С чего начать покупку квартиры с использованием материнского капитала: пошаговый порядок действий и документы

С чего начать: последовательность действий и орган, куда обращаться

Покупка квартиры с использованием материнского капитала имеет строго определённую законом последовательность: сначала находится объект и заключается договор купли-продажи, затем регистрируется переход права, и только потом средства МСК перечисляются продавцу. Это следует из самой конструкции нормы — средства направляются на «приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок», путём перечисления денег продавцу.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Значит, СФР не «выдаёт» деньги заранее и не участвует в подборе квартиры — он подключается после того, как у вас на руках уже есть зарегистрированный договор. Поэтому начинать нужно не с СФР, а с поиска объекта и подбора продавца.

Заявление о распоряжении подаётся в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования РФ (СФР) — лично, через МФЦ или (при ипотеке) через банк; именно в заявлении указывается направление использования МСК.

Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 25.12.2008 № 288-ФЗ, от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 2. В случаях, если у ребенка (детей) право на дополнительные меры государственной поддержки возникло по основаниям, предусмотренным частями 4 - 5 статьи 3 настоящего Федерального закона, распоряжение средствами материнского (семейного) капитала осуществляется усыновителями, опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) с предварительного разрешения органа опеки и попечительства или самим ребенком (детьми) по достижении им (ими) совершеннолетия или приобретения им (ими) дееспособности в полном объеме до достижения совершеннолетия.
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Срок рассмотрения заявления — не более пяти рабочих дней, после чего выносится решение об удовлетворении либо об отказе.

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Вывод: правильный порядок первого шага таков — (1) найти подходящую квартиру и убедиться, что она пригодна и находится в РФ; (2) согласовать с продавцом условие о частичной оплате за счёт МСК с рассрочкой до его перечисления; (3) заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре; (4) после регистрации подать в СФР (лично, через МФЦ или через банк при ипотеке) заявление о распоряжении средствами МСК с приложением зарегистрированного договора. В банк идти нужно тогда и только тогда, когда вы берёте ипотеку/кредит: при покупке за счёт собственных средств + МСК банк не требуется, а идти сразу в СФР до заключения сделки смысла нет — у вас ещё не будет зарегистрированного договора, который является основанием.

Какие документы нужны на первом этапе (для СФР)

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о распоряжении при покупке жилого помещения, установлен Правилами направления средств МСК, утв. Постановлением Правительства РФ № 862. При личном обращении заявление подаётся в письменной форме с предъявлением документа, удостоверяющего личность заявителя и подтверждающего регистрацию по месту жительства (пребывания), а при подаче через представителя — документа представителя и нотариальной доверенности.

При личном обращении в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов: (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383, от 24.03.2023 № 471) а) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 № 77) б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания; в) основной документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя;
— п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Ключевой документ по существу сделки — зарегистрированный договор купли-продажи и сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение покупателя (и/или его супруга). Именно эти данные заявитель указывает в заявлении.

В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения
— п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Поскольку современный порядок построен на межведомственном взаимодействии, сведения из ЕГРН СФР запрашивает сам, но зарегистрированный договор купли-продажи у вас должен быть на руках — он является основанием. Отдельно отмечу: при приобретении квартиры (в отличие от жилого дома) заключение о пригодности для проживания не требуется — оно указано в норме только для жилого дома (части жилого дома).

Вывод: на первом этапе вам нужны — паспорт заявителя (и супруга, если стороной сделки выступает он), сертификат/право на МСК, зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи квартиры, реквизиты банковского счёта продавца (для перечисления), а при ипотеке — дополнительно сведения из кредитного договора и договора об ипотеке. Банковские реквизиты своего счёта указываются лишь при строительстве/реконструкции дома либо в отдельных случаях; при покупке квартиры деньги идут на счёт продавца или банка.

Развилка: покупка за свой счёт (без ипотеки) или с ипотекой — различается ли срок ожидания

Заявление о распоряжении МСК по общему правилу можно подать только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, с которым связано право на МСК.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.
— ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Однако если средства МСК направляются на первоначальный взнос и/или погашение кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение жилья, заявление можно подать в любое время — со дня рождения ребёнка, без ожидания трёх лет.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 28.11.2015 № 348-ФЗ, от 28.12.2017 № 432-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 05.12.2022 № 475-ФЗ, от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 7.
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Это подтверждается и нормой о том, что средства МСК могут направляться на первоначальный взнос и/или погашение кредита (займа) независимо от срока, истекшего со дня рождения ребёнка.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Разбор применительно к вашим фактам: если ребёнку уже исполнилось три года — вы вправе использовать МСК при прямой покупке за свой счёт + МСК, без всякого кредита (это наиболее простой и дешёвый путь; тогда банк вообще не участвует, а продавец ждёт перечисления от СФР после регистрации). Если ребёнку ещё нет трёх лет, прямая покупка без кредита невозможна — потребуется ипотека (или иной кредит/заём от банка), и тогда МСК можно направить на первоначальный взнос либо на погашение долга сразу, не дожидаясь трёх лет.

Вывод: если ребёнку нет трёх лет — единственный доступный вариант с МСК это покупка с привлечением кредита/ипотеки; если три года исполнилось — можно покупать прямо у продавца за свой счёт с частичным погашением за счёт МСК, и вопрос «идти ли в банк» зависит только от того, нужен ли вам кредит.

Требования к покупке и оформление договора купли-продажи

Приобретаемое с использованием МСК жилое помещение должно находиться на территории РФ.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Договор продажи квартиры заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и до регистрации исполнение договора сторонами не меняет их отношений с третьими лицами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— п. 1–2 ст. 551 ГК РФ

В договоре должны быть определены предмет (данные, позволяющие установить конкретную квартиру) и цена; без согласованного условия о предмете или о цене договор считается незаключённым.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Также существенным условием является перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, зарегистрированных жильцов), с указанием их прав.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Разбор: для вашей сделки это означает, что с продавцом нужно заключить единый письменный договор купли-продажи с точным описанием квартиры и её ценой, где обязательно прописать порядок и сроки оплаты: часть — ваши собственные средства (можно до регистрации или в момент сделки), часть — за счёт МСК, перечисляемых СФР после регистрации. Поскольку продавец согласен ждать, условие о рассрочке части цены до перечисления средств МСК снимает проблему разрыва во времени — рынок это допускает, поскольку закон прямо позволяет направлять МСК на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи через безналичное перечисление продавцу.

Средства МСК перечисляются в безналичном порядке на банковский счёт продавца (физического лица, осуществляющего отчуждение), либо на счёт эскроу, либо на счёт банка-кредитора.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения в соответствии с условиями договора счета эскроу, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации, предоставившей лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, в счет уплаты первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по такому кредиту (займу);
— п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Вывод: договор оформляется как обычная купля-продажа квартиры с указанием полной цены и порядка оплаты, где чётко фиксируется, какая сумма платится из своих средств и какая — за счёт МСК с отсрочкой после регистрации. Покупателем может быть указан один или оба супруга; окончательно объект оформляется в общую собственность покупателя, супруга и детей (см. блок 5).

Обязательство выделить доли детям и супругу — главное условие использования МСК

Жилое помещение, приобретённое с использованием средств МСК, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это ключевое условие: МСК — это государственная поддержка семьи, и закон требует, чтобы вся семья стала сособственниками жилья. Родители обязаны впоследствии выделить доли детям (и супругу, если квартира изначально оформлена только на одного).

При совершении сделки по распоряжению общим имуществом супругов (а квартира, приобретённая в браке за счёт общих средств, — совместная собственность) необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга, поскольку сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Квартира, приобретённая в браке, является совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из них она оформлена и кем внесены денежные средства.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Разбор применительно к вашим фактам: если вы состоите в браке, квартира, купленная с использованием ваших общих средств и МСК, — общее имущество супругов; но поскольку сделка регистрируется, закон требует нотариального согласия супруга на её совершение (если покупателем выступает один из супругов). Чтобы избежать впоследствии споров, правильно сразу оформлять квартиру в долевую собственность на всех членов семьи либо заключить обязательство о выделении долей детям и исполнить его.

Вывод: обязательное следствие использования МСК — наделение долями всех членов семьи (супруга и детей) с определением размера долей соглашением; при этом не забудьте про нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Если супруги намерены оформить квартиру сразу на всех, это допустимо и наиболее безопасно; если сначала на одного — он должен будет выделить доли остальным.