Можно ли продать земельный участок многодетной семьи, разделённый на доли, если старшему ребёнку 21 год, а младшим 9 и 12 лет: нужно ли разрешение опеки и согласие старшей дочери?

Можно ли продать участок целиком и как распоряжаются долевой собственностью

Участок принадлежит на праве общей долевой собственности четырём собственникам: вам и трём детям. Распоряжение общим имуществом происходит по соглашению всех участников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Поскольку доли оформлены, продать весь участок одной сделкой можно только при участии в договоре всех четверых сособственников — каждый подписывает договор в отношении своей доли. Ваше собственное право распорядиться своей долей подтверждается непосредственно законом.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 1

Что касается преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ): оно действует, когда один сособственник продаёт свою долю постороннему лицу, а остальные сособственники имеют право её преимущественно купить.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Это важно для вашей ситуации в обратном смысле: если весь участок продаётся одному покупателю одним договором всеми сособственниками сразу, то никто из вас не «продаёт долю в отдельности», и преимущественное право покупки не активируется. Но если хотя бы один ребёнок или вы будете отчуждать свою долю отдельно (не в едином договоре), остальные сособственники получают месячный срок на преимущественную покупку, а при нарушении этого права — трёхмесячный срок на перевод прав покупателя через суд.

Вывод: продать участок целиком вы можете, но только при подписании единого договора купли-продажи всеми четырьмя собственниками (вами и всеми тремя детьми), оформленного как одна сделка отчуждения всеми участниками своих долей. Если же кто-то станет продавать свою долю отдельно — потребуется соблюдение ст. 250 ГК РФ либо привлечение покупателя с отказом остальных от преимущественного права.

Нужно ли разрешение органа опеки из-за младших детей (9 и 12 лет)

Дети 9 и 12 лет — малолетние, не достигшие 14 лет. Их доли находятся под особым режимом охраны: управление имуществом ребёнка ведётся по правилам для имущества подопечного.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Сделку с имуществом малолетнего от его имени совершают законные представители, и к таким сделкам применяются правила ст. 37 ГК РФ.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Само правило о предварительном разрешении опеки при отчуждении имущества подопечного сформулировано прямо:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Для вас это означает: продажа доли 9-летнего и доли 12-летнего ребёнка — это отчуждение имущества малолетних, находящегося под режимом подопечного имущества (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ — > 3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

— п. 3 ст. 60 СК РФ; п. 1 ст. 28 ГК РФ — > 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ). Опекун (родитель как законный представитель) не вправе отчуждать это имущество без предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ — > 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Разрешение требуется именно до заключения договора, а не после.

Сроки и порядок: разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ можно оспорить в суде.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Практически орган опеки при выдаче разрешения проверяет, что взамен отчуждаемой доли ребёнку предоставляется равноценное имущество либо вырученные средства зачисляются на счёт ребёнка; конкретный перечень документов и процедура устанавливаются региональными актами и административными регламентами органа опеки по месту нахождения детей — их следует уточнить в самом органе опеки.

Вывод: разрешение органа опеки и попечительства обязательно по каждому из двух младших детей (9 и 12 лет): в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (цитаты > 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

— п. 2 ст. 37 ГК РФ, > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) родитель-законный представитель не вправе без такого предварительного разрешения отчуждать доли малолетних. Получать разрешение нужно двое родителей (оба законных представителя) до подписания договора, срок рассмотрения — до 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — > 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Нужно ли согласие старшей дочери (21 год)

Дочь в 21 год полностью дееспособна и совершает сделки по отчуждению своей доли самостоятельно, без чьего-либо согласия.

1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
   — п. 1 ст. 21 ГК РФ

Это согласуется с общим правом собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, цитата > 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

— ст. 209 ГК РФ, п. 1) и с режимом общей долевой собственности, где распоряжение осуществляется по соглашению всех участников — но само «согласие» совершеннолетнего участника реализуется именно его собственной подписью в договоре (п. 1 ст. 246 ГК РФ, цитата > 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1). Норм, требующих отдельного «разрешения» или «согласия» третьих лиц в отношении доли взрослого собственника, закон не устанавливает — вместо этого требуется её личное волеизъявление в сделке.

Для сравнения — как закон различает возраст детей:

• малолетние (до 14 лет): сделку совершают законные представители, отчуждение доли требует предварительного разрешения опеки (см. блок 2);
• несовершеннолетние от 14 до 18 лет: совершают сделки с письменного согласия законных представителей.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Поскольку дочери уже 21 год, правило о согласии законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ) к ней неприменимо — она действует самостоятельно на основании полной дееспособности (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Вывод: отдельного «согласия» 21-летней дочери как разрешения закон не требует: в силу полной дееспособности (п. 1 ст. 21 ГК РФ, цитата > 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

— п. 1 ст. 21 ГК РФ) и права собственника (ст. 209 ГК РФ, цитата > 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— ст. 209 ГК РФ, п. 1) она сама подписывает договор купли-продажи своей доли как продавец, и её участие оформляется именно собственной подписью в сделке и в документах на регистрацию.

Нотариальная форма договора

Общее правило: отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения, кроме случая, когда все сособственники отчуждают свои доли одним договором.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это ключевая норма для вашей ситуации. Поскольку вы планируете продать весь участок одним договором, где все四个 сособственника (вы и все трое детей) одновременно отчуждают свои доли одному покупателю, договор не требует нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы. Но если продажа будет оформлена несколькими договорами, либо отчуждается не всё сразу, нотариус обязателен. Учитывая наличие долей несовершеннолетних, на практике целесообразно всё же оформить один нотариальный договор или как минимум простой письменный с безупречным соблюдением формы — во избежание риска оспаривания.

Вывод: при продаже всего участка всеми сособственниками одним договором нотариус не требуется (исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если же сделка разбивается на отдельные договоры по долям — каждая сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению.

Риски и последствия сделки без разрешения опеки

Если продать доли детей без предварительного разрешения опеки, орган опеки обязан обратиться в суд от имени ребёнка с требованием о расторжении договора, а имущество подлежит возврату.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Кроме того, сделка, совершённая в нарушение запрета на отчуждение имущества подопечного без разрешения опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, цитата > 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

— п. 2 ст. 37 ГК РФ), посягает на права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних — третьих лиц.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — ст. 168 ГК РФ, п. 2

При расторжении договора по ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ имущество возвращается подопечному, а убытки, причинённые сторонам, могут быть возложены на законного представителя.

Вывод: сделка по продаже долей 9- и 12-летних детей, совершённая без предварительного разрешения органа опеки, нарушает прямые требования п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (цитаты > 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

— п. 2 ст. 37 ГК РФ, > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ): орган опеки вправе требовать её расторжения в суде, доли возвращаются детям, а законный представитель несёт риск возмещения убытков. Поэтому разрешение опеки необходимо получить строго до подписания договора.

Налоговые последствия и декларация

Доход от продажи доли освобождается от НДФЛ, если собственник владел долей не менее минимального предельного срока (по общему правилу — 5 лет, в отдельных случаях 3 года).

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если срок владения меньше минимального, каждый продавец (включая детей) вправе уменьшить налогооблагаемый доход на имущественный вычет по земельным участкам и долям в них до 1 000 000 рублей.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При продаже доминирующая обязанность возникает у каждого продавца-физлица — доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, облагается налогом самостоятельно.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; за малолетних и несовершеннолетних декларацию представляют законные представители.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод: при продаже участка, которым вы владеете менее минимального срока, у вас и у совершеннолетней дочери возникнет обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (при этом можно использовать вычет до 1 млн руб. на каждого продавца) и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. За младших детей декларацию подаёте вы как законные представители. Если участок в собственности более минимального срока (5 лет, в отдельных случаях — 3), налог не возникает. Точный срок владения нужно проверить по выписке ЕГРН.

Особенности участка, полученного многодетной семьёй: региональные правила

Участок вам предоставлен по «многодетной» программе — это отдельное основание бесплатного предоставления, которое регулируется региональным законодательством.

1. земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно;
   — подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ

Порядок предоставления таких участков, основания отказа и пределы устанавливаются законами субъекта РФ.

1. Если иное не предусмотрено федеральными законами, порядок постановки граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подпунктах 6 и 7 статьи 39 5 настоящего Кодекса, порядок снятия граждан с данного учета, порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность бесплатно, основания для отказа в данном предоставлении, предельные размеры земельных участков, предоставляемых этим гражданам, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
   — п. 2 ст. 39.19 ЗК РФ

Для вас это означает, что помимо федеральных правил о долях и опеке необходимо проверить региональный закон субъекта, по которому участок выделялся: в нём может быть установлен запрет или ограничение на отчуждение участка в течение определённого срока (например, до достижения детьми совершеннолетия или в течение нескольких лет с даты предоставления), а также требование о сохранении доли за каждым членом семьи. Обременение собственности в ЕГРН при этом могло быть не зарегистрировано, но региональный запрет всё равно может действовать как условие предоставления. Если по региональному порядку распоряжение ограничено, продажа до истечения срока недопустима либо требует согласия органа, предоставившего участок.

Вывод: прежде чем выходить на сделку, проверьте закон вашего субъекта РФ о предоставлении участков многодетным — там могут быть установлены ограничения на распоряжение. При отсутствии таких ограничений участок отчуждается по общим правилам.

Согласие супруга и режим имущества

Даже при долевой собственности дети-сособственники не создают супружеского режима, но если ваша доля приобретена в браке за счёт общих средств, на её отчуждение может понадобиться нотариально удостоверенное согласие супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако если доля получена вами безвозмездно (в порядке предоставления многодетной семье, в дар и т.п.), она является вашей личной собственностью и согласие супруга не требуется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Вывод: если ваша доля — личное имущество (получена безвозмездно как мера соцподдержки многодетной семьи), нотариальное согласие супруга не требуется. Если доля приобреталась в браке за счёт общих средств — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), иначе сделку могут оспорить в течение года.

Сроки и доказательства: что и когда

Сроки по всем ключевым действиям:

• разрешение (или мотивированный отказ) органа опеки — не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, цитата > 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ выше);

• при продаже доли постороннему лицу отдельно от остальных — остальные сособственники имеют месяц на преимущественную покупку недвижимости, а при нарушении права — три месяца на перевод прав покупателя через суд (п. 1–3 ст. 250 ГК РФ, цитаты > 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

— ст. 250 ГК РФ, п. 1, > 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ выше);

• декларация 3-НДФЛ (если продажа не освобождена от налога) — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ, цитата > Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.

— п. 1 ст. 229 НК РФ выше).

Доказательства и документы, которые потребуются:

• выписка из ЕГРН на участок — подтверждает состав собственников, размеры долей, обременения и дату возникновения права (срок владения для НДФЛ);
• свидетельства о рождении всех троих детей и документы, подтверждающие родство и представительство;
• письменное предварительное разрешение органа опеки по каждому младшему ребёнку;
• документы о предоставлении участка многодетной семье (постановление администрации) — для проверки региональных ограничений;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга (если доля приобретена в браке за счёт общих средств);
• договор купли-продажи (единый, со всеми четырьмя продавцами) и заявления о регистрации перехода права.

Вывод: сначала получите выписку ЕГРН и проверьте срок владения и наличие обременений, затем — разрешение опеки по двум младшим детям (до 15 дней) и, при необходимости, согласие супруга; только после этого подписывайте единый договор и подавайте документы на регистрацию в Росреестр.

Альтернативы и исполнение сделки

Альтернативы прямой продаже всего участка:

• Продажа единым договором всеми четырьмя сособственниками одному покупателю — основной и наиболее простой путь (см. блок 1 и 4), не требующий нотариуса и не запускающий преимущественное право;
• Выдел долей в натуре или раздел участка, если это позволяет градостроительная и земельная документация, с последующей продажей отдельных участков;
• Дарение долей внутри семьи (например, консолидация долей на одном взрослом собственнике) — но дарение доли ребёнка всё равно требует предварительного разрешения опеки по ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (цитата > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ выше), а выгода ребёнка проверяется органом опеки;

• Выкуп долей детей родителем с согласия опеки и предоставлением детям равноценного имущества — также под контролем органа опеки.

Исполнение:

• договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме, переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре;
• вырученные за доли младших детей средства должны быть зачислены на их счета (номинальные/банковские) под контролем органа опеки, что и является типичным условием выдачи разрешения;
• за детей-собственников договор подписывают законные представители, 21-летняя дочь подписывает сама.

Вывод: оптимальный вариант — единый договор купли-продажи всего участка всеми сособственниками одному покупателю с предварительным разрешением опеки по двум младшим детям и, при необходимости, согласием супруга; средства детей зачисляются на их счета. Альтернативно возможны выдел/раздел, но они сложнее и также проходят через контроль органа опеки.

Самостоятельность 21-летней дочери и регистрация перехода права

Совершеннолетняя дочь (21 год) обладает полной гражданской дееспособностью и совершает сделки самостоятельно, без чьего-либо согласия или разрешения.

1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
   — п. 1 ст. 21 ГК РФ

Это подтверждает вывод блока 3: её участие оформляется собственной подписью в договоре и в заявлении о регистрации, а не каким-либо «согласием».

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре и осуществляется в установленный срок.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: 21-летняя дочь подписывает договор сама как полноправный собственник своей доли; вместе с вами и остальными сособственниками подаёте единое заявление о регистрации перехода права — регистрация проводится в течение 7 рабочих дней (при подаче напрямую в Росреестр) или иных сроков в зависимости от способа подачи.

Судьба денежных средств младших детей при продаже их долей

Вырученные за доли детей средства — это имущество самих детей, родители распоряжаются им исключительно в интересах ребёнка и под контролем органа опеки.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Применительно к продаже долей это означает, что орган опеки, выдавая разрешение, как правило, требует обеспечения имущественных прав ребёнка: зачисления вырученной суммы на счёт ребёнка либо одновременного приобретения ребёнку равноценного имущества. Средства детей не могут быть произвольно израсходованы родителями — они зачисляются на счёт, открытый на имя ребёнка (или номинальный счёт), и используются в его интересах.

Вывод: деньги, вырученные за доли 9- и 12-летних детей, подлежат зачислению на их счета под контролем органа опеки; именно такое обеспечение (зачисление средств или предоставление равноценного имущества) обычно является условием выдачи разрешения на продажу. Расходовать эти средства в интересах детей можно с соблюдением правил распоряжения имуществом подопечного.