Можно ли продать квартиру с маткапиталом без покупки нового жилья, положить деньги на счёт или выделить долю бабушке, и какие требования у опеки в Ленинградской области?

Обязательно ли получать разрешение органа опеки на продажу квартиры с детскими долями

Собственники квартиры являются для своих несовершеннолетних детей законными представителями, и по смыслу п. 3 ст. 60 СК РФ к распоряжению имуществом ребёнка применяются те же правила, что и для опекуна:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Дети имеют право собственности на приобретённое на их средства имущество, и распоряжаются им по правилам ст. 26 и 28 ГК РФ. Это означает, что продажа квартиры, в которой детям принадлежат доли, — это сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего. Далее прямо:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта норма ГК РФ — материальное основание требования. Она устанавливает запрет на отчуждение имущества подопечного (в т.ч. ребёнка) без предварительного разрешения органа опеки и указывает критерий: любые действия, уменьшающие имущество подопечного. Продажа доли ребёнка — это и есть отчуждение, значит разрешение обязательно, оформить простую расписку или устное согласие нельзя. Конкретный механизм выдачи разрешения установлен профильным законом:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Здесь важны два момента для ваших фактов. Первое: сделки по отчуждению, а также сделки, влекущие выдел долей или раздел имущества подопечного, прямо охвачены требованием о разрешении. Второе: критерий «уменьшение стоимости имущества подопечного» — это тот тест, по которому опека будет оценивать вашу сделку.

Кроме того, для детей старше 14 лет и младше 14 лет действуют разные режимы: за малолетних (до 14 лет) сделку совершают родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ), к таким сделкам применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ:

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для подростков 14–18 лет сделки совершаются с их письменного согласия (п. 1 ст. 26 ГК РФ), и предварительное разрешение опеки также требуется. Разница влияет только на пакет документов и форму участия ребёнка в сделке, но не отменяет необходимость разрешения.

Вывод по вопросу 1: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетним детям принадлежат доли, обязательно. Оно нужно ДО совершения сделки; сама продажа — отчуждение имущества ребёнка, а критерий опеки — недопущение уменьшения стоимости его имущества.

Можно ли продать квартиру без одновременной покупки нового жилья и зачислить деньги на счёт

Ключевая норма, определяющая, при каких условиях вообще допустимо отчуждение недвижимости ребёнка:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1

Обратите внимание на перечень исключений. Продажа ради «снижения финансовой нагрузки» или «чтобы деньги были на руках» в перечень оснований ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ прямо не входит — там названы принудительное взыскание, рента, мена, перемена места жительства и иные исключительные случаи (дорогостоящее лечение и другое), когда этого требуют интересы подопечного. Это значит: опека вправе отказать в разрешении, если продажа не связана с переменой места жительства или иной действительной выгодой для ребёнка. Пункт 2 ст. 20 подтверждает, что на такую сделку нужно предварительное разрешение по ст. 21.

Однако закон не требует, чтобы покупка нового жилья состоялась ОДНОВРЕМЕННО с продажей. Требование опеки — чтобы в результате сделки имущественные права ребёнка не уменьшились. Опека вправе поставить условие: выручка в детской части направляется на приобретение иного жилья (либо размещается так, чтобы сохранялась). Отдельно закон разрешает вносить деньги подопечного на счёт в банке при соблюдении страховой защиты вклада:

Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам.
— ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Это важная практическая норма: денежные средства ребёнка можно держать на счёте в банке — закон это прямо допускает, но с условием, что сумма на счетах в одном банке не превышает застрахованный размер возмещения по вкладам (по ФЗ № 177-ФЗ). То есть «положить деньги обратно на счёт» само по себе не противоречит закону, вопрос — уговорит ли вас опека признать это сохранением прав ребёнка вместо покупки другого жилья.

Что касается «выделить долю у бабушки» как условия получения разрешения: такого требования в федеральных нормах нет. Опека не выдвигает условия «выделить долю у бабушки» как обязательное — это лишь один возможных из способов обеспечить ребёнку жильё. Вопрос в том, будет ли этот вариант для вашей семьи выгоднее, чем зачисление денег на счёт. Здесь работает п. 3 ст. 60 СК РФ и принцип сохранения/увеличения имущества ребёнка.

Также важно: у вас доли фактически ещё не оформлены («документы в процессе»). Пока доли детей в ЕГРН не зарегистрированы, юридически продавать «детские доли» нельзя — сначала надо завершить регистрацию выделения долей, иначе сделка будет оспоримой как совершённая без согласия опеки относительно имущества ребёнка:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Вывод по вопросу 2: Закон не требует покупать новое жильё строго одновременно с продажей, но и не разрешает просто «распорядиться деньгами на своё усмотрение». Разрешение возможно, если вы сохраняете имущественные права ребёнка: либо покупка равного/не худшего жилья, либо зачисление его средств на счёт с соблюдением требований ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ, если опека это условие примет. Вариант «выделить долю у бабушки» законом не предписан — это предмет выбора семьи, и опека сама его не навязывает. Пока доли не зарегистрированы, продавать нельзя.

Нужно ли прийти в опеку уже с выделенной долей и может ли опека отказать / поставить условия

Опека решает вопрос о выдаче разрешения, а не «придумывает» его условия за вас, но она оценивает вашу сделку по критерию сохранения имущества ребёнка. Процедурно отказ должен быть мотивирован, а срок ответа ограничен:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этой нормы следуют три важных для вас вывода. Первое: срок рассмотрения — не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ должен быть письменным и мотивированным, немотивированный отказ незаконен. Второе: и разрешение, и отказ можно оспорить в суде — вы не «заложники» решения органа опеки. Третье: разрешение оформляется в письменной форме до совершения сделки.

Может ли опека поставить свои условия? По смыслу ст. 20 и 21 ФЗ № 48-ФЗ — да, орган опеки формулирует условия выдачи разрешения, исходя из интересов ребёнка (наиболее часто — обязательство приобрести жильё не ниже по площади и стоимости либо зачислить средства ребёнка на его счёт). Однако эти условия должны опираться на закон и быть направлены именно на недопущение уменьшения имущества ребёнка, а не придумываться произвольно.

Про «выделить долю у бабушки до похода в опеку»: такого обязательного предварительного условия закон не содержит. Вы приходите в опеку с тем пакетом, который подтверждает ваши права на квартиру и интересы детей; опека даёт предварительное разрешение на продажу, а не «согласовывает» ваше желание выделить долю у родственника. Если вы захотите обеспечить детям жильё через долю у бабушки — это должно быть оформлено и учтено в сделке, но закон не делает это условием выдачи разрешения как такового.

Вывод по вопросу 3: Приходить в опеку нужно с документами, подтверждающими права детей на продаваемое жильё (зарегистрированные доли), а не обязательно с уже оформленной долей у бабушки. Опека обязана ответить в течение 15 дней, отказ — мотивировать, а условия, если их ставят, должны соответствовать интересам ребёнка. Придёте вы «с голыми долями» или «с планом обеспечить детей иным жильём» — решает закон и позиция опеки, а не предварительное выделение доли родственнику.

Последствия продажи без разрешения опеки и защита прав детей

Если продать квартиру с детскими долями без предварительного разрешения органа опеки, для сделки наступают серьёзные последствия. Опека обязана отреагировать:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этой нормы следует: орган опеки, узнав о продаже без разрешения, обязан незамедлительно обратиться в суд от имени ребёнка с требованием о расторжении договора; имущество ребёнка подлежит возврату, а убытки сторон возмещает тот, кто действовал в его интересах (родитель/опекун). Исключение — если договор заключён к выгоде подопечного — но это ещё надо доказать.

Сама сделка без необходимого разрешения является оспоримой:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

То есть покупатель или иные заинтересованные лица могут требовать признания её недействительной; при этом, как указано в п. 2 и 3 ст. 173.1 ГК РФ, сделка признаётся недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия, либо лицо, давшее согласие, не вправе её оспаривать. Для вас это означает: продавать до получения разрешения — это риск и для вас, и для добросовестного покупателя, а деньги от продажи в любом случае не являются «своими» в части детских долей.

Отдельно — требование о выделении долей по материнскому капиталу:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Обязанность оформить приобретённое с использованием маткапитала жильё в общую собственность всех членов семьи (в том числе детей) с определением долей по соглашению прямо установлена законом. Если доли фактически не выделены и не зарегистрированы, а квартира уже продаётся, — это самостоятельное нарушение, влекущее претензии опеки, прокуратуры и требования о восстановлении прав детей.

Вывод по вопросу 4: Продажа квартиры с детскими долями без разрешения опеки оспорима, опека обязана через суд требовать расторжения договора и возврата имущества ребёнка, а убытки возлагаются на родителя. Поэтому сначала завершайте регистрацию выделения долей и получайте разрешение, только потом — сделка.

Как соотносятся между собой варианты: счёт, бабушка, отложенная покупка

Все три варианта оцениваются по одному критерию — не допустить уменьшения имущества несовершеннолетнего, и определяющей нормой остаётся ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (запрет сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного), которую орган опеки применяет к конкретной сделке:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Схема действий и развитие ситуации зависят от нескольких неизвестных фактов (см. ветвления ниже):

Ветвление 1 — если опека согласится на зачисление средств детей на счёт. Тогда допустим законный путь по ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ: средства ребёнка вносятся на счёт в банке, защищённый системой страхования вкладов, с открытием счёта на имя ребёнка:

Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам.
— ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Это наиболее простой способ «снять финансовую нагрузку»: вы продаёте квартиру, деньги от детских долей кладёте на счёт ребёнка, а новое жильё покупаете позже. Но опека должна согласиться, что временное размещение средств на счёте не умаляет прав ребёнка.

Ветвление 2 — если опека потребует приобрести жильё (одновременно или обяжет в срок). Тогда зачисление на счёт не подойдёт, и придётся либо покупать новое жильё сразу, либо принять условия разрешения и исполнить их в установленный срок. Здесь вариант «выделить долю у бабушки» может пригодиться как способ обеспечить ребёнка жильём без покупки отдельной квартиры — но это ваше решение и предмет согласования, законом императивно не предписанное.

Ветвление 3 — если покупка нового жилья планируется «через месяц». Разрыв в месяц сам по себе не порок: закон не требует одномоментности. Но вам следует заранее определить в заявлении в опеку, куда пойдут средства (счёт ребёнка или будущее жильё), и получить разрешение именно на такую конструкцию. Если опека даст разрешение с условием о зачислении средств на счёт, а затем вы их потратите иначе — это уже нарушение, влекущее ответственность по ст. 21 Закона.

Вывод по вопросу 5: Оптимальная последовательность: (1) завершить регистрацию выделения долей детям; (2) подать в опеку заявление о предварительном разрешении продажи, указав, как именно будет обеспечено право детей (зачисление средств на счёт ребёнка или приобретение жилья позже); (3) получить письменное разрешение (15 дней, при отказе — оспорить в суде); (4) только после этого продавать. «Выделить долю у бабушки» — не обязательное условие, а один из допустимых вариантов обеспечения; при отсутствии согласия опеки на зачисление на счёт придётся покупать жильё либо исполнить условия разрешения.