Пользователь (мать) планирует продать свою единственную квартиру, а вырученные средства направить на покупку нового жилья совместно с дочерью. Дочь, в свою очередь, добавит к этим деньгам остаток средств материнского (семейного) капитала. На данный момент дочь разведена, проживает с двумя несовершеннолетними детьми и получила от бывшего мужа часть стоимости квартиры по мировому соглашению, но этих средств недостаточно для самостоятельного приобретения жилья.
Юридически значимым является то, что возникает сложный имущественный комплекс: в финансировании покупки недвижимости участвуют несколько источников — личные средства матери (от продажи её единственного жилья) и средства материнского капитала, принадлежащие дочери (и, в силу закона, её детям). Вопрос сводится к тому, как будут распределены права собственности на приобретаемую квартиру и какие гарантии сохранения этих прав есть у матери, которая вкладывает существенную сумму (половину стоимости).
Ключевая правовая особенность заключается в том, что материнский капитал по закону не может быть использован для приобретения жилья, которое целиком оформляется на постороннее лицо. При использовании этих средств возникает обязательство выделить доли в праве собственности всем членам семьи, имеющим право на капитал (в данном случае — дочери и её двум детям). Если мать не является членом этой семьи (не состоит на учёте как лицо, имеющее право на капитал), её участие в сделке требует отдельного правового регулирования: она может приобрести долю в квартире на свои личные средства, но при этом необходимо соблюсти интересы детей, поскольку часть финансирования поступает из материнского капитала.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с общей долевой собственностью, использованием средств материнского капитала (целевое назначение, обязательство выделить доли детям), а также с правом регистрации и пользования жилым помещением, когда лицо не является собственником. Юридически значимо, каким образом будет оформлен источник происхождения средств матери (как её личный вклад) и будет ли она участвовать в сделке как покупатель (соинвестор) или как даритель денег дочери. От этого напрямую зависит, станет ли мать собственником доли или просто будет зарегистрирована в квартире. Во втором случае её правовое положение окажется более уязвимым: наличие регистрации не даёт права распоряжаться недвижимостью и может быть прекращено по решению собственников (дочери и детей, в интересах которых действует орган опеки).
На основании ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей долевой собственности двух или нескольких лиц, и такая собственность возникает, в частности, при поступлении имущества в собственность нескольких лиц, которые совместно вносят средства на его приобретение. В вашей ситуации вы планируете вложить денежные средства от продажи вашего единственного жилья, а ваша дочь — добавить средства от бывшего мужа и остаток материнского капитала. Таким образом, приобретаемая квартира будет оплачена за счет нескольких источников, принадлежащих разным лицам (вы и ваша дочь), что является прямым основанием для возникновения общей долевой собственности. Вы не просто вносите средства в «общий котел», а выступаете как самостоятельный участник финансирования покупки, следовательно, у вас возникает право на долю пропорционально вашему вкладу.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Определение размера вашей доли регулируется ст. 245 ГК РФ. Поскольку вы и ваша дочь будете вкладывать разные суммы (вы — средства от продажи вашей квартиры, дочь — часть средств от бывшего мужа и материнский капитал), ваши доли не будут равными по умолчанию. Вы можете соглашением (например, в договоре купли-продажи или отдельном соглашении) установить доли в точном соответствии с внесенным каждым из вас вкладом. Если такого соглашения не будет, доли будут считаться равными, что для вас менее выгодно, так как ваш вклад, очевидно, может оказаться больше. Поэтому настоятельно рекомендую зафиксировать в договоре, что вы приобретаете, например, ½ долю, а дочь — ½ долю (или иную пропорцию, исходя из вложенных сумм).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 245
Ключевой вопрос — влияние материнского капитала на распределение долей. Сама по себе ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ не запрещает участие в сделке третьего лица (вас), которое вкладывает собственные средства. Закон лишь устанавливает обязательство лица, получившего средства материнского капитала (вашей дочери), оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (детей и супруга). Это означает, что часть квартиры, которая будет куплена за счет материнского капитала, должна быть распределена между дочерью и двумя детьми. Однако это не отменяет вашего права на долю. Вы можете стать собственником доли, которая будет соответствовать только вашим личным средствам (от продажи вашей квартиры), а доля, оплаченная материнским капиталом, уже внутри себя будет делиться между дочерью и детьми. Важно: вы не обязаны выделять долю на себя из средств материнского капитала, так как не являетесь членом семьи, на которую распространяется это обязательство (ст. 10 256-ФЗ). Ваша доля формируется исключительно за счет вашего личного вклада.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", ст. 10
Право собственника жилого помещения закреплено в ст. 30 ЖК РФ. Став собственником доли, вы получаете весь комплекс прав: владение, пользование и распоряжение. Если же вы будете только «прописаны» (зарегистрированы по месту жительства), ваше положение будет принципиально иным. Согласно ст. 31 ЖК РФ, вы будете лишь членом семьи собственника (вашей дочери), и ваше право пользования будет производным от ее права. При прекращении семейных отношений (например, в случае ссоры) или продаже квартиры дочерью, вы рискуете потерять право пользования и быть выписанной. Суд может сохранить его на срок, но это не гарантирует пожизненного владения. Только статус собственника дает вам безусловную защиту.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Таким образом, вы вправе (и это наиболее безопасно) стать собственником доли в новой квартире. Для этого в договоре купли-продажи нужно четко определить, что квартира приобретается в общую долевую собственность вас и вашей дочери (и, с учетом материнского капитала, детей) с указанием долей пропорционально вкладам. Ваша доля будет сформирована за счет ваших личных средств и защищена от претензий как со стороны дочери, так и со стороны государства. Регистрация без права собственности оставляет вас без каких-либо гарантий.
