Кто является собственником дома при наличии брачного договора, купленного в браке в ипотеку
По общему правилу имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов (ст. 34 СК РФ). Однако закон прямо позволяет брачным договором установить раздельный режим собственности, и тогда этот договор имеет приоритет.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака
— п. 1 ст. 42 СК РФ
[Разбор] Данная норма означает: брачный договор может распространяться и на будущее имущество (включая дом, который планировалось купить в ипотеку), и устанавливать, что дом, купленный в период брака даже на общие ипотечные средства, является личной собственностью одного супруга-мужа. Аналогичное правило закреплено и в ГК:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ
[Разбор] Комментарий: п. 1 ст. 256 ГК РФ прямо снимает коллизию с «презумпцией совместности» — если брачным договором установлен иной режим, применяется его условие. Следовательно, если по брачному договору дом (приобретённый в ипотеку в браке) отнесён к раздельной собственности мужа и зарегистрирован в ЕГРН на его имя, бывшая жена не является сособственником и не вправе претендовать на долю в доме или денежную компенсацию от его продажи.
Вывод по вопросу: если брачный договор (действующий, не оспоренный и не расторгнутый) устанавливает раздельный режим собственности на этот дом и в ЕГРН собственником значится муж — дом является личной собственностью мужа, а бывшая жена имеет лишь статус бывшего члена семьи, проживающего в помещении собственника, и никаких имущественных прав на дом не имеет. Для окончательной уверенности проверьте: (1) оформлен ли дом именно на мужа по выписке ЕГРН; (2) точные условия брачного договора — распространяется ли он на будущее ипотечное имущество и как именует дом.
Сохраняется ли у бывшей жены право пользования домом после развода
Развод прекращает статус «члена семьи собственника», и по общему правилу бывший супруг утрачивает право пользования жилым помещением собственника.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ
[Разбор] Из ч. 4 ст. 31 ЖК РФ следует: после развода право пользования за бывшей супругой не сохраняется — она становится бывшим членом семьи собственника. Единственное исключение — суд может (не обязан) сохранить за ней право на срок, но лишь при доказанности двух условий: (а) отсутствие у неё оснований приобретения/осуществления права на иное жильё и (б) имущественное положение и обстоятельства не позволяют ей обеспечить себя иным жильём.
По вашим данным у бывшей жены есть своя жилплощадь, пригодная для проживания. Наличие собственного жилья — прямое основание, по которому суд откажет в сохранении права пользования вашим домом (нет условий «не пригодно — не может обеспечить себя иным жильём»). Тот факт, что она в доме не прописана, статуса не меняет: определяющим является факт прекращения семейных отношений с собственником, а не регистрация в помещении.
Вывод по вопросу: по общему правилу после развода бывшая жена утрачивает право пользования домом как бывший член семьи собственника. Поскольку у неё имеется собственное жильё, оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для сохранения за ней права пользования даже на срок, нет. Риск сохранения права за ней на определённый срок реален лишь в варианте, если её жилплощадь окажется непригодной/недостаточной — что вам следует проверить.
Каков порядок выселения бывшей жены: добровольно или через суд
Самостоятельное, самовольное выселение (выдворение) недопустимо — оно нарушает конституционное право на жилище и может повлечь ответственность. Закон предусматривает строго судебный порядок.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
[Разбор] Норма устанавливает двухэтапный порядок: сначала собственник прекращает право пользования гражданина (в вашем случае право пользования жены уже прекращается юридически — по ч. 4 ст. 31 ЖК вследствие развода), после чего гражданин обязан освободить помещение. Если она в установленный собственником срок не освобождает дом — она подлежит выселению на основании решения суда по иску собственника. Вы, как собственник, не можете выселить её своими силами: необходимо предъявить в суд иск о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта (и/или о выселении), получить решение суда и исполнять его через службу судебных приставов.
[Разбор] Следует также учесть, что сама по себе ипотека (залог в пользу банка) права собственника на защиту владения не ограничивает: залог обременяет дом в пользу банка, но не наделяет бывшую супругу правом проживания; на возможность иска о выселении залог не влияет. При этом если бывшая жена является созаёмщиком по ипотечному кредиту, это её денежное обязательство перед банком, а не имущественное право на дом — имущественный режим определяется брачным договором и ЕГРН.
Вывод по вопросу: Вы вправе требовать выселения бывшей жены, но только в судебном порядке (иск о прекращении права пользования жилым помещением и выселении). Самовольно выдворять её нельзя. Перед подачей иска разумно направить ей письменное требование освободить дом в добровольном порядке с установлением срока — после его истечения и её отказа иск будет удовлетворён при наличии вашего титула собственника и её собственного жилья.
Защитная ветка: риски оспаривания договора женой и влияние статуса матери на выселение
Несмотря на уверенность в праве собственности, суд может встать на сторону жены по двум линиям защиты, которые следует учитывать.
Риск 1 — оспаривание брачного договора. Жена вправе требовать признания брачного договора недействительным, если он ставит её в крайне неблагоприятное положение.
Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства
— п. 3 ст. 42 СК РФ
Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны
— п. 2 ст. 44 СК РФ
[Разбор] Формулировка «по брачному договору ей ничего не положено» потенциально опасна: если договор фактически лишает супругу всякого имущества (включая и отдельно нажитое, и содержание нужды), без какой-либо компенсации и ставит её в крайне неблагоприятное положение, суд по её иску (по п. 2 ст. 44 СК) вправе признать договор (или его часть) недействительным и вернуть режим совместной собственности на дом. Тогда она может заявить и о доле в доме, и о сохранении права пользования. Однако если у неё есть собственная жилплощадь/имущество и договор лишь «развёл» активы, крайне неблагоприятного положения обычно не усматривают. Это решающий факт, который меняет исход.
Риск 2 — статус матери детей не даёт ей жилищных прав. Выселение бывшей супруги никак не связано с тем, что она мать ваших детей и что дети остаются с вами: место жительства детей (ст. 65 СК, по соглашению или по суду) определяет лишь, с кем живут дети, но не создаёт у отдельно проживающей матери самостоятельного права проживания в доме собственника. При этом мать сохраняет право на общение с детьми и участие в их воспитании:
Родитель, проживающий отдельно от ребенка, имеет права на общение с ребенком, участие в его воспитании и решение вопросов получения ребенком образования. Родитель, с которым проживает ребенок, не должен препятствовать общению ребенка с другим родителем, если такое общение не причиняет вред физическому и психическому здоровью ребенка, его нравственному развитию
— п. 1 ст. 66 СК РФ
[Разбор] Если суд определит место жительства детей с вами, жена как отдельно проживающий родитель не утрачивает родительских прав и вправе настаивать на порядке общения с детьми — но это отдельный спор об определении порядка общения (ст. 66 СК), а не основание запретить её выселение из вашего дома. Прямой связи между «общение/воспитание» и «проживание в доме собственника» нет.
Вывод по вопросу: формат «ей ничего не положено» в брачном договоре создаёт реальный риск его оспаривания по п. 2 ст. 44 СК как ставящего супругу в крайне неблагоприятное положение — особенно если дом был единственным крупным активом пары и жена не получила никакой компенсации. Если такой риск реализуется и договор признают недействительным, дом может вернуться в совместную собственность и выселение станет невозможным. Статус матери детей сам по себе права проживания в вашем доме не даёт, но сохранение за ней права общения с детьми (ст. 66 СК) суд может учесть при определении срока, если вообще сочтёт жильё жены недостаточным. Надёжную позицию даёт наличие у жены пригодного собственного жилья — это исключает и сохранение права на срок по ч. 4 ст. 31 ЖК, и усиливает довод о несправедливости её притязаний на дом.
