Отец решил безвозмездно передать принадлежащую ему долю в квартире своему малолетнему сыну (5 лет). Квартира находится в общей долевой собственности, доли распределены поровну между всеми членами семьи (отец, мать, двое детей). Недвижимость ранее приобреталась с использованием средств материнского капитала, однако обязательства по выделению долей уже исполнены (доли выделены всем членам семьи, включая детей). В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения об обременениях отсутствуют.
Юридически значимым является вопрос о форме сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость между близкими родственниками — отцом и его несовершеннолетним ребенком. Законодательство устанавливает, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если они совершаются не одновременно с отчуждением всех долей по одной сделке. Поскольку здесь дарится только одна доля (отца), а остальные доли остаются у других участников, эта сделка подпадает под требование об обязательном нотариальном заверении. При этом исключение для дарения между близкими родственниками (например, родителем и ребенком) в данном случае не действует — оно применяется только к простому дарению недвижимости целиком, а не к отчуждению доли в общей собственности.
Кроме того, поскольку одаряемый является малолетним ребенком (до 14 лет), договор от его имени будет подписывать законный представитель (чаще всего родитель). Однако в данной ситуации даритель (отец) и представитель ребенка (отец или мать) могут совпадать или быть разными лицами, что создает дополнительные правовые риски с точки зрения представительства и требует повышенного контроля за законностью сделки, который и обеспечивает нотариус. Нотариальное удостоверение в данном случае также подтверждает, что права малолетнего ребенка не нарушаются, и исключает возможные споры в будущем.
Таким образом, позиция нотариуса о необходимости нотариального удостоверения договора дарения доли правомерна и является обязательным требованием закона. Утверждение сотрудников МФЦ о возможности принятия документов в простой письменной форме юридически некорректно для сделок с долями в общей долевой собственности, не подлежащих одновременному отчуждению всеми участниками. Факт использования материнского капитала для приобретения квартиры и предыдущее исполнение обязательств по выделению долей не отменяет общих правил об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями. Отсутствие обременений в ЕГРН подтверждает, что квартира не находится в залоге или под арестом, но на процедуру регистрации данной сделки напрямую не влияет — ключевым является форма самого договора, а не состояние обременений.
Согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В рассматриваемой ситуации отец намерен подарить долю (1/4) в праве общей долевой собственности на квартиру, то есть объект недвижимости, своему несовершеннолетнему сыну. Оба — отец и сын — являются гражданами, следовательно, заключение такого договора в простой письменной форме не допускается. Нотариус верно указал на необходимость нотариального удостоверения, тогда как заявление сотрудников МФЦ о возможности принять документы без нотариуса основано на ошибочном толковании закона. Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора, не удостоверенного нотариально, будет невозможна — орган регистрации прав откажет в регистрации.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Сама по себе статья 209 ГК РФ, закрепляющая право собственника отчуждать своё имущество, не создаёт исключения из правила о нотариальной форме. Отец как собственник доли вправе её подарить, но лишь с соблюдением требований закона к форме сделки. То обстоятельство, что одаряемый — его несовершеннолетний ребёнок, не меняет правовой природы договора: даритель и одаряемый остаются гражданами, а следовательно, требование пункта 3 статьи 574 ГК РФ сохраняет силу. Аналогично и статья 246 ГК РФ, прямо разрешающая участнику долевой собственности дарить свою долю, не освобождает такой договор от обязательного нотариального удостоверения. Таким образом, все ссылки на общую правоспособность собственника или на специальные права сособственника не отменяют императивного правила о форме сделки.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Факт использования материнского капитала при приобретении квартиры и последовавшее выделение долей всем членам семьи (включая детей) не вводит дополнительных ограничений на форму договора дарения после того, как обязательство по выделению долей уже было исполнено и зарегистрировано в ЕГРП. Поскольку в выписке ЕГРН отсутствуют записи об обременениях, никаких законных препятствий для распоряжения отцом своей долей (помимо соблюдения нотариальной формы) не усматривается. Вместе с тем, само по себе происхождение имущества — с использованием материнского капитала — не отменяет действие пункта 3 статьи 574 ГК РФ и не позволяет заменить нотариальное удостоверение простой письменной формой.
Для регистрации перехода права собственности на основании договора дарения от отца к пятилетнему сыну потребуются: нотариально удостоверенный договор дарения (в трёх экземплярах — для сторон и для органа регистрации), заявление о государственной регистрации (подаваемое нотариусом или сторонами), документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт отца, свидетельство о рождении ребёнка), документ-основание возникновения права собственности отца на долю (например, договор купли-продажи или соглашение о выделении долей), выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий регистрацию права отца, а также нотариальное согласие матери ребёнка (как законного представителя одаряемого) на принятие дара, если договор от имени ребёнка будет подписывать она. Хотя в предоставленном контексте НПА отсутствуют нормы, регулирующие дачу согласия законным представителем на сделку ребёнка, следует руководствоваться статьёй 37 ГК РФ и нормами Семейного кодекса РФ (в частности, статьёй 60 и статьёй 64), согласно которым при дарении несовершеннолетнему нотариально удостоверенное согласие законного представителя не требуется, если представитель сам подписывает договор от имени одаряемого (однако при дарении, когда выгодоприобретатель — ребёнок, согласие не нужно; но для регистрации потребуется паспорт законного представителя и свидетельство о рождении). Дополнительно, поскольку доля отца, вероятно, является общим совместным имуществом супругов (учитывая, что квартира приобретена в браке), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги — матери ребёнка, на совершение сделки. Эта норма содержится в статье 35 Семейного кодекса РФ и не отменяется тем, что доли уже выделены: выделение долей не прекращает режима общей совместной собственности супругов на имущество, нажитое во время брака, если иное не установлено брачным договором. Поскольку данная норма отсутствует в приведённом контексте, её необходимо дополнительно проверить, однако на практике без такого согласия регистрация может быть приостановлена.
