Как выделить долю ребенку-инвалиду с тяжелым психическим расстройством, если нотариусы отказывают из-за невозможности личной подписи

Обязанность выделить долю дочери при покупке дома с материнским капиталом была нарушена

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - после снятия обременения с жилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.03.2023 № 471) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2024 № 441) б 1 ) после ввода в эксплуатацию дома блокированной застройки - в случае реконструкции дома блокированной застройки;
— п. 15(1) Правил направления средств материнского капитала, утв. Пост. Правительства РФ

Приобретение дома осуществлялось с использованием средств материнского капитала, поэтому сестра по прямому предписанию закона обязана была оформить жильё в общую собственность с дочерью, определив размер долей по соглашению, причём в установленный срок — в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала. Невыделение доли дочери является нарушением этой обязанности. Это, однако, не означает, что дом можно просто продать: сначала доля дочери должна быть определена и зарегистрирована — либо во внесудебном порядке (через соглашение об определении долей), либо, при препятствиях, на основании решения суда.

Вывод: обязанность оформить дом в общую долевую собственность с дочерью остаётся неисполненной; перед продажей долю дочери необходимо определить и зарегистрировать, иначе сделка будет проведена с нарушением закона и повлечёт риски признания её недействительной.

Путь 1 (основной): признание дочери недееспособной и установление над ней опеки — решение проблемы личной подписи

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
   — п. 1 ст. 29 ГК РФ

1. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. 2. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
   — п. 1 ст. 32 ГК РФ

Поскольку дочь — несовершеннолетняя от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ), её сделки требуют письменного согласия законных представителей. Но в силу тяжёлого психического расстройства она не в состоянии ни расписаться, ни понимать значения своих действий, поэтому нотариус правомерно не может удостоверить сделку с её личным участием (ст. 44 Основ нотариата: содержание сделки должно быть зачитано вслух участникам, а рукоприкладчик подписывает «по поручению» и «в присутствии» гражданина — что здесь невозможно). Практически судьба сделки зависит от признания дочери недееспособной.

Процедура признания недееспособной установлена главой 31 ГПК РФ:

1. Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами. (В редакции федеральных законов от 25.11.2013 № 317-ФЗ; от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 3. Дело об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами может быть возбуждено на основании заявления родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства. 4. Заявление об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами подается в суд по месту жительства данного гражданина, а если гражданин помещен в медицинскую организацию, оказывающую психиатрическую помощь в стационарных условиях, или стационарную организацию социального обслуживания, предназначенную для лиц, страдающих психическими расстройствами, по адресу этих организаций.
   — ч. 2, 4 ст. 281 ГПК РФ

Заявление вправе подать мать (как близкий родственник — ч. 2 ст. 281 ГПК РФ). Дело подсудно районному суду по месту жительства дочери (а если она помещена в стационарную медицинскую организацию или организацию социального обслуживания — по её адресу). Суд при наличии данных о психическом расстройстве обязательно назначает судебно-психиатрическую экспертизу (ст. 283 ГПК РФ). Приопасности участия дочери в заседании для неё или окружающих дело рассматривается по месту нахождения дочери (ст. 284 ГПК РФ).

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Ст. 44 Основ нотариата в данной ситуации неприменима напрямую, так как предполагает личное обращение гражданина и его поручение другому лицу подписать — а дочь не может выразить такое поручение. После признания дочери недееспособной именно опекун (мать) становится её законным представителем и совершает сделку от её имени (п. 2 ст. 32 ГК РФ), и личная подпись дочери вовсе не требуется.

Вывод: для преодоления барьера с личной подписью необходимо подать в районный суд заявление о признании дочери недееспособной по ст. 281–284 ГПК РФ, пройти судебно-психиатрическую экспертизу и, после вступления решения в силу, получить акт органа опеки о назначении опекуна (матери). После этого именно опекун — мать — от имени дочери совершает сделки с её долей, и личная подпись дочери не требуется.

Разрешение органа опеки на продажу дома и судьба доли дочери (обязательное условие сделки)

Даже после определения доли дочери её продажа без предварительного разрешения органа опеки и попечительства невозможна:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 1, 3, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Из приведённых норм следует: отчуждение доли дочери (как имущества подопечной / несовершеннолетнего ребёнка) во всех случаях требует предварительного письменного разрешения органа опеки. Заявление подаёт мать; орган опеки обязан дать ответ в письменной форме не позднее чем через 15 дней со дня подачи, отказ должен быть мотивирован. Практика опеки допускает продажу жилья с долей ребёнка лишь при одновременном приобретении (либо предварительном приобретении и регистрации) для неё другого жилья не меньшей площадью/стоимостью либо при зачислении вырученной за её долю суммы на её личный номинальный счёт, открытый опекуном (расходование — исключительно в интересах ребёнка, с отчётом опекуна). Просто «потратить деньги на содержание дочери» при продаже без одновременного приобретения жилья опека обычно не разрешает — это прямо связано с охраной её имущественных прав; однако если семья планирует купить новое жильё взамен, разрешение выдают при условии выделения дочери доли в новом доме.

Кроме того, сделка по продаже доли несовершеннолетней подлежит нотариальному удостоверению:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ)
— ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: продажа дома возможна только после получения мотивированного предварительного разрешения органа опеки, которое, как правило, выдаётся при условии одновременного (или предварительного) выделения дочери доли в приобретаемом взамен жилье либо зачисления её доли выручки на личный счёт под опекой. Сделка подлежит нотариальному удостоверению (доля несовершеннолетней в общей собственности).

Если орган опеки или нотариус откажут — порядок обжалования

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 1, 3, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Отказ органа опеки в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке опекуном (матерью) либо прокурором (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Если орган опеки отказывается рассматривать вопрос до признания дочери недееспособной или необоснованно отказывает в разрешении, его отказ обжалуется в суде.

Если нотариус отказывает в удостоверении сделки (в том числе из-за невозможности получить личную подпись дочери, пока она не признана недееспособной), этот отказ подлежит обжалованию:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: оба отказа (органа опеки и нотариуса) могут быть оспорены в районном суде по месту нахождения соответствующего органа/нотариуса. Однако главный «узел» проблемы — отсутствие у дочери статуса недееспособной: именно его нужно устранить в первую очередь через суд по делу о признании недееспособной, после чего большинство последующих процедур (опека, нотариус, регистрация) становится выполнимым.

Риски продажи без выделения доли и без разрешения опеки

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — ст. 168 ГК РФ, п. 2

Пока доля дочери не выделена, весь дом формально принадлежит сестре — но у дочери есть вытекающее из закона право на долю (п. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Если сестра продаст дом без определения доли дочери и без разрешения опеки, сделка будет совершена с нарушением закона и посягнёт на права несовершеннолетней (интересы третьего лица), что влечёт её оспоримость/ничтожность (ст. 168 ГК РФ) и риск иска со стороны органа опеки или прокурора о возврате имущества. Орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении такой сделки (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: продажа дома до выделения доли дочери и получения разрешения опеки сопряжена с реальным риском признания сделки недействительной по иску органа опеки или прокурора с возвратом имущества и возмещением убытков. Единственный законный путь — последовательно: признать дочь недееспособной, выделить её долю, получить разрешение опеки на продажу (при условии приобретения жилья или зачисления средств на её счёт), затем провести нотариально удостоверенную сделку.