Применимое право регулирует возможность включения в договор дарения условия о пожизненном проживании дарителя, правовые последствия такого условия для сторон и риски его оспаривания. Свобода договора, закрепленная в ст. 421 ГК РФ, позволяет сторонам заключать соглашения, не предусмотренные законом, а также смешанные договоры, содержащие элементы разных договорных типов. В рассматриваемой ситуации супруги планируют оформить квартиру в дар детям с одновременным установлением права пожизненного проживания отца. С точки зрения ст. 421 ГК РФ такое условие в принципе допустимо, однако оно должно быть согласовано с императивными требованиями о безвозмездности дарения, поскольку при наличии встречного предоставления договор перестает быть дарением и может быть квалифицирован иначе.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Определяющее значение имеет ст. 572 ГК РФ, которая раскрывает понятие дарения как безвозмездной сделки: даритель передает имущество одаряемому без встречного предоставления. Условие о сохранении за дарителем права пожизненного проживания может быть расценено как встречное обязательство (одаряемые – дети – обязуются терпеть проживание отца), что противоречит природе дарения. Если суд усмотрит в таком условии встречную передачу или обязательство, договор не будет признан дарением, а может быть переквалифицирован в притворную сделку, прикрывающую, например, договор ренты. Это создает риск признания всего договора недействительным (ничтожным) по ст. 170 ГК РФ (не указана в контексте, но вытекает из общих норм). Однако прямого запрета на включение условия о проживании в текст договора дарения закон не содержит, поэтому на практике такой договор может быть заключен, но его юридическая судьба будет зависеть от толкования воли сторон и наличия элемента возмездности.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
В этой связи важно сопоставить планируемую конструкцию с договором ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ, по договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность плательщику, а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту или предоставлять средства на содержание. Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является разновидностью ренты, где содержание предоставляется в натуре (проживание, уход и т.п.). Если отец дарит квартиру детям, но сохраняет за собой право пожизненного проживания, а дети не предоставляют никакого иного содержания, то такой договор не отвечает признакам ренты (нет периодических выплат или содержания в иной форме). Однако если в договоре будет предусмотрено, что дети обязаны обеспечить отца проживанием в обмен на квартиру, это может быть расценено как притворная сделка, прикрывающая договор пожизненного содержания с иждивением. В таком случае к отношениям сторон будут применяться правила о ренте, что, с одной стороны, дает отцу более надежную защиту (право проживания как часть рентных обязательств, невозможность выселения, преимущества при банкротстве плательщика), но с другой – требует соблюдения специальных требований (нотариальное удостоверение, государственная регистрация, возможная ответственность плательщика). В рассматриваемой ситуации стороны прямо хотят дарения, а не ренты, поэтому риск переквалификации существует, особенно если в договоре будет прописано, что право проживания предоставляется «в обмен» на дар.
- По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
- По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
— Гражданский кодс Российской Федерации, ст. 583
- По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
- К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 601
Поскольку квартира является совместной собственностью супругов, необходимо учитывать требования Семейного кодекса. Ст. 34 СК РФ относит квартиру, приобретенную в браке, к совместной собственности. Соответственно, оба супруга обладают равными правами на это имущество. Для распоряжения совместной собственностью, в том числе для дарения, согласно ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В данной ситуации жена сама предлагает оформить квартиру на детей, поэтому её согласие, очевидно, будет получено. Однако если дарителем выступает только муж, ему необходимо получить нотариальное согласие супруги на дарение. Если же дарителями выступают оба супруга (совместное дарение), то согласие каждого друг на друга не требуется, но сделка должна быть совершена в письменной форме с указанием, что имущество отчуждается обоими совместно. При дарении долей в праве совместной собственности (без предварительного выдела) также необходимо согласие супруги на дарение конкретной доли. Рекомендуется, чтобы договор дарения был подписан обоими супругами как дарителями, что исключает риски оспаривания по ст. 35 СК РФ.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Статья 35 СК РФ регулирует порядок распоряжения общим имуществом супругов. Для сделки по дарению квартиры, находящейся в совместной собственности, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3). Отсутствие такого согласия может служить основанием для признания сделки недействительной по иску супруга, чье согласие не было получено, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (п. 3).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Правовая природа права пользования, установленного в договоре дарения, и защита от выселения определяются нормами Жилищного кодекса. Ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением (ч. 2). При прекращении семейных отношений право пользования бывшего члена семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи (ч. 4). Отец после развода перестанет быть членом семьи детей-собственников (он будет бывшим членом семьи). Однако договор дарения, содержащий условие о праве пожизненного проживания, является тем самым соглашением, которое может предусмотреть сохранение права пользования. Таким образом, если в договоре прямо указано, что даритель (отец) сохраняет право пожизненного проживания в квартире, то это условие будет действовать и после прекращения семейных отношений, и после достижения детьми совершеннолетия. Но ЖК РФ регулирует только отношения между собственником и членами его семьи; право, установленное соглашением, по своей природе является обязательственным, а не вещным, если оно не зарегистрировано в установленном порядке.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения, включая бывших членов семьи. В частности, часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Это важно для вопроса о возможности включения в договор дарения условия о пожизненном проживании (вопрос 1) и о рисках прекращения права пользования (вопрос 3). Также часть 2 указывает, что члены семьи собственника имеют право пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, что подтверждает возможность договорного регулирования.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Для того чтобы право пожизненного проживания было защищено от возможных притязаний третьих лиц (например, при продаже квартиры одаряемыми или при обращении взыскания), необходимо его зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости в качестве обременения. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 1 устанавливает, что государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение и ограничение (обременение) прав на недвижимость. Право пользования жилым помещением, установленное договором, может быть зарегистрировано как ограничение права собственности (например, как сервитут или иное обременение). Если такое обременение не зарегистрировано, оно не является вещным и не следует за вещью при смене собственника. Это означает, что при продаже квартиры детьми новому покупателю право проживания отца не сохранится, если оно не было зарегистрировано как обременение. Регистрация обременения делает его публичным и обязательным для любого нового собственника.
Статья 1 Федерального закона 'О государственной регистрации недвижимости' определяет, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (ч. 6). Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 1
Что касается риска оспаривания договора дарения детьми после достижения ими совершеннолетия, необходимо учитывать ст. 60 СК РФ, которая закрепляет имущественные права ребенка. Дети, получив квартиру в дар, становятся её собственниками, и любые обременения (в том числе право проживания отца) могут рассматриваться как уменьшение их имущественных прав. При дарении несовершеннолетним родители (или опекуны) действуют в качестве их законных представителей и должны соблюдать интересы детей. Если договор дарения с условием о проживании отца будет заключен, когда дети еще несовершеннолетние, то родители (оба супруга) как законные представители обязаны действовать исключительно в интересах детей. Сохранение за отцом права пожизненного проживания может быть признано не соответствующим интересам несовершеннолетних, поскольку обременение снижает ликвидность и стоимость квартиры, а также может препятствовать её отчуждению. Впоследствии дети, достигнув 18 лет, вправе оспорить такой договор по основаниям, предусмотренным для сделок, совершенных с нарушением интересов несовершеннолетних (например, как сделка, выходящая за пределы полномочий законного представителя, или как кабальная сделка по ст. 179 ГК РФ). Суд может признать договор недействительным, если установит, что при его заключении не были учтены имущественные интересы детей. Чтобы минимизировать этот риск, следует аргументировать, что условие о проживании отца (не имеющего другого жилья) направлено на обеспечение его жизненно важных потребностей и не является чрезмерным обременением, а также что дети в любом случае получают в собственность квартиру, которая со временем перейдет к ним полностью. Однако гарантии отсутствуют.
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Таким образом, на основе приведенных норм можно сделать следующие выводы: включение в договор дарения условия о пожизненном проживании дарителя допускается, но сопряжено с рисками признания договора недействительным как притворного (прикрывающего ренту) либо как нарушающего права несовершеннолетних. Для защиты права проживания отца необходима государственная регистрация этого права в качестве обременения в ЕГРН. При отсутствии такой регистрации право проживания будет обязательственным и не сохранится при продаже квартиры. После совершеннолетия дети вправе оспорить дарение, если докажут, что обременение нарушает их интересы. Альтернативные конструкции (договор пожизненного содержания с иждивением, завещание, брачный договор) могут обеспечить более надежную защиту, но требуют отдельного анализа в рамках применимого права.
