Можно ли выделить долю ребенку в новой квартире вместо дома, купленного на субсидию, если дом продается?

Обязанность оформить жильё, купленное на субсидию, в общую собственность с детьми

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо обязывает оформить в общую собственность родителей и всех детей именно то жилое помещение, которое приобретено с использованием средств выплаты, с определением размера долей по соглашению. Для клиента это означает: обязанность возникла в отношении дома, купленного на субсидию, — именно он был «жилым помещением, приобретённым с использованием средств».

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки.
— ч. 2 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Эта норма показывает, что средство выплаты и объект жёстко не «зашиты» друг в друга: закон допускает направление средств и на исполнение жилищных обязательств, возникших ранее. Но она не отменяет ч. 4 ст. 10: она говорит о целях использования денег, а не о замене объекта, в котором дети уже должны были получить доли.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ключевое для клиента здесь — вторая часть цитаты: жилое помещение оформляется в общую собственность и должно при этом находиться на территории РФ. Размер долей определяется по соглашению — то есть закон не предписывает обязательных арифметических долей, а позволяет семье определить их самостоятельно, но обязательно с наделением каждого ребёнка.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Позиция Верховного Суда подтверждает и механику: орган, выдавший выплату, принимает письменное обязательство оформить жильё в общую собственность в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств (например, снятия обременения/регистрации права) — именно такое обязательство есть у клиента. Следовательно, нотариальное обязательство привязано к тому объекту, под который выдавалась выплата, и подлежит исполнению в отношении него.

Вывод: по общему правилу доля ребёнку выделяется в том объекте, который был приобретён с использованием субсидии, то есть в доме, и сделать это нужно в срок, указанный в нотариальном обязательстве (в законе — шестимесячный срок с момента наступления предусмотренных обстоятельств). Формального запрета наделить ребёнка долей в другом (новом) жилье закон не содержит, но исполнить обязательство перед органом, выдавшим субсидию, безопаснее в доме; о допустимости замены объекта необходимо заранее письменно согласовать с этим органом и с органом опеки.

Можно ли продать дом, не выделив доли, и при каком условии

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— абз. 1 п. 3 ст. 60 СК РФ

П. 3 ст. 60 СК РФ закрепляет: ребёнок — собственник того имущества, которое приобретено на его средства (а средства субсидии, направленные на покупку дома, считаются вложенными и в интересах детей). Значит, дети уже являются участниками отношений собственности по поводу этого дома независимо от того, зарегистрированы ли их доли в ЕГРН.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

П. 4 ст. 292 ГК РФ требует согласия органа опеки на отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если затрагиваются их права. Для клиента это означает: продажа дома без предварительного согласия органа опеки — прямой риск оспаривания сделки.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ не только требует предварительного разрешения опеки, но и прямо запрещает сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые сделки, уменьшающие стоимость имущества подопечного. Поэтому «выделить долю ребёнку в новой квартире после продажи, а в доме не выделять» — это именно тот случай, когда права ребёнка на долю в доме прекращаются без равноценной одновременной замены.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

П. 2 ст. 37 ГК РФ дублирует этот запрет в части распоряжения имуществом подопечного: любое отчуждение и выдел долей — только с предварительного разрешения опеки.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ устанавливает механизм защиты: если договор от имени подопечного заключён без предварительного разрешения опеки, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора (кроме случая, когда договор заключён к выгоде подопечного). Это и есть конкретный риск продажи дома без разрешения — сделку могут «развернуть», а покупателю придётся вернуть дом.

Вывод: продать дом, в котором несовершеннолетним детям ещё не выделены доли, но которые уже считаются вложенными в этот дом средствами субсидии, можно только с предварительным разрешением органа опеки и попечительства и при одновременном (до или в момент продажи) наделении детей долями в приобретаемом жилье (квартире). Сначала продать дом, а потом «подумать» о выделении доли в новой квартире — недопустимая схема: орган опеки обязан оспорить такую сделку, а разрешение на неё не выдаётся.

Как правильно выстроить продажу дома и покупку квартиры (замена объекта)

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

П. 1 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли в общей долевой собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене продажи и на прочих равных условиях. Практическое следствие для клиента: если доли детям в доме всё-таки будут выделены, то продажа долей (в том числе и «взрослых») требует соблюдения процедуры преимущественного права — при продаже дома целиком несколькими сособственниками это решается через единый договор со всеми собственниками, а не через продажу отдельной доли.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

П. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трёх месяцев может требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это ещё один риск сделки «раздельной продажи долей» — поэтому безопаснее продавать дом как единый объект, где продавцами выступают все собственники сразу.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

П. 1 ст. 395 ГК РФ устанавливает ответственность за неисполнение денежного обязательства: при неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата и просрочке уплаты на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Это применимая «денежная» норма для случая, если после сделки возникнет спор о расчётах (например, занижение стоимости выкупаемой доли ребёнка при замене объекта): занижённая часть подлежит доплате с процентами.

Вывод: безопасная последовательность — не выделять доли в доме «для галочки», а провести одновременную замену объекта: сначала получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу дома (в нём — обязательство наделить детей долями в приобретаемой квартире), затем в одной цепочке сделок продать дом и зарегистрировать право собственности на квартиру с одновременной (сразу же) государственной регистрацией долей детей. Разновременная схема «продали — выделили позже» органом опеки не согласуется.

Ветка «иные выплаты»: региональный (областной) материнский капитал и иные субсидии на ребёнка

Если выплата, которой оплачен дом, — это региональный материнский капитал (либо иная региональная субсидия на ребёнка), федеральные правила ФЗ № 256-ФЗ и постановления № 862 на неё формально не распространяются; порядок распоряжения и требования к оформлению жилья устанавливает закон субъекта РФ. По Московской области, например, размер и порядок распоряжения региональным материнским капиталом установлены Законом Московской области от 12.01.2006 № 1/2006-ОЗ (ст. 20.4): «Материнский капитал устанавливается в размере 100000 рублей» — то есть регулирование своё, региональное. Поэтому клиенту нужно уточнить по своему региону, каким актом утверждён порядок направления такой выплаты: чаще всего в нём либо воспроизводится требование оформить жильё в общую собственность с детьми, либо содержится отсылка к правилам по аналогии с ФЗ № 256-ФЗ. Независимо от регионального акта сохраняются общие нормы: > Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

— абз. 1 п. 3 ст. 60 СК РФ (ребёнок — собственник приобретённого на его средства имущества) и > Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ (согласие опеки на отчуждение), поэтому вывод по существу не меняется.

Если же выплата — федеральный материнский капитал, применяется прямо связка: > Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и > Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ в соединении с > Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и > Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ — то есть наделение детей долями обязательно и только с согласия опеки.

Отдельная развилка — если выплата на новорождённого является не целевой жилищной, а обычной социальной (пособием, «губернаторской» выплатой), не имеющей режима улучшения жилищных условий: тогда обязанности выделять доли именно из факта её получения не возникает, и вопрос сводится к общей норме > Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

— абз. 1 п. 3 ст. 60 СК РФ о том, на чьи средства было приобретено имущество. Но раз есть нотариальное обязательство о выделении долей, считается, что режим целевой жилищной выплаты у вас присутствует, и действует ветка выше.

Вывод: вывод един для обеих веток в своей ключевой части — пока нотариальное обязательство не исполнено, безопасных вариантов «продать дом, доли не выделять, а выделить потом в новой квартире» нет. При федеральном материнском капитале требование оформить в общую собственность с детьми следует из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ напрямую; при региональной выплате — из регионального порядка, который всё равно обязывает оформить жильё с учётом интересов детей. В обоих случаях продажа без предварительного разрешения органа опеки и без одновременного наделения детей долями в новой квартире оспорима (ч. 1, ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Доказательства исполнения обязательства, выбор схемы и регистрация

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — это одновременно и «доказательственная» норма: чтобы подтвердить перед органом опеки и органом, выдавшим субсидию, что права ребёнка не нарушены, нужно документально подтвердить либо наделение детей долями в доме до его продажи, либо одновременное наделение долями в приобретаемой квартире. Доказательствами будут: выписка из ЕГРН о зарегистрированных долях, соглашение о распределении долей (нотариально удостоверенное, если стороны сочтут нужным), предварительное разрешение органа опеки и письменное подтверждение исполнения нотариального обязательства. Простая передача дома покупателю без этих документов — по существу «договор от имени подопечного без предварительного разрешения», и опека обязана идти в суд.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

П. 4 ст. 292 ГК РФ задаёт и альтернативную (защитную) ветку: разрешение органа опеки необходимо именно тогда, когда затрагиваются права проживающих в доме подопечных/оставшихся без попечения несовершеннолетних. Если дети в продаваемом доме не проживают и не относятся к этим категориям, требование о согласии опеки на этом основании не возникает — но остаётся запрет ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, действующий всегда, когда речь идёт о долях, вложенных средствами субсидии. Поэтому «защитная» ветка не отменяет необходимости разрешения: она лишь показывает, что при споре суд будет проверять, чьи права фактически затронуты.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — граница «обходного» варианта: раздельные сделки «продали дом → вложили деньги в квартиру → выделили доли потом» всегда влекут отказ от принадлежащих ребёнку прав и уменьшение стоимости его имущества, то есть подпадают под запрет. Единственный соответствующий закону альтернативный вариант — единая (одновременная) цепочка сделок: продажа дома и оформление долей детей в новой квартире в одной сделке, под предварительным разрешением органа опеки.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

П. 1 ст. 395 ГК РФ применяется к денежной стороне исполнения: если при замене объекта доля ребёнка окажется меньше по стоимости, чем его доля в проданном доме (или если будет занижена сумма в расчётах), разница подлежит доплате, а на удерживаемую сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Это касается и ситуации, когда покупатель дома задерживает расчёты.

Вывод: правильная схема одна — получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту нахождения дома, включив в него условие об одновременном наделении детей долями в приобретаемой квартире, и провести продажу дома и регистрацию права собственности на квартиру (с долями детей) одной цепочкой, сразу сняв обременение и подтвердив исполнение обязательства перед органом, выдавшим субсидию. Документальное подтверждение — выписка ЕГРН о долях детей, соглашение о распределении долей и письменное подтверждение исполнения обязательства. Если орган опеки откажет в разрешении — отказ мотивируется и оспаривается в районном суде по месту нахождения органа в порядке административного судопроизводства; при неисполнении обязательства в шестимесячный срок орган, выдавший субсидию, вправе требовать возврата средств и выделения долей через районный суд.

Требования к новому жилью при замене объекта и порядок действий при отказе

Закон на федеральном уровне не содержит закрытого перечня требований к новому жилью (площадь, стоимость, «не хуже прежнего») при отчуждении жилья несовершеннолетнего: эти критерии орган опеки применяет на основании > Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

— п. 4 ст. 292 ГК РФ (согласие требуется, если затрагиваются права и законные интересы ребёнка) и > Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»/> Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ (запрет действий, уменьшающих стоимость имущества подопечного). Практическая привязка такова: доля ребёнка в новой квартире должна быть не меньше по стоимости, чем его доля в проданном доме, иначе орган опеки усмотрит «уменьшение стоимости имущества подопечного» и откажет в предварительном разрешении со ссылкой на ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ добавляет обязательное требование к объекту, связанному со средствами выплаты: приобретаемое жильё должно находиться на территории РФ. На площадь или метраж норма не указывает — но для органа, выдавшего субсидию, ключевой критерий исполнения обязательства прежний: дети реально наделены долями в жилье, а не «будут наделены когда-нибудь».

Отдельного федерального норматива «учётной нормы площади», которому обязано соответствовать новое жильё именно для целей разрешения опеки на замену объекта, в законе нет: общая учётная норма (ст. 50 Жилищного кодекса РФ) применяется к признанию нуждающимися в жилье и к этой ситуации напрямую не привязана. Поэтому конкретные пороги (минимальная площадь на ребёнка, требование о равноценности) устанавливаются региональными и муниципальными актами органов опеки конкретного субъекта — их надо запросить у опеки по месту нахождения дома.

Порядок при отказе: отказ органа опеки в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован и подлежит оспариванию в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — на это прямо указывает её содержание; то же следует из общих правил обжалования решений органов). Заявление об оспаривании подаётся в районный суд по месту нахождения органа опеки в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ). Аналогично: если орган, выдавший субсидию, откажется принимать исполнение обязательства по новой квартире или потребует возврата средств, его решение оспаривается в том же районном суде, либо он сам вправе обратиться за выделением долей/возвратом через районный суд. Во всех блоках — единый орган (районный суд) и единая процедура (административное исковое производство либо иск по ГК), что согласует настоящий вывод с выводами блоков выше.

Вывод: чтобы избежать отказа опеки и претензий органа, выдавшего субсидию, доля ребёнка в новой квартире должна быть не меньше по стоимости его доли в продаваемом доме; квартира — на территории РФ; а само наделение долями — одновременно с продажей (в одной цепочке сделок), под предварительным письменным разрешением органа опеки. Конкретные пороги площади/равноценности уточняются в органе опеки конкретного региона; отказ оспаривается в районном суде.

Развилка по обременению (ипотека/залог) и моменту снятия

Наличие обременения напрямую влияет на порядок выделения долей и продажи, поскольку нотариальное обязательство, как правило, обусловлено снятием ипотеки. Возможны две ветки.

Если обременение (ипотека банка) на доме есть и снимается только при погашении кредита:
— Доли детям в доме выделить до снятия ипотеки нельзя без согласия залогодержателя (банка), так как распоряжение заложенным объектом, включая выдел долей, ограничено. Поэтому продажа дома обычно происходит с одновременным погашением кредита за счёт выручки, затем снимается ипотека, и сразу регистрируются доли детей в приобретаемой квартире. Операция затягивается во времени — это усиливает требование проводить сделки одной цепочкой под предварительным разрешением опеки (> Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

— п. 4 ст. 292 ГК РФ), иначе возникает временной разрыв, в котором ребёнок остаётся без доли, что opека расценит как уменьшение имущества подопечного (> Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Если обременение уже снято (или его нет):
— Обязательство о выделении долей подлежит исполнению немедленно — в шестимесячный срок с момента снятия обременения (> жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016). Значит, к моменту продажи доли детям уже должны быть выделены в доме, а затем происходит одновременная замена: продажа дома (собственниками выступают все, включая законных представителей детей) и наделение долями в новой квартире. Раздельная продажа долей без соблюдения > При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ влечёт риск перевода прав на покупателя по > При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Вывод: если обременение есть и снимается только при продаже — выделяйте доли детям в новой квартире в той же цепочке сделок под предварительным разрешением опеки. Если обременение уже снято — сначала исполните обязательство (выделите доли в доме), затем продавайте дом с одновременным наделением детей долями в квартире. В обоих случаях продажа без предварительного разрешения органа опеки и без одновременного обеспечения детей долями оспорима.