформление права на долю отдельными сделками (дарение, соглашение о долях) либо вложение собственных средств — разобрано далее.

Брачный договор до регистрации брака — основной и самый надёжный инструмент

Это главный способ, который отвечает на ваш вопрос «оформить что-то до брака». Брачный договор можно заключить именно до регистрации брака, и он вступает в силу со дня регистрации брака.

1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 1, 2 ст. 41 СК РФ

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— абз. 1 п. 1 ст. 42 СК РФ

Решающее значение для вашего случая имеет абзац 2: брачный договор можно заключить в отношении будущего имущества, а также установить режим общей (совместной или долевой) собственности на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
— абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
— абз. 3 п. 1 ст. 42 СК РФ

Из совокупности этих норм следует: вы с гражданским мужем уже сейчас, до брака и независимо от того, как будет оформлена сделка с квартирой, можете заключить нотариально удостоверенный брачный договор, в котором прямо установите, что приобретаемая им по сертификату квартира (конкретизированная по адресу/кадастровым данным, либо «любое недвижимое имущество, приобретаемое им до брака») переходит в режим совместной (или долевой, например ½ и ½) собственности супругов с момента регистрации брака. Договор вступает в силу со дня регистрации брака, поэтому прекрасно «работает» для имущества, купленного до брака.

Важно соблюсти требование о форме: договор — письменный и обязательно нотариально удостоверен, иначе он ничтожен.

Ограничение: договор не должен ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

1. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
   — п. 3 ст. 42 СК РФ

Установление режима совместной/долевой собственности на добрачную квартиру в пользу будущей супруги по обоюдному согласию такому ограничению не противоречит — это обычная и допустимая диспозиция.

Вывод: оптимальный юридический путь — заключить брачный договор до регистрации брака, удостоверив его у нотариуса, с условием, что квартира, приобретаемая по сертификату до брака, с момента регистрации брака поступает в общую (совместную либо долевую) собственность супругов. Это не требует вашего участия в договоре купли-продажи и не создаёт риска нецелевого использования средств сертификата. После регистрации брака на основании брачного договора за вами регистрируется соответствующее право (доля) в ЕГРН.

Альтернативные и дополнительные механизмы: дарение доли, вложение собственных средств, ст. 37 СК РФ

Помимо брачного договора есть иные способы возникновения у вас прав, в том числе «страховочные» на случай, если брачный договор по каким-то причинам не будет заключён.

1) Дарение доли. После того как муж станет собственником, он вправе подарить вам долю в квартире — это прямо допускается законом (собственник вправе отчуждать своё имущество другим лицам).

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Право на долю у вас возникнет с момента государственной регистрации перехода права (доли) в ЕГРН.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Дарение доли в праве на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Дарение — удобный и не связанный с сертификатом способ: оно оформляется уже после того, как квартира зарегистрирована за мужем, и не затрагивает целевой характер средств субсидии.

2) Вложение ваших собственных средств. Если вы внесёте личные средства в оплату квартиры (часть цены, превышающую номинал сертификата, либо доплату продавцу), это создаёт основание для возникновения у вас общей собственности на соответствующую часть (долю) — через соглашение участников долевой собственности (ст. 244, 245 ГК РФ). Без письменного соглашения и без отражения вашего вклада в документах доказать его впоследствии будет крайне трудно, поэтому любой ваш финансовый вклад следует фиксировать письменно (расписка, соглашение, условие договора).

3) Страховка на период брака — ст. 37 СК РФ. Даже если квартира останется личной собственностью мужа, закон защищает вас как супругу, если в браке в неё будут вложены общие или ваши личные средства.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
— ст. 37 СК РФ

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

Это значит: если уже в браке квартира будет существенно улучшена (капитальный ремонт, реконструкция) или, например, будет погашаться ипотека за счёт общих средств супругов, вы вправе требовать признания квартиры совместной собственностью (либо соразмерного увеличения вашей доли), а сумма вложений — основание для признания доли. Всё это важно документировать (платёжные документы, договоры, чеки).

Вывод: получить право на квартиру можно и без брачного договора: через (а) нотариально удостоверенное дарение вам доли с последующей регистрацией в Росреестре, либо (б) письменное соглашение о долях при условии вашего реального денежного вклада в покупку. Дополнительно даже при личной собственности мужа ст. 37 СК РФ + п. 2 ст. 256 ГК РФ гарантируют вам право требовать признания вложений в период брака основанием для совместной собственности — но только при документальном подтверждении вложений. Совокупно самые надёжные два действия: брачный договор до брака и/или дарение доли после регистрации права.

Право пользования, риски выселения и наследственная защита

Проживание после заключения брака. После регистрации брака вы станете членом семьи собственника и приобретёте право пользования жилым помещением наравне с ним.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

1. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
   — ч. 7 ст. 31 ЖК РФ

Риск при прекращении отношений. Если семейные отношения прекратятся (развод, признание брака недействительным), ваше право пользования квартирой по общему правилу не сохраняется — вы станете «бывшим членом семьи» и обязаны освободить помещение; иначе собственник вправе требовать выселения в судебном порядке.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

1. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право 9 пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
   — п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это ключевой риск, ради нейтрализации которого и нужны брачный договор или доля в праве собственности: право на долю (собственность) устойчивее, чем право пользования, которое прекращается с прекращением брака. Право пользования можно дополнительно закрепить отдельным соглашением с собственником (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ), но оно не защитит вас так же надёжно, как доля в собственности.

Наследственная защита. После регистрации брака вы станете наследником первой очереди по закону, а до брака — нет. Поэтому для защиты на случай смерти партнёра до регистрации брака или до оформления доли целесообразно составить завещание в вашу пользу (либо заключить брачный договор, предусматривающий права на квартиру). Без завещания и без доли вы, как лицо, не состоящее в браке, наследовать квартиру не будете.

Вывод: до оформления доли или брачного договора ваше правовое положение уязвимо: до брака вы вообще не имеете прав на квартиру, а после брака получаете лишь право пользования, которое утрачивается при разводе с риском выселения. Единственные инструменты, дающие вам вещное право и защиту, — доля в праве собственности (через брачный договор, дарение, соглашение о долях) и завещание на случай смерти партнёра.