Пользователь желает подарить сыну жилой дом (70 кв. м) и земельный участок (15 соток), находящиеся в пригороде. Документы на недвижимость готовы: проведен кадастровый учет, установлены границы, присвоены кадастровые номера. Фактически возникает правоотношение по безвозмездной передаче права собственности на два объекта недвижимости от дарителя (родителя) к одаряемому (сыну). Юридически значимым является то, что даритель и одаряемый — близкие родственники (родитель и ребенок), что напрямую влияет на порядок оформления сделки и налоговые последствия.
Вопрос пользователя сводится к пяти ключевым аспектам. Во-первых, необходимо определить, требуется ли нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости в данной ситуации. Во-вторых, выяснить, возникает ли у сына обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) со стоимости подаренного имущества. В-третьих, оценить возможную длительность процедуры — от подписания договора до получения выписки из ЕГРН о праве собственности сына, включая возможность уложиться в один день. В-четвертых, рассчитать примерную совокупную стоимость оформления, включающую оплату услуг нотариуса, государственную пошлину за регистрацию и, возможно, сопутствующие траты. В-пятых, уточнить, оформляется дарение дома и участка как единый объект (одним договором) или требуются отдельные договоры и регистрационные действия на каждый объект.
Ситуация осложняется тем, что пользователь оперирует непроверенной информацией об обязательности нотариуса и налоговых льготах, что требует четкого разграничения правовых норм, применимых именно к данной категории сделок (дарение между близкими родственниками). При этом дом и участок являются самостоятельными объектами недвижимости, хотя и связаны общим адресом и, вероятно, юридической судьбой, что может влиять на порядок их отчуждения.
Согласно ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Это означает, что для оформления дарственной на дом и участок в пользу сына обращение к нотариусу обязательно, причем закон не делает исключений для случаев дарения близким родственникам — даже между родителями и детьми требуется нотариальная форма. Таким образом, ваш сын как близкий родственник не освобождает вас от обязанности удостоверить договор у нотариуса.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— ГК РФ, ст. 574
В силу ст. 572 ГК РФ договор дарения является безвозмездной сделкой, по которой даритель передает одаряемому вещь в собственность. В вашей ситуации даритель (вы) безвозмездно передает сыну дом и земельный участок. Договор может быть заключен как в отношении одного объекта, так и в отношении нескольких объектов одновременно — дом и участок можно указать в одном договоре дарения, что упростит оформление.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— ГК РФ, ст. 572
Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Даже после подписания и нотариального удостоверения договора дарения право собственности сына возникает только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Без регистрации он не станет собственником.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— ГК РФ, ст. 131
Что касается налогообложения, то в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, полученные от дарения недвижимости, освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Поскольку вы дарите дом и участок сыну, а дети прямо поименованы в законе как близкие родственники, сын не обязан подавать налоговую декларацию и уплачивать НДФЛ.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— НК РФ, ст. 217
Расходы на нотариальное удостоверение складываются из федерального тарифа, установленного ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Для договоров дарения между близкими родственниками (в том числе родителями и детьми) размер тарифа составляет: 3 000 рублей плюс 0,2 процента от оценки недвижимости (или суммы сделки), если стоимость не превышает 10 000 000 рублей. Если кадастровая стоимость дома и участка, например, составляет 3 000 000 рублей, то тариф будет равен 3 000 + 0,2% × 3 000 000 = 9 000 рублей. При этом нотариус также может взимать плату за услуги правового и технического характера (УПТХ), размер которой не фиксирован федеральным законом и устанавливается региональной нотариальной палатой — обычно от 5 000 до 10 000 рублей. Таким образом, общая стоимость нотариальных услуг может составить 14 000–19 000 рублей.
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 22.1
Государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость взимается в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 17 Федерального закона № 218-ФЗ). Размер этой пошлины в представленном контексте не указан; по общему правилу, для физических лиц она составляет 2 000 рублей за каждый объект недвижимости. Поскольку у вас два объекта (дом и участок), пошлину, скорее всего, придется уплатить отдельно за каждый, то есть 4 000 рублей. Однако точные ставки лучше уточнить в действующей редакции НК РФ.
За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 17
Сроки оформления. Закон № 218-ФЗ (ст. 59) устанавливает, что при государственной регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого документа государственным регистратором не осуществляется, что существенно ускоряет процедуру. Однако точный срок регистрации в представленном контексте не приведен; обычно для нотариально удостоверенных документов он составляет 1–3 рабочих дня (против 5–7 дней для обычных сделок). Таким образом, уложиться в один день со всеми процедурами (визит к нотариусу, подача документов на регистрацию) маловероятно, так как регистрация занимает не менее одного рабочего дня после подачи. Если нотариус подаст документы в электронном виде, регистрация может быть завершена на следующий день.
- При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки ... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 59
Примерные сроки и стоимость:
| Этап |
Стоимость (ориентировочно) |
Время |
| Нотариальное удостоверение (тариф + УПТХ) |
3 000 + 0,2% от оценки + 5 000–10 000 |
1–2 часа (в день визита) |
| Государственная пошлина за регистрацию |
2 000 руб. × 2 объекта = 4 000 руб. |
1–3 рабочих дня |
| Итого |
14 000–19 000 руб. |
1–4 дня |
