В рассматриваемой ситуации женщина, состоящая в зарегистрированном браке, является единоличным собственником квартиры, которая перешла к ней по наследству от родителей до вступления в брак. Она намерена подарить эту квартиру своему сыну (который, вероятно, является общим ребенком супругов или ребенком дарителя от предыдущих отношений — это юридически значимо для оценки возможных рисков, но не меняет сути правоотношений по собственности). Муж выразил согласие на дарение.
Юридически значимым обстоятельством здесь является правовой режим имущества. По общему правилу, имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако из этого правила есть исключения: имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования, дарения или по иным безвозмездным сделкам, а также имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, признается его личной (раздельной) собственностью. В описанной ситуации квартира была получена по наследству от родителей до брака, и дата регистрации права в ЕГРН это подтверждает. Следовательно, данная квартира является личной раздельной собственностью женщины, а не совместно нажитым имуществом супругов. Режим совместной собственности на эту квартиру не распространяется.
Ключевые правоотношения, затронутые в ситуации: отношения собственности (определение режима имущества) и обязательственно-правовые отношения из договора дарения. Для распоряжения раздельным имуществом (в том числе путем дарения) согласие супруга по общему правилу не требуется, так как другой супруг не имеет на это имущество законных прав. Однако в семейном праве существует специальная норма, которая для сделок с недвижимостью требует нотариально удостоверенного согласия супруга, если сделка совершается с имуществом, находящимся в совместной собственности. Поскольку квартира является раздельной собственностью, эта норма не применяется. Таким образом, отсутствие нотариального согласия супруга в данном случае не является нарушением закона и не может служить основанием для оспаривания сделки по этому мотиву.
Тем не менее, юридически значимым является сам факт совершения сделки одним из супругов в период брака. Даже при распоряжении раздельным имуществом существует потенциальный риск оспаривания сделки по иным основаниям, например, если будет доказано, что сделка была совершена без ведома супруга и он был введен в заблуждение относительно ее последствий, либо если она нарушает его права на общее имущество или алиментные обязательства (например, если дарение фактически направлено на сокрытие имущества от раздела при возможном разводе). Однако в данном случае муж не возражает, что снижает такой риск. Также юридически значимым является статус одаряемого (сын) — дарение близкому родственнику (сыну) само по себе не создает дополнительных правовых рисков, но требует внимания к оформлению, чтобы в будущем не возникло споров о том, что сделка была мнимой или притворной.
Что касается формальных требований: договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости по общему правилу не обязательно, если договор заключается в простой письменной форме (кроме случаев, когда дарится доля в праве общей собственности или если договор предусматривает условие о пожизненном содержании — здесь это не применимо). Однако стороны вправе удостоверить сделку нотариально по своему желанию. Нотариальное согласие супруга, как уже указано, в данной ситуации не требуется.
Таким образом, основное правовое значение имеет установление факта, что квартира является личной собственностью дарителя, а не совместной. Именно этот факт является юридическим основанием для освобождения от необходимости получения нотариального согласия супруга.
Прежде всего, необходимо определить правовой режим квартиры, которую вы намерены подарить сыну. Поскольку вы приобрели её до вступления в брак в порядке наследования от родителей, такое имущество относится к вашей раздельной собственности. В силу статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, а также полученное в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является собственностью каждого из супругов. Это прямо следует из текста:
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Таким образом, квартира — ваше личное имущество, и на него не распространяется режим совместной собственности супругов. Это ключевой факт для ответа на вопрос о необходимости согласия мужа.
Статья 35 Семейного кодекса РФ устанавливает правило о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга на сделки по распоряжению недвижимостью, но только в отношении общего имущества супругов. Применительно к вашей ситуации эта норма не требует согласия мужа, поскольку квартира не является общим имуществом. Вот как изложено в законе:
Статья 35 СК РФ регулирует распоряжение общим имуществом супругов. Для сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (включая дарение недвижимости), требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3). Однако данная норма применяется только к общему имуществу супругов. Квартира, приобретенная до брака в порядке наследования, является раздельной собственностью супруга (ст. 36 СК РФ), поэтому согласие супруга не требуется. Если сделка совершена без согласия, но в отношении раздельного имущества, она не может быть оспорена по ст. 35 СК РФ. Для оспаривания дарения могут применяться иные основания (например, ст. 170, 178, 179 ГК РФ).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Из этого следует, что отсутствие нотариального согласия вашего мужа не является нарушением закона и не может служить основанием для оспаривания сделки по мотиву несоблюдения ст. 35 СК РФ. Однако необходимо учесть и формальные требования к договору дарения недвижимости.
Статья 574 Гражданского кодекса РФ предъявляет специальное требование к форме договора дарения недвижимого имущества между гражданами — он подлежит нотариальному удостоверению. Это обязательное условие, независимо от того, является ли имущество общим или раздельным. В законе сказано:
Статья 574. Форма договора дарения
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Таким образом, хотя согласие супруга не требуется, сам договор дарения должен быть удостоверен нотариусом. Если этого не сделать, сделка будет ничтожной в силу прямого указания закона (ст. 168 ГК РФ применяется, но специальная норма ст. 574 устанавливает обязательность нотариальной формы, и её несоблюдение влечёт недействительность). Поэтому вы обязательно должны обратиться к нотариусу для удостоверения договора.
Что касается возможного оспаривания сделки в будущем, то применительно к вашей ситуации риски минимальны. Статья 166 Гражданского кодекса РФ разграничивает оспоримые и ничтожные сделки. В данном случае, если договор будет заключён с соблюдением нотариальной формы, он будет действителен. Для оспаривания дарения ваш муж мог бы ссылаться на отсутствие своего согласия только в том случае, если бы квартира была общим имуществом. Как установлено выше, это не так. Иные основания для оспаривания (например, мнимость сделки, обман, заблуждение) в вашей ситуации отсутствуют, поскольку вы действуете добросовестно, сын — близкий родственник, и муж не возражает. Однако чтобы полностью исключить любые претензии, можно зафиксировать отсутствие возражений мужа в письменной форме (простое письменное согласие, не нотариальное), но закон этого не требует.
Итоговый вывод: нотариальное согласие супруга на дарение квартиры, приобретённой вами до брака в порядке наследования, не требуется, так как это ваше раздельное имущество (ст. 36 СК РФ). Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 574 ГК РФ). При соблюдении этих формальностей сделка не может быть оспорена по мотиву отсутствия согласия супруга (ст. 35 СК РФ). Если риелтор утверждает обратное, он ошибается — его мнение не меняет норм закона.
