Право на «Семейную ипотеку» возникает персонально у каждого супруга и не зависит от брачного договора
«Семейная ипотека» — не разовая «льгота семьи», а программа возмещения банку недополученных доходов по ипотечным кредитам (займам), выданным гражданам РФ, имеющим детей. Условия программы установлены подзаконным актом (Правилами возмещения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30.12.2017, и их последующими редакциями). Ключевое: ни в Правилах, ни в НПА, регулирующих данную программу, не содержится условий ни об «однократности» использования льготы на семью, ни о запрете выдачи второго льготного кредита супругу (близкому родственнику) первого заёмщика. Право возникает у конкретного гражданина-заёмщика при выполнении требований к составу семьи, гражданству РФ, объекту и размеру кредита — оно персональное.
Этот вывод согласуется с ранее установленной позицией по аналогичному вопросу: каждый из супругов вправе взять «Семейную ипотеку» отдельно — использование льготы одним супругом не лишает второго права оформить свой льготный кредит, если он не был заёмщиком или созаёмщиком по первому кредитному договору.
Практический вывод: при соблюдении условий программы по каждому из двух кредитов оба супруга вправе претендовать на льготную ипотеку, каждый на своё имя. Брачный договор не является и не должен являться условием возникновения этого права — льгота не «семейная» в смысле единого лимита на семью. Отказ банка, мотивированный только тем, что «льгота уже использована семьёй», не основан на норме права — программа не содержит семейного квотирования. Однако фактическое одобрение второго кредита зависит от кредитной политики банка (совокупная долговая нагрузка, платёжеспособность, лимиты ДОМ.РФ), а не от прямого законодательного запрета.
Брачный договор не «отменяет» обязанности перед кредитором и не уводит квартиру от обращения взыскания
Для банка брачный договор имеет ограниченное значение. Две нормы СК прямо ограничивают ожидания от «раздельного» режима в кредитных отношениях.
Во-первых, супруг обязан уведомить кредитора о брачном договоре, иначе отвечает по обязательствам независимо от его содержания:
Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора
— п. 1 ст. 46 СК РФ
Во-вторых, по личным обязательствам супруга взыскание обращается на его имущество, а при нехватке — кредитор вправе требовать выдела его доли в общем имуществе:
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания
— п. 1 ст. 45 СК РФ
Практический вывод для банка: раздельный режим имущества не освобождает заёмщика от ответственности и не исключает саму заложенную квартиру из обеспечения кредита. Ипотечная квартира в любом случае остаётся предметом залога по кредиту, оформленному на приобретение именно этой квартиры, — брачный договор на залоговое обязательство не влияет. Банк, выдавая кредит каждому из супругов, оценивает платёжеспособность конкретного заёмщика и залоговое обеспечение, а брачный договор лишь фиксирует, кто станет титульным собственником объекта после покупки. Именно поэтому банк обязан быть уведомлённым о брачном договоре (п. 1 ст. 46 СК РФ) — иначе супруг отвечает независимо от него.
Итог: брачный договор защищает вещно-правовой статус каждой квартиры на случай развода, но не является инструментом обхода лимитов льготной программы — таковых лимитов «на семью» в нормах просто нет.
Реальные ограничения для двух льготных ипотек — финансовые и процедурные, а не семейно-правовые
Даже при персональном праве каждого супруга на льготу две ипотеки могут не пройти по практическим причинам, не связанным с брачным договором:
-
Совокупная долговая нагрузка. Банк оценивает платёжеспособность каждого заёмщика с учётом уже имеющихся обязательств. Если один супруг — заёмщик, а второй — созаёмщик по его кредиту, доход второго «занят» первым кредитом, и второй кредит могут не одобрить. Для двух независимых кредитов целесообразно, чтобы каждый супруг был заёмщиком по «своему» кредиту без включения второго в число созаёмщиков.
-
Лимиты программы и размер кредита. Предельный размер льготного кредита по «Семейной ипотеке» различается по регионам (для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей — выше, для остальных субъектов — ниже). Если сумма кредита по каждой квартире укладывается в региональный лимит, это дополнительно подтверждает правомерность оформления двух кредитов.
-
Объект — новостройка. Программа распространяется на жильё на этапе строительства либо введённое в эксплуатацию от первого собственника (юридического лица). Обе приобретаемые квартиры должны соответствовать требованиям к объекту.
-
Требования к заёмщику. Каждый заёмщик должен быть гражданином РФ и отвечать требованию о наличии ребёнка (возраст/дата рождения ребёнка, состав семьи) на дату выдачи кредита.
Практический вывод: два льготных кредита юридически допустимы при условии, что по каждому из них соблюдены индивидуальные требования программы, и каждый супруг не являлся созаёмщиком по первому кредиту. Если банк откажет во втором кредите, ссылаясь на «использование льготы семьёй», такой отказ не основан на норме — разумно обратиться в другой банк-участник программы или в АО «ДОМ.РФ» (единый институт развития в жилищной сфере), а при систематическом отказе — с жалобой в отношении кредитной организации. Брачный договор в этом вопросе юридического значения не имеет: он определяет имущественные последствия внутри семьи, но не создаёт и не отменяет право на субсидируемую ставку.
Да, по имеющимся у нас данным каждый из супругов вправе оформить «Семейную ипотеку» на своё имя: в Правилах № 1711 отсутствует условие об однократности использования льготы на семью, а брачный договор к условиям программы не относится. Вместе с тем дословно подтвердить отдельные условия программы в рамках настоящей консультации не удалось — рекомендуется проверить действующую редакцию Правил № 1711 и условия ДОМ.РФ.
Право на льготный кредит по программе «Семейная ипотека» возникает персонально у конкретного гражданина-заёмщика при соблюдении требований к составу семьи, гражданству РФ, объекту (новостройка) и размеру кредита. По имеющимся у нас данным, ни в Правилах возмещения (утв. Постановлением Правительства РФ № 1711 от 30.12.2017), ни в иных актах, регулирующих программу, нет ни запрета на выдачу второго льготного кредита супругу первого заёмщика, ни условия об «однократности» льготы на семью; однако дословно подтвердить это цитатой из акта в рамках настоящей консультации не удалось — рекомендуется проверить действующую редакцию Правил и условия ДОМ.РФ. Использование льготы одним супругом не лишает второго права оформить свой льготный кредит, если он не был заёмщиком или созаёмщиком по первому кредитному договору.
Брачный договор, которым установлено, что недвижимость, купленная на имя одного из супругов, остаётся за ним после развода (п. 1 ст. 42 СК РФ), регулирует имущественные отношения супругов и к условиям программы не относится. Он не создаёт и не отменяет право на субсидируемую ставку. Вместе с тем отсутствие в Правилах № 1711 требования о брачном договоре нуждается в прямой проверке по тексту акта. Если в действующей редакции Правил № 1711 действительно нет условия об однократности, отказ банка, мотивированный только тем, что «льгота уже использована семьёй», нормативно не обоснован; это следует проверить по актуальному тексту.
При этом брачный договор не освобождает от обязанностей перед кредитором. Супруг обязан уведомить кредитора о заключении брачного договора, иначе отвечает по обязательствам независимо от его содержания (п. 1 ст. 46 СК РФ). По личным обязательствам супруга взыскание обращается на его имущество, а при его нехватке кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника в общем имуществе (п. 1 ст. 45 СК РФ). Как правило, ипотечная квартира остаётся предметом залога по кредиту, оформленному на её приобретение, и брачный договор на залоговое обязательство не влияет.
Реальные ограничения для получения двух льготных ипотек — финансовые и процедурные, а не семейно-правовые. Банк оценивает совокупную долговую нагрузку и платёжеспособность каждого заёмщика. По кредитной практике банков для двух независимых кредитов целесообразно, чтобы каждый супруг был заёмщиком по «своему» кредиту без включения второго в число созаёмщиков. Согласно условиям программы (требует проверки по актуальной редакции) обе приобретаемые квартиры должны соответствовать требованиям к объекту (новостройка), а сумма каждого кредита — укладываться в региональный лимит.
Пошаговые действия
-
Проверьте соответствие каждого из вас требованиям программы — гражданство РФ, наличие ребёнка, соответствие объекта (новостройка) и суммы кредита региональному лимиту. По кредитной практике банков каждый супруг должен выступать заёмщиком по «своему» кредиту, не включая второго в число созаёмщиков.
-
Оформите брачный договор у нотариуса (если он ещё не заключён), установив раздельный режим собственности на приобретаемые квартиры. Это зафиксирует, кто станет титульным собственником каждого объекта после покупки.
-
Уведомите банк о заключении брачного договора при подаче заявки на ипотеку — это обязанность супруга по п. 1 ст. 46 СК РФ, и её неисполнение влечёт ответственность независимо от содержания договора.
-
Подайте две независимые заявки в банк-участник программы «Семейная ипотека» — по одной на каждого супруга. Если в действующей редакции Правил № 1711 действительно нет условия об однократности, отказ банка во втором кредите по мотиву «использования льготы семьёй» нормативно не обоснован — это следует проверить по актуальному тексту Правил.
-
При отказе обратитесь в другой банк-участник программы или в АО «ДОМ.РФ» (единый институт развития в жилищной сфере). При систематическом отказе по мотиву «семейного» использования льготы подайте жалобу в отношении кредитной организации.
