- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.246
Ключевым нормативным ограничением при отчуждении жилья с долями несовершеннолетних является статья 292 Гражданского кодекса РФ. Она прямо требует получения согласия органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и их права затрагиваются. В вашем случае дети проживали в старом доме (иначе не было бы необходимости в покупке нового с улучшенными условиями), и отчуждение этого жилья напрямую затрагивает их права на жилище и собственность. Согласие опеки обязательно, и его отсутствие может сделать сделку ничтожной.
- Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.292
Нормы Федерального закона «Об опеке и попечительстве» конкретизируют порядок распоряжения имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимостью. Статья 20 этого закона устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение недвижимости, принадлежащей подопечному (ребенку). Одним из таких случаев является отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного (п.4 ч.1 ст.20). Ваша ситуация подпадает под это исключение: вы планируете обеспечить детей другим домом (купленным их бабушкой и дедушкой с лучшими условиями), что фактически влечет перемену места жительства. Однако для законности сделки необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное на основании полного пакета документов, включающего данные о новом жилье и его сопоставимости с прежним.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; ...
- Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», ст.20
Статья 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» регулирует распоряжение средствами материнского капитала, но не содержит прямого запрета на последующее отчуждение жилья, приобретенного с его использованием. После того как вы выделили доли детям (обязательство, без которого использование капитала невозможно), вы выполнили условие, и формально закон не требует возврата средств при продаже или дарении дома. Однако на практике органы опеки и Пенсионный фонд (Социальный фонд) проверяют, не ухудшаются ли при этом жилищные условия детей. Если вы отчуждаете старый дом без одновременного закрепления прав детей на равноценное или лучшее жилье, это может быть расценено как злоупотребление, и опека откажет в разрешении.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст.7
Статья 65 Семейного кодекса РФ устанавливает общий принцип: родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Это означает, что вы, как родитель, инициируя передачу старого дома своим родителям, должны доказать, что интересы детей не пострадают. Если новый дом, купленный для детей, действительно имеет лучшие условия, и вы одновременно оформите доли детей в этом новом доме (например, через договор дарения или купли-продажи), то отчуждение старого дома будет соответствовать интересам детей. Напротив, если права детей на новый дом документально не закреплены, то сделка по отчуждению старого дома может быть признана нарушающей их права.
- Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.65
Для законной передачи дома вашим родителям необходимо:
- Оформить доли детей в новом доме (через договор дарения от ваших родителей или иной способ перехода права собственности на детей).
- Получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей в старом доме, представив доказательства, что взамен дети получают равноценную или лучшую жилую площадь в новом доме.
- После получения разрешения заключить сделку по отчуждению старого дома (например, договор дарения вашим родителям) с участием всех сособственников, а от имени детей – с согласия органа опеки, прямо указанного в разрешении.
Прямого запрета на отчуждение жилья, приобретенного с материнским капиталом, нет, но при несоблюдении этих условий сделка может быть оспорена как недействительная. Рекомендуется перед началом действий обратиться в орган опеки по месту жительства для получения предварительной консультации и точного перечня документов, так как на практике требования могут варьироваться.
