- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Из этого следует, что квартира не является совместной собственностью, а принадлежит мужу лично. Соответственно, общие нормы о совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ) к данной квартире не применяются, так как брачным договором установлено иное.
Далее, право мужа продать долю в своей личной собственности другому лицу, в том числе жене, вытекает из общего правомочия собственника. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Таким образом, запрета на продажу доли супругу не существует. Договор купли-продажи доли недвижимости между супругами допускается гражданским законодательством.
Для оформления передачи доли необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости. Нормы ГК РФ прямо предусматривают такую возможность: ст. 454 ГК РФ определяет общие правила купли-продажи, а ст. 549 ГК РФ — особенности продажи недвижимости.
- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 454
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Следовательно, муж может продать жене 1/2 доли квартиры по договору купли-продажи. Это законный способ, не требующий обязательного дарения. Опасения по поводу оспаривания договора купли-продажи менее обоснованы, чем в случае с дарением, так как купля-продажа предполагает встречное предоставление и не подпадает под подозрения в притворности (например, если сделка действительно возмездная и цена соответствует рыночной).
Теперь о налоговых последствиях для мужа-продавца. Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет), возникает обязанность уплатить НДФЛ с полученного дохода. Однако в данном контексте важно учесть, что муж продает долю своей жене. По смыслу ст. 220 НК РФ взаимозависимые лица (супруги) не признаются таковыми для целей налогообложения, если иное не установлено, но сам по себе факт продажи супругу не освобождает продавца от налога. При этом у мужа могут быть основания для применения имущественного вычета при продаже (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), если квартира была в его собственности менее 3 или 5 лет. Но поскольку ипотека уже закрыта, срок владения, возможно, превышает минимальный — нужно проверить по дате приобретения.
Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (пп.1) и при приобретении жилья (пп.3). Для ответа на вопросы 2 и 3 важны положения о вычетах при продаже и покупке недвижимости между супругами.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Здесь контекст не содержит более детальных норм, поэтому следует отметить: НК РФ не запрещает супругам совершать возмездные сделки, и такие сделки облагаются НДФЛ на общих основаниях. Муж-продавец должен будет задекларировать доход, если срок владения меньше минимального. Однако если квартира была в его собственности более 3 лет (или 5 лет в зависимости от даты приобретения), налог платить не нужно.
В свою очередь, жена-покупатель вправе претендовать на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Важно: вычет предоставляется при покупке недвижимости у любых лиц, в том числе у супруга, при условии, что сделка является возмездной и оформлена договором купли-продажи. Налоговый орган может обратить внимание на то, что покупатель и продавец — супруги, но это само по себе не лишает права на вычет, если сделка реальная, цена не занижена и оплата подтверждена. Однако нужно учитывать, что имущественный вычет не предоставляется в отношении сделок между взаимозависимыми лицами (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Супруги признаются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ). Поэтому существует риск отказа в вычете.
В контексте НПА дана лишь общая ссылка на ст. 220 НК РФ без подробных норм о взаимозависимости. Поэтому кратко: по общему правилу, если жена купит долю у мужа, она не сможет получить налоговый вычет, так как супруги — взаимозависимые лица. Это следует из ст. 105.1 НК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (хотя точная норма не приведена в контексте). Соответственно, ожидание жены получить вычет при покупке доли у мужа скорее всего не оправдается. Дарение также не дает права на вычет, так как при безвозмездной передаче расходов на приобретение нет.
С учётом изложенного, договор купли-продажи доли между супругами юридически допустим и является надлежащим способом оформления перехода права собственности. Он имеет преимущество перед дарением, так как не создаёт рисков признания сделки недействительной по основанию притворности или злоупотребления правом, если цена реальна. Однако для жены налоговый вычет, скорее всего, недоступен из-за взаимозависимости сторон. Для мужа налоговые последствия зависят от срока владения: если срок менее 3 (5) лет, придётся платить НДФЛ (с возможностью применения вычета при продаже).
