Как оформить дом, построенный в ипотеку на супруга, в общую собственность до передачи в залог банку

Правовой режим дома и земельного участка: общее или личное имущество

Дом возведён в период брака на кредитные средства. Кредит оформлен на супруга, но в силу закона доходы каждого из супругов в браке являются общим имуществом, а значит, и построенный на них дом — общее имущество, независимо от того, на кого зарегистрировано право в ЕГРН.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Это ключевой вывод для вашей ситуации: тот факт, что в выписке ЕГРН собственником указан только супруг, сам по себе не означает, что дом — его личная собственность. Дом уже сейчас является вашей общей совместной собственностью в силу закона, и регистрация права на одного из супругов лишь отражает «титул» одного из вас, не отменяя доли второго супруга.

Земельный участок — отдельный объект, и его режим зависит от того, когда и как он был приобретён. Если участок приобретён (куплен) в браке за общие средства — он тоже общий; если получен супругом до брака, в дар или по наследству — это его личное имущество.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

При этом важно: если участок — личное имущество супруга, но дом построен в браке на общие средства, то дом в целом всё равно является общим имуществом (он создан в браке), а вопрос принадлежности участка решается отдельно. Если же вы хотите, чтобы и участок стал общим, а участок является личным имуществом супруга, потребуется отдельно распорядиться и им (дарение доли или изменение режима через брачный договор/иное соглашение).

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества
— ст. 37 СК РФ

Эта норма работает в обратную сторону: если, например, участок или какие-то постройки были личным имуществом супруга, но в браке вы вложили в них общие средства, существенно увеличив стоимость, — имущество может быть признано совместным. Для вас это дополнительный аргумент: вложения в строительство дома на личном участке могут дать второму супругу основание претендовать на долю и в участке (пропорционально вложениям), но только в судебном порядке.

Вывод: построенный в браке дом является вашей общей совместной собственностью в силу закона, регистрация права за одним супругом этого не отменяет. Режим земельного участка зависит от основания и момента его приобретения — это решающий факт, который нужно установить документально перед выбором способа переоформления.

Способы оформления права на двоих: брачный договор, соглашение об определении долей или совместное заявление

Поскольку дом уже является общим совместным имуществом, «переделывать регистрацию на двоих» юридически означает не «отчуждение» доли, а уточнение в ЕГРН состава собственников и/или определение долей. Для этого есть несколько инструментов, и выбор зависит от того, что вы хотите зафиксировать: просто внести второго супруга в ЕГРН как участника общей совместной собственности или установить конкретные доли.

Самый простой и дешёвый путь — совместное заявление обоих супругов в Росреестр о регистрации права общей (совместной или долевой) собственности на основании того, что имущество нажито в браке. Это не сделка по распоряжению и не требует нотариальной формы — вносятся оба супруга как правообладатели.

Если вы хотите установить конкретные доли (например, 1/2 и 1/2) — для этого нужен правоустанавливающий документ об установлении долей. Это оформляется либо соглашением об определении долей в общем имуществе супругов (разновидность соглашения по ст. 38 СК РФ), либо брачным договором.

Брачный договор — универсальный инструмент, позволяющий поменять режим имущества.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
— п. 1 ст. 41 СК РФ

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Брачный договор подходит, если вы хотите разово и окончательно изменить режим конкретного имущества (участок и/или дом) — например, перевести их из режима, при котором дом числится за одним супругом, в режим долевой или совместной собственности. Он заключается в любое время в браке, нотариально удостоверяется.

Альтернатива — соглашение о разделе общего имущества супругов (в форме соглашения об определении долей), которое тоже подлежит нотариальному удостоверению:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Разница между ними в основном в назначении: брачный договор устанавливает режим имущества «на будущее» (в том числе в случае расторжения брака), а соглашение о разделе/определении долей фиксирует конкретное распределение уже нажитого имущества. Для чисто технической задачи «внести второго супруга в ЕГРН» практичнее всего выбрать один документ из двух — оба подойдут, и в обоих случаях нотариальное удостоверение обязательно (п. 2 ст. 38 и п. 2 ст. 41 СК РФ).

Если же вы просто хотите оформить общую совместную собственность без фиксации долей, нотариус не нужен — достаточно совместного заявления супругов в Росреестр, так как это не является сделкой по отчуждению (дом уже ваш общий), а лишь внесение достоверных сведений о правообладателях.

Вывод: оптимальный и наименее затратный путь — совместное заявление обоих супругов в Росреестр о регистрации права общей собственности. Если нужно зафиксировать конкретные доли — заключите брачный договор либо соглашение об определении (разделе) долей, оба требуют нотариального удостоверения.

Нужно ли согласие банка, и риски ипотеки в отношении дома и участка

Здесь есть две принципиально разные ситуации, и ответ зависит от того, находится ли участок уже в залоге у банка.

Ситуация 1 — участок ещё не в залоге (кредит обычный, ипотека дома ещё не оформлена). В этом случае внесение второго супруга в ЕГРН как участника общей собственности не является отчуждением и по общему правилу не требует согласия банка: вы не распоряжаетесь чужой вещью, а лишь фиксируете уже существующую в силу закона общую собственность супругов. Однако практически нужно смотреть кредитный договор: банки часто включают условие об обязательной последующей ипотеке и о согласовании состава залогодателей/собственников. Если такое условие есть, изменение состава собственников без согласования может быть расценено банком как нарушение обязательства.

Ситуация 2 — участок уже в залоге (типично для «ипотеки на ИЖС»). Тогда действует специальный режим.

В отношении участка: если участок в ипотеке, то ипотека в силу закона распространяется на возведённые на нём здания.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. (В редакции федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 4. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Статья 64 1 . Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
— ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
— п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает: если участок уже заложен, то и дом уже обременён ипотекой в силу закона (даже если в ЕГРН обременение дома ещё не отражено), и ипотека распространяется на него автоматически.

Отчуждение заложенного имущества (в том числе изменение состава собственников, если это квалифицируется как отчуждение) допускается только с согласия залогодержателя — банка:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При этом важно разграничить: внесение второго супруга как участника уже существующей общей совместной собственности — это не отчуждение (режим общей собственности у вас уже возник в силу закона), поэтому согласия банка в строгом смысле не требуется. Но передача доли (например, оформление дома в долевую собственность с конкретными долями) в ситуации, когда имущество заложено, потребует согласия банка, поскольку создаёт нового сособственника-залогодателя.

Дополнительный риск: последующая ипотека дома по требованию банка.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)
— ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Банк при передаче дома в залог потребует одновременной ипотеки и участка. Поэтому смена состава собственников до этого момента — как раз правильный момент: оформите право на двоих до передачи дома в залог, чтобы оба супруга стали залогодателями изначально.

Вывод: если участок ещё не в залоге — оформите общую собственность на двоих сейчас (до ипотеки дома), это законно и не требует согласия банка, кроме случаев, когда кредитный договор прямо требует согласования. Если участок уже в залоге — дом уже обременён ипотекой в силу закона, и любые действия по изменению состава собственников, тем более с фиксацией долей, безопаснее согласовать с банком.

Налоговые и финансовые последствия переоформления на двоих

Переоформление имущества между супругами (в том числе определение долей, раздел общего имущества) не создаёт налоговых обязательств: передача доли между супругами не признаётся облагаемым доходом.

С точки зрения НДФЛ применимо освобождение для доходов, полученных в порядке дарения и при разделе/передаче имущества между супругами (соответствующие пункты ст. 217 НК РФ, в том числе п. 18.1 — доходы от дарения между близкими родственниками освобождаются; расходы на нотариуса и пошлину налогом не облагаются).

Основные финансовые затраты, которые возникнут вне зависимости от выбранного способа:

• госпошлина за регистрацию права общей собственности (или долевой) в Росреестре — по ст. 333.33 НК РФ (для физлиц размер зависит от вида регистрационного действия);
• нотариальный тариф — если вы идёте через брачный договор или соглашение об определении долей (оба требуют нотариальной формы, тариф определяется Основами законодательства о нотариате — ст. 22.1, 333.24 НК РФ);
• оценка — её вы планируете делать всё равно для банка, для самого переоформления имущества между супругами обязательная оценка не требуется.

Дополнительно обратите внимание: согласия второго супруга как такового здесь не требуется, поскольку вы действуете совместно; но при распоряжении недвижимостью одним супругом формально требуется нотариальное согласие другого супруга — в вашем случае оба будут заявителями, поэтому вопрос не встаёт.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод: переоформление на двоих не облагается НДФЛ и не требует обязательной оценки; затраты ограничиваются госпошлиной за регистрацию и (при выборе нотариального инструмента) нотариальным тарифом.

Долги по кредиту и компенсации при переоформлении на двоих

Кредит на строительство оформлен на супруга, но если средства потрачены на нужды семьи (строительство общего дома), этот долг является общим. Это напрямую влияет на переоформление: при установлении долей и тем более при последующем разделе имущества общий долг делится так же, как и само имущество.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Это означает: если вы оформите дом в долевую собственность поровну (1/2 и 1/2), то и остаток кредита, потраченного на строительство общего дома, в случае спора или раздела будет распределяться между вами пропорционально долям — то есть поровну. Формальное оформление кредита только на супруга само по себе не делает долг «личным»: определяющим является то, куда пошли кредитные средства — на общие нужды семьи.

Соответственно, супруг, на которого оформлен кредит, вправе требовать, чтобы при разделе или при определении долей учитывался и общий долг: если второй супруг получает половину дома, то он же принимает на себя и половину обязательства перед банком (либо компенсирует её первому супругу).

Если же при определении долей один из супругов получает большую долю, чем вносил, действует механизм компенсации:

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Вывод: поскольку дом строился на кредитные средства в интересах семьи, долг по этому кредиту является общим и при установлении долей/разделе распределяется пропорционально долям. Оформление кредита только на супруга этого не отменяет — важно, что средства направлены на общий дом. Если в банк в дальнейшем будет передаваться и дом, и вы оба станете залогодателями (сособственниками), это юридически согласуется с общим характером долга.