Ситуация касается отчуждения жилого помещения, в отношении которого у несовершеннолетних детей возникло право на получение долей в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала. Юридически значимым является то, что дом был приобретён с привлечением ипотечного кредита, часть которого погашена за счёт государственной поддержки, что накладывает на родителей (владельцев сертификата) обязательство выделить доли детям в праве собственности на жильё, приобретённое с использованием этих средств.
В данном случае семья планирует продать дом, но не может одновременно предоставить документы на новое жильё для детей, поскольку параметры будущей покупки (сроки, стоимость) зависят от результатов продажи текущего объекта. Орган опеки и попечительства настаивает на том, чтобы при продаже дома права несовершеннолетних (возрастом 4 и 7 лет) на жильё были обеспечены незамедлительно — путём выделения долей в другом пригодном для проживания помещении. Однако у семьи такой возможности нет: выделить доли в уже имеющемся жилье они не могут, а приобрести новое до продажи текущего — нереально из-за неопределённости.
Таким образом, затронуты правоотношения по распоряжению имуществом, приобретённым с использованием средств материнского капитала, и защите жилищных прав несовершеннолетних. Юридически значимыми обстоятельствами являются: наличие у детей права на обязательную долю в жилье, купленном с участием госсубсидии; необходимость получения предварительного разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, где имеются доли несовершеннолетних; а также требования закона о том, что при любом отчуждении жилья, купленного на средства маткапитала, дети не должны ухудшить свои жилищные условия — они должны быть обеспечены иным равноценным жильём либо денежными средствами, достаточными для его приобретения с последующим выделением долей.
Сложность ситуации в том, что без конкретного объекта для детей опека не даёт согласие на продажу, а получить такой объект до продажи семьи не могут. Возникает временной разрыв между обязательствами перед опекой и реальными возможностями семьи.
Применимое право
В первую очередь следует обратиться к ст. 292 ГК РФ, которая устанавливает ограничения на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. В рассматриваемой ситуации в доме, планируемом к продаже, проживают двое детей (7 и 4 лет) – они являются членами семьи собственника. Однако данная норма защищает права детей, оставшихся без родительского попечения, а не детей, проживающих с родителями. Поскольку ваши дети не лишены родительского попечения, формально согласие органа опеки на продажу дома по ст. 292 ГК РФ не требуется. Тем не менее на практике органы опеки часто ссылаются на эту статью при проверке сделок с недвижимостью, затрагивающей интересы несовершеннолетних, и могут потребовать подтверждения, что права детей не нарушаются. В вашем случае это выражается в требовании предоставить документы на новое жильё одновременно с продажей.
- Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Далее, ст. 37 ГК РФ регулирует полномочия опекунов при распоряжении имуществом подопечных. Эта норма обязывает получать предварительное разрешение органа опеки на сделки по отчуждению имущества, принадлежащего самому подопечному (ребёнку). В вашей ситуации дети не являются собственниками дома (доли им не выделены), поэтому имущество, подлежащее отчуждению, им не принадлежит. Следовательно, ст. 37 ГК РФ напрямую не применима – родители как законные представители не являются опекунами в смысле данной статьи, и разрешение опеки на продажу дома, где дети не имеют долей, по этой норме не требуется. Однако орган опеки может ошибочно настаивать на его необходимости, что и происходит в вашем случае.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Важнейший аспект вашей ситуации – использование средств материнского капитала для погашения ипотеки. Федеральный закон № 256-ФЗ устанавливает порядок распоряжения этими средствами. Статья 7 данного закона определяет, что распоряжение материнским капиталом осуществляется путём подачи заявления в Социальный фонд России (ранее – Пенсионный фонд) по определённым направлениям. Однако ни эта статья, ни ст. 10 (регулирующая улучшение жилищных условий) не содержат прямого указания на обязанность выделить доли детям при продаже жилья, приобретённого с участием материнского капитала. Такая обязанность вытекает из подзаконных актов, в частности из Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утверждены Постановлением Правительства РФ № 862), которые в предоставленном контексте отсутствуют. В этих Правилах закреплено, что при использовании материнского капитала родители обязаны оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, включая детей. Если это обязательство не было выполнено при покупке дома (что часто происходит при ипотеке), то при последующей продаже дома необходимо либо предварительно выделить доли детям в этом доме, либо получить согласие органа опеки на продажу с условием одновременного выделения долей в новом жилье.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
- Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направле
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Таким образом, в предоставленном контексте отсутствуют нормы, прямо регулирующие вашу ситуацию – обязательство выделить доли детям продаваемого жилья или альтернативные механизмы (депонирование, нотариальное обязательство). Такие механизмы предусмотрены разъяснениями Верховного Суда РФ и устоявшейся судебной практикой, но не закреплены в ГК РФ или в ст. 10, 7 Закона № 256-ФЗ. При отсутствии прямого регулирования орган опеки вправе отказать в согласовании сделки, если посчитает, что права детей не будут обеспечены. Наиболее надёжный вариант в вашей ситуации – обратиться в суд с заявлением о разрешении продажи дома без одновременного предоставления документов на новое жильё, но с обязательством выделить доли детям в будущем приобретаемом жилье. Суд может разрешить продажу с условием депонирования части средств от продажи на счёт, открытый на имя детей, или с возложением обязанности заключить нотариальное обязательство о выделении долей после покупки нового дома. Альтернативно можно попытаться получить согласие опеки на продажу с обязательством зарегистрировать за детьми доли в другом жилье в течение определённого срока – такая практика допускается, если опека сочтёт условия приемлемыми. В любом случае, из-за неполноты приведённых НПА необходимо дополнительно руководствоваться подзаконными актами, а также Семейным кодексом РФ, который не был включён в контекст.
