Как выделить доли детям и супругу в доме, купленном с материнским капиталом: куда обращаться, какие документы и как составить соглашение

Обязанность выделить доли супругу и детям и её основание

Обязанность выделить доли прямо установлена законом для лица, получившего сертификат, и его супруга.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Ключевой момент: обязанность лежит на супругах и распространяется именно на жилое помещение, приобретённое (построенное) с использованием средств маткапитала. В вашем случае дом куплен в браке и частично оплачен материнским капиталом, поэтому не имеет значения, что титул оформлен только на вас одного — вы обязаны оформить дом в общую собственность всех четверых: вас, супруга и обоих детей, с определением размера долей по соглашению.

То, что дом оформлен на одного супруга, не умаляет права второго супруга: имущество, нажитое в браке, является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно зарегистрировано.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Отсюда два самостоятельных правовых основания для долей: для супруга дом и без того является общим имуществом (он уже имеет право на половину по режиму совместной собственности), а для детей и для формального закрепления долей всех четверых в ЕГРН требуется именно соглашение об определении долей во исполнение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

Вывод: выделение долей — это не право, а юридическая обязанность супругов, подлежащая исполнению через письменное соглашение об определении долей с последующей регистрацией в ЕГРН. Размер долей определяется соглашением, а при его отсутствии действует презумпция равенства долей.

Форма соглашения: нотариус не обязателен

Закон устанавливает, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, но с исключениями.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Соглашение об определении (выделении) долей, заключаемое супругами во исполнение обязательства по материнскому капиталу, по своей природе не является сделкой по отчуждению долей и не влечёт перехода права к третьим лицам, а лишь исполняет императивную обязанность, установленную ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, предоставляя долю детям. Поэтому оно совершается в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует.

Важная оговорка (развилка): если соглашением вы одновременно производите раздел общего имущества супругов, то есть меняете соотношение долей между вами и супругом сверх исполнения обязательства по маткапиталу, такое соглашение подпадает под иное правило:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

То есть нотариальная форма нужна только в той части, где вы перераспределяете доли между собой как супругами в рамках раздела нажитого имущества (например, отдаёте супругу больше, чем положено по режиму совместной собственности). Если же соглашение лишь фиксирует выделение долей детям и оформление долей всех четверых во исполнение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, оно составляется в простой письменной форме, и обращаться к нотариусу не требуется.

Вывод: для исполнения обязательства по материнскому капиталу достаточно простого письменного соглашения об определении долей без нотариуса; нотариальное удостоверение потребуется только если вы параллельно делите общее имущество супругов в неравных долях (раздел имущества).

Определение размера долей

Размер долей определяется по соглашению, а при отсутствии соглашения действует презумпция равенства.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
— п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ

Практика исходит из того, что минимальный размер доли каждого ребёнка должен соответствовать доле средств материнского капитала, приходящейся на каждого члена семьи (пропорционально сумме маткапитала в цене дома). Закон прямо не фиксирует минимальную величину доли, поэтому стороны свободны определить её в соглашении, однако занижение долей детей до символических величин, не соответствующих вкладу средств маткапитала, несёт риск оспаривания со стороны прокурора или органа опеки как нарушающее права детей (п. 1 ст. 60 СК РФ).

Практический ориентир расчёта: доля средств маткапитала = сумма маткапитала ÷ цена дома. Эта доля делится на всех членов семьи (четверых), и полученный результат — минимальная доля каждого ребёнка. Оставшаяся часть дома делится между супругами. При этом поскольку дом является общим имуществом супругов, ваша совместная (неразделённая) часть больше долей детей.

Вывод: точный размер долей закон не фиксирует — он определяется соглашением, но доли детей не должны быть меньше пропорции средств маткапитала в стоимости дома, разделённой на число членов семьи; в спорных случаях применяется презумпция равенства долей.

Куда обращаться, порядок и сроки регистрации

Регистрация прав осуществляется Росреестром, а заявление и документы подаются в МФЦ (или напрямую в орган регистрации прав).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1 ст. 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Именно в МФЦ вы подаёте заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на основании соглашения об определении долей. Росреестр (через МФЦ) вносит записи о праве каждого из четырёх сособственников в ЕГРН.

Срок регистрации при подаче через МФЦ — девять рабочих дней.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Требования к представляемым документам: соглашение должно содержать описание недвижимости и вид регистрируемого права, иметь надлежащие подписи сторон; нотариальное удостоверение необходимо только в установленных законом случаях (которых в вашей ситуации, как показано выше, нет).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: обращаться нужно в МФЦ (либо напрямую в Росреестр) с заявлением и пакетом документов, а не к нотариусу — нотариус в вашем случае привлекается только если вы параллельно делите имущество супругов. Срок регистрации через МФЦ — 9 рабочих дней.

Документы и госпошлина

Минимальный пакет документов для подачи в МФЦ: (1) заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности, подписанное всеми участниками (за несовершеннолетних детей — законными представителями); (2) соглашение об определении долей (в простой письменной форме, в подлиннике); (3) паспорта супругов; (4) свидетельства о рождении детей; (5) документ-основание права (договор купли-продажи, документы о праве на дом); (6) государственный сертификат на материнский капитал и (желательно) сведения о направлении средств маткапитала — для подтверждения исполнения обязательства; (7) выписка из ЕГРН о текущем праве (обременение снято). Заплатить придётся госпошлину за регистрацию права доли.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для физических лиц пошлина за регистрацию права на недвижимость (в том числе доли) составляет 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта (либо доля, соответствующая размеру доли) не превышает 20 млн рублей; при превышении — 0,02% кадастровой стоимости. Пошлина платится за каждое регистрационное действие (регистрацию долей). Поскольку регистрируется возникновение долевой собственности нескольких лиц на один объект, сумма пошлины уплачивается солидарно либо делится — на практике уплачивается один платёж пропорционально числу приобретателей долей.

Вывод: комплект документов собирается и подаётся в МФЦ самими супругами, госпошлина по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ для физических лиц — 4000 руб. (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.), нотариус для этой процедуры не требуется.

Риски неисполнения и альтернатива через суд

Зарегистрированное право — единственное доказательство; право на долю возникает только после внесения записи в ЕГРН.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если соглашение не будет подписано (например, супруг уклоняется) или орган регистрации откажет, вопрос решается в судебном порядке: иск об определении долей и признании права общей долевой собственности, где основанием выступает ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. При вступлении решения в силу регистрация производится на его основании, и тогда с заявлением вправе обратиться и один из участников:

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4.
— ч. 2 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Риски при неисполнении обязанности: дом остаётся зарегистрированным единолично на вас, что оставляет возможность последующего оспаривания любых сделок с домом (продажи, дарения) как совершённых с нарушением прав несовершеннолетних — такие сделки могут быть признаны недействительными (ст. 168 ГК РФ), а прокурор и орган опеки вправе предъявить иск в интересах детей. Поэтому выделение долей — необходимое условие юридической чистоты дома перед любым последующим распоряжением им.

Вывод: если супруг согласен — оформляйте соглашением в простой письменной форме через МФЦ; если кто-то уклоняется или Росреестр отказывает — доли устанавливаются в судебном порядке (иск об определении долей), при этом регистрация по решению суда возможна по заявлению одного из участников.

Последствия неисполнения обязанности (риски и ответственность)

Невыделение долей детям создаёт риск недействительности последующих сделок с домом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Сделка с домом (продажа, дарение), совершённая без выделения детям причитающихся им долей, нарушает требование закона (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) и тем самым посягает на права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних — третьих лиц, чьи интересы защищаются законом. По этой причине она может быть признана недействительной (оспоримой) по иску, а в ряде случаев — ничтожной. Инициаторами оспаривания выступают прокурор и орган опеки и попечительства, действующие в защиту прав несовершеннолетних.

Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разделом V настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 60 СК РФ

Право ребёнка на имущество, приобретённое с участием средств маткапитала, — это его имущественное право (на долю в жилом помещении), защищаемое законом и органами опеки. Его нарушение, помимо недействительности сделок, может повлечь административную ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию и защите прав несовершеннолетних (ст. 5.35 КоАП РФ).

Вывод: до выделения долей любые сделки с домом юридически уязвимы и могут быть оспорены прокурором или органом опеки; выделение долей — обязательное условие юридической чистоты дома при последующем распоряжении им.