Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Лишение родительских прав

Покупка квартиры у продавца с несовершеннолетним собственником: требуют перевести деньги на счет ребенка до сделки у нотариуса. Как обезопасить себя от потери денег?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от продавцов копию разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка и проверьте, указано ли в нем условие о зачислении средств на его счет.
  2. 2
    Откажитесь от перевода денег на счет ребенка до подписания основного договора, предложив провести расчеты через депозит нотариуса.
  3. 3
    Внесите всю сумму в депозит нотариуса с условием выдачи продавцам только после регистрации перехода права собственности на вас.
  4. 4
    Включите в предварительный договор условие о расчетах через депозит нотариуса, исключив прямой перевод денег до сделки.descriptionПредварительный договор купли-продажи (соглашение об авансе)
  5. 5
    Убедитесь, что в основном договоре зафиксирована обязанность продавцов зачислить причитающуюся ребенку сумму на его счет после получения денег из депозита.
  6. 6
    При уклонении продавца от регистрации перехода права собственности после подписания договора обращайтесь в суд с требованием о регистрации перехода права.

Документы и доказательства

  • Письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего с указанием условия о зачислении средств на его счет.
  • Предварительный договор купли-продажи с пунктом о сумме и порядке расчетов, включая условие о депозите нотариуса.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, подтверждающая доли собственников и обременения.
  • Свидетельства о рождении и паспорт несовершеннолетнего собственника (копии).
  • Документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего (паспорта, акт органа опеки).
  • Квитанция или иной документ о внесении денежных средств в депозит нотариуса.

  • Срочно: первые шаги

    • Запросите у продавцов копию письменного разрешения органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
    • Предложите продавцам провести расчёты через депозит нотариуса — это безопасно для вас.
    • Настаивайте на включении в предварительный договор условия о выдаче денег продавцам только после регистрации перехода права собственности.
    • Если продавцы настаивают на предоплате, требуйте оформить её как задаток с письменным соглашением.

  • Сроки и риски

    • При срыве сделки по вине продавца вы вправе вернуть сумму из депозита до её выдачи.
    • Если переведёте деньги напрямую, при срыве сделки взыскание аванса или задатка займёт месяцы и потребует суда.
    • При уклонении продавца от регистрации вы вправе через суд требовать регистрации перехода права собственности.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на расчёты напрямую с продавцами до регистрации перехода права собственности.
    • Не подписывайте предварительный договор с условием о переводе денег до сделки без изменений.
    • Не передавайте деньги, пока не получите и не проверите письменное разрешение органа опеки.
    • Не оформляйте платёж как задаток, если не готовы рисковать суммой при срыве сделки.
    • Не полагайтесь на устные обещания продавцов — фиксируйте все условия в письменном виде.

  • Когда нужен адвокат

    • Не переводите деньги на счёт ребёнка до подписания основного договора — это небезопасно и не основано на законе.
    • Потребуйте от продавцов письменное разрешение органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
    • Проверьте, что в разрешении опеки указано условие о зачислении средств именно на счёт ребёнка.
    • Настаивайте на расчётах через депозит нотариуса — деньги будут заблокированы до регистрации права собственности.
    • При срыве сделки по вине продавца вы вернёте деньги из депозита без суда и потери средств.
    • Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки и организации безопасного депонирования суммы.

  • Альтернативные пути

    • Предложите продавцам внести всю сумму в депозит нотариуса — это законно и безопасно для вас.
    • Условие о депозите закрепите в предварительном договоре: деньги получите только после регистрации перехода права.
    • Проверьте разрешение опеки: условие о зачислении денег на счёт ребёнка должно быть указано в нём дословно.
    • Если продавцы настаивают на прямом переводе, оформите платёж как задаток с письменным соглашением.
    • При срыве сделки по вине продавца требуйте возврат двойной суммы задатка, а не просто аванса.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Покупатель намеревается приобрести квартиру, находящуюся в общей долевой собственности двух лиц, одним из которых является несовершеннолетний в возрасте 15 лет. Стороны заключили предварительный договор, содержащий условие о переводе покупателем денежных средств на счёт несовершеннолетнего до подписания основного договора. Продавцы мотивируют это требование указанием органа опеки и попечительства. Покупатель, со своей стороны, опасается неисполнения продавцами обязательств после получения денег и ищет законный способ минимизировать риск потери переданной суммы.

Затронутые правоотношения:

  • Отчуждение имущества несовершеннолетнего: сделка напрямую затрагивает имущественные права ребёнка, поэтому закон устанавливает императивный надзорный механизм — необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения влечёт ничтожность сделки, что создаёт критический риск для покупателя, передавшего деньги до его проверки.
  • Нотариальное удостоверение сделки: отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость и распоряжение имуществом несовершеннолетнего подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это обстоятельство предопределяет единственно безопасный способ расчётов — через депозит нотариуса, который гарантирует встречное исполнение обязательств.
  • Обеспечительные обязательства (аванс/задаток): переданная до основной сделки сумма подпадает под правовой режим аванса или задатка. От точной квалификации зависит объём ответственности продавца при срыве сделки: аванс подлежит возврату в полном объёме, а задаток — в двойном размере, если за срыв отвечает получившая его сторона.
  • Расчётные обязательства с участием нотариуса: внесение денег в депозит нотариуса является законным способом исполнения обязательства, который позволяет заблокировать средства до момента государственной регистрации перехода права собственности, исключая риск их утраты покупателем при недобросовестном поведении продавца.

Юридически значимые обстоятельства, решающие дело:

  1. Наличие письменного разрешения органа опеки: требование о зачислении денег на счёт ребёнка правомерно исключительно в том случае, если оно прямо и недвусмысленно сформулировано в тексте разрешения органа опеки и касается только суммы, причитающейся за долю несовершеннолетнего. До предъявления продавцами этого документа у покупателя нет законных оснований для предварительного перевода средств.
  2. Порядок и момент передачи денег: условие предварительного договора о переводе денег до подписания основного договора не соответствует механизму, обеспечивающему защиту интересов покупателя. Единственным юридически безопасным способом расчётов в данной ситуации является внесение всей суммы в депозит нотариуса с условием её выдачи продавцам только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
  3. Правовая природа переданной суммы: если покупатель всё же передаст деньги вне депозита нотариуса, то при отсутствии в предварительном договоре чётких признаков задатка эта сумма будет считаться авансом. В случае неисполнения продавцом обязательства по заключению основного договора аванс подлежит возврату как неосновательное обогащение, что не компенсирует покупателю иные риски и издержки, в отличие от потери задатка.

Законно ли требование продавцов зачислить деньги на счёт несовершеннолетнего ДО подписания основного договора без надёжного механизма платежа

Продажа доли несовершеннолетнего (15 лет) действительно требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства — это прямое требование закона. При этом сама суть требования опеки сводится к защите имущественных интересов ребёнка, а не к установлению порядка расчётов между покупателем и продавцом.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это означает, что до выдачи разрешения опеки продажа доли несовершеннолетнего вообще юридически невозможна, а сделка, совершённая без него, незаконна и подлежит расторжению по иску органа опеки. Для вас (покупателя) это ключевой факт: до получения продавцами разрешения органа опеки переводить им какие-либо деньги не следует — риск признания сделки недействительной и возврата всего назад ещё выше.

Дублирование того же требования — в профильном законе об опеке.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

В обеспечение интересов ребёнка опека часто обязывает перечислять вырученные от продажи его доли средства на отдельный банковский счёт ребёнка. Такой порядок законен — но это условие, которое должно быть прямо прописано в разрешении органа опеки и относиться к той сумме, что причитается именно несовершеннолетнему (его доле), а не ко всей цене квартиры. Причём даже само внесение денег на счёт ребёнка допускается только с соблюдением правил об опеке.

Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции федеральных законов от 04.11.2014 № 333-ФЗ; от 03.08.2018 № 322-ФЗ) 3 1 . В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.12.2014 № 432-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 322-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Однако из норм не следует обязанности покупателя перечислять деньги на счёт ребёнка «вслепую», до подписания у нотариуса основного договора. «Требование опеки» о зачислении средств на счёт ребёнка — это требование, адресованное законным представителям (продавцам) и опирающееся на письменное разрешение опеки; оно не создаёт для вас обязанности рисковать всей суммой до завершения сделки. Законных оснований перечислять полную цену квартиры до подписания и нотариального удостоверения основного договора у вас нет, а ссылка продавцов на «требование опеки» должна подтверждаться письменным разрешением, где прямо указано условие и срок зачисления.

Вывод: требование о переводе денег на счёт ребёнка до подписания основного договора правомерно только в той части, в какой оно прямо содержится в выданном органом опеки письменном разрешении и относится к сумме доли именно несовершеннолетнего. До получения вами на руки копии такого разрешения и до момента, когда вы сможете безопасно исполнить платёж, переводить деньги продавцам не следует — иначе вы безосновательно принимаете на себя весь риск.

Как обезопасить платёж: депозит нотариуса / условное депонирование (эскроу)

Сделка с долями недвижимости и с недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению — значит, сам момент подписания и передачи денег должен происходить через нотариуса. Это уже ваш первый гарант.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— п. 1^1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ)
— ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ

Главный механизм защиты именно платежа — внесение денег в депозит нотариуса. Прямо из ГК РФ: внесение долга в депозит считается исполнением обязательства, а при передаче нотариусу денег по совместному заявлению сторон применяются правила эскроу.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
— п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ

Практический смысл для вас: вы передаёте деньги нотариусу (на депозит/условное депонирование), а нотариус выдаёт их продавцам только после удостоверения основного договора и обычно после регистрации перехода права собственности на вас. Деньги не уходят продавцу «вперёд», а «зависают» у нотариуса до завершения сделки. Если продавец не явился к нотариусу и сделка сорвалась — вы вправе в любое время до выдачи денег кредитору потребовать их возврата из депозита (п. 3 ст. 327 ГК РФ), то есть квартира не куплена, но и деньги целы.

Это прямо законный ответ на ваш страх «продавец не дойдёт до нотариуса после получения денег»: при депозите нотариуса продавец физически не получает деньги, пока не завершит свою часть сделки. Условие о порядке платежа через депозит нотариуса следует включить и в предварительный, и в основной договор.

Вывод: безопасный способ — не перечислять деньги на счёт ребёнка напрямую заранее, а внести их в депозит нотариуса (условное депонирование) с условием выдачи продавцам при завершении сделки. Тогда даже если нотариус не удостоверит сделку или продавцы не явятся, ваши средства будут возвращены из депозита. Также убедитесь, что в предварительном договоре закреплён именно этот безопасный порядок платежа, а не «перевод до подписания».

Последствия срыва сделки продавцом: возврат денег, понуждение, задаток/аванс

Если вы всё же перевели деньги продавцам (или частично) и сделка сорвалась, закон даёт вам защитные механизмы. Важно сразу различать правовую природу переведённой суммы.

Если в предварительном договоре сумма указана как задаток — продавец при срыве сделки по своей вине обязан вернуть двойную сумму задатка.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Если ясного соглашения о задатке нет — переведённая сумма по умолчанию считается авансом, который при несостоявшейся сделке продавец обязан возвратить в полном объёме.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ

Если продавец уклоняется от регистрации перехода права уже после подписания договора — вы можете обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а необоснованно уклоняющуюся сторону суд обяжет возместить вам убытки от задержки.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Кроме того, сделка, совершённая без разрешения органа опеки, подлежит расторжению (по иску опеки), а убытки сторонам возмещает законный представитель ребёнка (ст. 21 ч. 4 ФЗ-48) — это дополнительный риск перевода денег до проверки наличия разрешения.

Вывод: если вы уже перевели сумму, оформляйте её как аванс или задаток с письменной фиксацией в предварительном договоре — тогда при отказе продавца от сделки либо вернёте её полностью (аванс), либо получите двойную сумму (задаток), либо обяжете продавца через суд завершить регистрацию перехода права. Но всё это — судебные тяжбы и риск; гораздо надёжнее вообще не авансировать сделку, а использовать депозит нотариуса. Не переводите деньги, не убедившись, что у продавцов есть письменное разрешение органа опеки и что платёж пойдёт через нотариуса.

Дополнительные аспекты: документы, альтернатива авансу и порядок исполнения

Документы для проверки. Прежде чем передавать какую-либо сумму, вы вправе потребовать от продавцов: (1) письменное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего — именно в нём должны быть указаны условия, включая необходимость зачисления средств на счёт ребёнка и сроки; (2) выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности обоих продавцов и отсутствие обременений; (3) паспорта продавцов и свидетельство о рождении ребёнка. Вся сделка всё равно будет нотариальной, поэтому нотариус проверит и правоустанавливающие документы, и дееспособность сторон, и разрешение опеки.

Альтернатива авансу: расчёт в день сделки через нотариуса. Безопасная модель, которую предлагает сам закон: заключить основной договор купли-продажи у нотариуса и в тот же день внести денежные средства в депозит нотариуса (в том числе на условиях эскроу по совместному заявлению). Нотариус удостоверит передачу, средства будут храниться у него и перейдут продавцу лишь после подтверждения регистрации права собственности. При такой схеме предварительный аванс вообще не нужен — вы ничего не теряете, если продавец передумал идти к нотариусу.

Исполнение. Нотариус выдаёт деньги продавцам из депозита по их требованию после того, как сделка завершена: основной договор нотариально удостоверен, переход права зарегистрирован в ЕГРН. Подтверждением регистрации служит выписка из ЕГРН на имя покупателя. Пока выписка не получена, продавец не вправе распоряжаться депонированными деньгами, и вы, как должник (покупатель), вправе потребовать возврата средств из депозита в любой момент до выдачи их продавцу (п. 3 ст. 327 ГК РФ).

Вывод: оптимальная и полностью безопасная для вас схема — не авансировать сделку, а провести и подписание договора, и платёж через депозит нотариуса в один день. Предварительно получите копию разрешения органа опеки — чтобы убедиться, что условия сделки соответствуют требованиям опеки и сделка не будет оспорена.

Прямой ответ: переводить деньги на счёт ребёнка до подписания основного договора у нотариуса не нужно и рискованно — безопасный способ расчётов, полностью соответствующий требованиям опеки, это внесение всей суммы в депозит нотариуса (условное депонирование), где деньги будут храниться до завершения сделки и перехода права собственности на вас.

Развёрнутый вывод по каждому вопросу

1. Законность требования о переводе денег на счёт ребёнка до сделки

Требование продавцов перевести деньги на счёт несовершеннолетнего до подписания основного договора не основано на законе. Орган опеки и попечительства действительно может обязать законных представителей ребёнка зачислить причитающуюся ему сумму от продажи доли на его банковский счёт — это вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, а порядок внесения таких средств регулируется п. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ. Однако это требование адресовано продавцам (законным представителям), а не вам как покупателю, и должно быть прямо зафиксировано в письменном разрешении органа опеки. Ни одна из указанных норм не обязывает вас перечислять деньги «вслепую» до нотариального удостоверения сделки. Более того, сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего без предварительного разрешения опеки является незаконной (п. 2 ст. 37 ГК РФ), поэтому до получения и проверки вами такого разрешения любой платёж создаёт неоправданный риск.

2. Механизм защиты платежа: депозит нотариуса

Сделка с долей несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ, а сделка с долями в праве общей собственности — в силу п. 1^1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Это означает, что расчёты можно и нужно проводить через нотариуса. Главный инструмент защиты — внесение денег в депозит нотариуса на основании п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ: вы передаёте деньги нотариусу, и это уже считается исполнением вашего обязательства по оплате, однако продавцы получат доступ к средствам только после удостоверения основного договора и регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Если продавец не явится к нотариусу или сделка сорвётся по иной причине, вы вправе в любой момент до выдачи денег кредитору потребовать их возврата из депозита (п. 3 ст. 327 ГК РФ). Таким образом, ваши деньги остаются в безопасности, а условие опеки о зачислении средств на счёт ребёнка исполняется нотариусом после завершения сделки.

3. Последствия срыва сделки и правовая природа переданных сумм

Если вы всё же передадите деньги продавцам напрямую до сделки, ваша защита будет зависеть от того, как оформлен этот платёж. Если в предварительном договоре сумма прямо названа задатком и соблюдена письменная форма (п. 2 ст. 380 ГК РФ), то при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть вам двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если же соглашение о задатке отсутствует или оформлено с нарушениями, переданная сумма считается авансом и подлежит возврату в полном объёме (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Кроме того, если продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности после подписания договора, вы вправе через суд потребовать вынесения решения о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Однако все эти варианты предполагают судебные споры и потерю времени, поэтому оптимально вообще исключить авансовый платёж и использовать депозит нотариуса.

Пошаговые действия

  1. Запросите у продавцов копию письменного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего. Убедитесь, что в нём указано условие о зачислении средств на счёт ребёнка и что это условие относится именно к сумме, причитающейся несовершеннолетнему, а не ко всей цене квартиры. Без этого документа сделка юридически невозможна (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

  2. Откажитесь от перевода денег на счёт ребёнка до подписания основного договора. Предложите продавцам провести расчёты через депозит нотариуса. Включите в предварительный договор условие о том, что оплата производится путём внесения денег в депозит нотариуса в день удостоверения основного договора, а выдача средств продавцам осуществляется после регистрации перехода права собственности на вас.

  3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1^1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). В день подписания основного договора внесите денежные средства в депозит нотариуса (п. 1 ст. 327 ГК РФ). Нотариус проверит разрешение опеки, правоустанавливающие документы, дееспособность сторон и удостоверит сделку.

  4. После регистрации перехода права собственности в ЕГРН нотариус выдаст деньги продавцам, а часть, причитающуюся несовершеннолетнему, перечислит на его счёт в соответствии с условиями разрешения органа опеки (п. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ). До этого момента вы сохраняете право потребовать возврата денег из депозита (п. 3 ст. 327 ГК РФ).

  5. Если продавцы отказываются от сделки после получения аванса (если вы всё же его передали), направьте им письменную претензию с требованием возврата суммы. При отказе обращайтесь в суд по месту жительства ответчика: если сумма оформлена как задаток — требуйте возврата двойной суммы (п. 2 ст. 381 ГК РФ), если как аванс — возврата всей суммы (п. 3 ст. 380 ГК РФ). При уклонении продавца от регистрации перехода права после подписания договора подавайте иск о понуждении к регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).