Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости: правда ли, что оно действует только 4-6 месяцев?

Существует ли нормативный срок действия согласия супруга и менялся ли он

Вывод: никакого установленного законом срока действия нотариального согласия супруга на продажу недвижимости не существует, и в 2024–2026 гг. он не вводился. Слова нотариуса о «4–6 месяцах» не опираются на нормы федерального законодательства.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Норма п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариального согласия супруга для сделки по распоряжению недвижимостью, но текст статьи не содержит никакого указания на срок действия такого согласия. Закон ограничивает лишь период, в течение которого супруг, чьё согласие на сделку не получено, вправе её оспорить, — это год, а не «4–6 месяцев»:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37.
— п. 3 ст. 35 СК РФ (абз. 2)

Для вашей ситуации это означает: если в самом документе согласия срок не указан, законного основания считать его «устаревшим» через четыре–шесть месяцев нет. Годичный срок относится исключительно к оспариванию сделки супругом, чьё согласие не было получено, и к действующему согласию, под которое продажа совершается, отношения не имеет.

Прямое подтверждение того, что согласие без указания срока действует и что срок может быть оговорён только самим лицом, даёт позиция Верховного Суда РФ:

Как установлено судами, согласие на отчуждение долей в уставном капитале общества была дано супругой продавца 14 марта 2019 г. и не было ограничено каким-либо сроком действия. При этом согласие содержало указание на то, что продажу доли ее супруг вправе осуществить за цену и на условиях по его собственному усмотрению. С заключением 14 августа 2019 г. предварительного договора купли- 49 продажи долей в уставном капитале общества вышеназванное согласие было реализовано, поскольку привело к возникновению обязательственных правоотношений между продавцом и покупателем, направленных на отчуждение доли. Следовательно, распоряжение супруги должника об отзыве согласия на продажу долей в уставном капитале общества, данное 14 декабря 2020 г. уже после заключения предварительного договора, не могло иметь юридических последствий. То обстоятельство, что супругой должника в нотариальном порядке 14 августа 2019 г. также было удостоверено отдельное согласие на совершение только предварительного договора, не имеет значения для данного спора, поскольку использование юридических конструкций предварительного и основного договора в данном случае являлось способом распоряжения общим имуществом супругов. Получение согласия на заключение предварительного договора не являлось необходимым при наличии ранее выданного согласия на отчуждение имущества. При этом отзыв согласия на заключение предварительного договора состоялся только 11 сентября 2020 г., то есть также после совершения сделки. С учетом положений пункта 1 статьи 1 ГК РФ при выражении согласия на отчуждение долей в уставном капитале супруга продавца имела возможность отдельно оговорить условия продажи имущества, срок действия согласия и возможность его отмены при наступлении определенных обстоятельств, значимых для семьи. Однако такого рода условия оговорены не были
— п. 14 Обзора ВС РФ от 21.12.2022 № 3/2022 (Опр. № 307-ЭС22-6562)

Верховный Суд констатировал: согласие «не было ограничено каким-либо сроком действия», а «срок действия согласия» и «возможность его отмены» выражение согласия могло оговорить отдельно — раз этого сделано не было, согласие действует и отзыв после реализации не имеет последствий. Этот подход прямо переносится на согласие на продажу недвижимости: в вашем документе срока нет и отмены не было — согласие сохраняет силу, пока не реализовано или не отозвано самим супругом.

Проверка по закону о госрегистрации: «истечение срока действия согласия» не входит в перечень оснований для приостановления регистрации перехода права. Перечень исчерпывающий:

приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Наличие действующего согласия — единственное, что проверяется по этому основанию, и выражается оно в том, отсутствует ли подтверждение согласия (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, > в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;

— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Надлежащее согласие без срока годности не «просрочивается», а отказ регистратора со ссылкой на его «устаревание» был бы незаконным, поскольку такого основания в законе нет.

Откуда взялась цифра «4–6 месяцев» и что делать при необоснованном отказе

Вывод: правовая основа для «4–6 месяцев» в федеральном законодательстве не обнаружена. Наиболее вероятно, что это либо (а) смешение со сроками действия иных документов (доверенностей, справок, выписок), либо (б) рекомендательная практика снижать риск споров путём обновления согласия ближе к дате сделки. Если существуют методические рекомендации нотариальной палаты на этот счёт, они носят рекомендательный характер и не могут служить законным основанием для отказа в совершении нотариального действия или регистрации.

Единственные законные способы прекратить действие согласия до его реализации — отмена (возражение) самим супругом либо изменение обстоятельств (расторжение/признание брака недействительным, смерть супруга). Пока этого не произошло и согласие не реализовано — оно сохраняет силу. Такой подход подтверждён Верховным Судом: согласие, не ограниченное каким-либо сроком и не отозванное до реализации, сохраняет юридическую силу (c3).

Если нотариус откажется удостоверять сделку формально по мотиву «истекшего срока», его право на отказ ограничено исчерпывающим перечнем ст. 48 Основ законодательства о нотариате, где такого основания нет:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Нотариус вправе отказать в совершении любого из нотариальных действий, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 7 1 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", при наличии достаточных оснований полагать, что совершение такого нотариального действия может быть использовано в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма. В этом случае отказ от совершения нотариального действия не является основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 222-ФЗ) Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Из нормы следует: нотариус отказывает только если совершение действия противоречит закону, документы не соответствуют требованиям законодательства и т.п. Раз согласие оформлено и сроками не ограничено (что Верховный Суд признаёт законным — c3), формального законного основания для отказа из-за давности документа нет. Нотариус обязан изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок обжалования.

Обжалование такого отказа производится в районный суд по месту нахождения нотариуса:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства. Статья 50. Регистрация нотариальных действий Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ. Статья 51. Формы реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей Формы реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядок их оформления устанавливаются федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (В редакции федеральных законов от 29.12.2014 № 457-ФЗ; от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Статья 52.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Аналогично, при необоснованном приостановлении или отказе в госрегистрации Росреестром (основания — только по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, c8, где исчерпывающий перечень также не включает «истечение срока согласия»), отказ/приостановление можно обжаловать в суд в порядке КАС РФ.

Гражданско-правовое последствие: если сделка совершается при отсутствии действующего согласия, она оспорима по ст. 173.1 ГК РФ, и супруг может потребовать признания её недействительной в течение года (c5, c2). Именно поэтому и продавцу, и покупателю выгоднее, чтобы согласие к моменту сделки было актуальным и не отозванным, а при возникновении сомнений у нотариуса/регистратора — подтвердить отсутствие обстоятельств, прекращающих его действие.

Итог: переделывать согласие из-за одной лишь давности не требуется по закону — ни СК РФ, ни ГК РФ, ни 218-ФЗ не устанавливают срока его годности, а Верховный Суд прямо признаёт действительным согласие «не ограниченное каким-либо сроком действия» (c3). Переоформление может быть тактически оправдано, если нотариус категорически настаивает и вы не готовы обжаловать его отказ в районный суд, либо если сам супруг пожелал обновить согласие с учётом изменившихся условий.