Бывшая жена хочет продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок: нужно ли согласие отца и куда обращаться

Требуется ли согласие органа опеки или второго родителя на продажу квартиры только потому, что в ней прописан несовершеннолетний, не являющийся собственником

Факт регистрации (прописки) ребёнка по месту жительства сам по себе не создаёт у него права собственности на квартиру — собственником остаётся мать. Поэтому согласие отца и органа опеки на продажу требуется не из-за самой прописки, а лишь при наличии особых обстоятельств (ребёнок — собственник доли, ребёнок под опекой, квартира — совместно нажитое имущество).

Орган опеки даёт согласие на отчуждение жилья, где проживают дети, только если ребёнок относится к одной из специальных категорий — находится под опекой/попечительством либо остался без попечения родителей:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Это означает, что применительно к обычному несовершеннолетнему, который не находится под опекой, не является собственником квартиры и проживает с матерью-собственником, разрешения органа опеки при продаже не требуется. Правило п. 4 ст. 292 ГК распространяется на лиц под опекой или оставшихся без попечения. Ребёнок 10 лет по общему правилу проживает с родителями — под опеку не передаётся, а родитель не является его опекуном в смысле ст. 35 ГК.

Однако если ребёнок является собственником доли в этой квартире (например, выделена при приватизации, куплена на средства материнского капитала, подарена или получена по наследству), то распоряжение его имуществом возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Из п. 2 ст. 37 ГК и п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо следует: отчуждение доли ребёнка (а продажа квартиры влечёт отчуждение и его доли) без предварительного разрешения органа опеки недопустимо. При этом п. 3 ст. 60 СК распространяет на родителей правила ст. 37 ГК, поскольку родители управляют имуществом ребёнка как его законные представители.

Вывод: одно лишь то, что ребёнок прописан в квартире, не даёт отцу права требовать согласия на продажу и не требует разрешения органа опеки. Но если ребёнок — собственник доли (маткапитал, приватизация, дар, наследство) или находится под опекой — без предварительного разрешения органа опеки и попечительства продажа невозможна, а сделка будет оспоримой.

Нужно ли согласие бывшего супруга, если квартира — совместно нажитое имущество (куплена в браке)

Судьба требования согласия отца зависит от того, является ли квартира совместно нажитым имуществом бывших супругов или личным имуществом матери. Имущество, нажитое во время брака, — общая собственность супругов независимо от того, на имя кого оно оформлено:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

К личному имуществу (не требующему согласия супруга) относится имущество, приобретённое до брака, полученное по наследству или в дар:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — ст. 36 СК РФ, п. 1

Если квартира куплена в браке на общие доходы и при разводе раздел имущества не произведён, она остаётся в совместной собственности бывших супругов. Тогда при продаже требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, а его отсутствие даёт право оспорить сделку в течение года — это прямо предусмотрено п. 3 ст. 35 СК:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Комментируя п. 3 ст. 35 СК: указанный пункт устанавливает, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на сделку не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении, по правилам ст. 173.1 ГК. Квалификация такой сделки приведена в п. 1 ст. 173.1 ГК:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недейст
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Из п. 1 ст. 173.1 ГК следует: сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия, — оспоримая и может быть признана недействительной по иску лица, чьё согласие требовалось (здесь — отца).

Вывод: если квартира куплена в браке на общие средства и раздел имущества не производился — она остаётся совместной собственностью, и её продажа без нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга законом не допускается (п. 3 ст. 35 СК), а отец вправе оспорить сделку в суде в течение года (п. 3 ст. 35 СК, п. 1 ст. 173.1 ГК). Если же квартира — личное имущество матери (до брака, наследство, дар — п. 1 ст. 36 СК), её согласие отца не требуется, и продажа без него правомерна.

Куда обращаться и какие последствия, если сделка совершена без необходимого согласия

Если мать всё же совершает продажу, когда согласие было необходимо (ребёнок — собственник доли, либо квартира — совместно нажитая, либо ребёнок под опекой), отец вправе оспорить сделку через суд как оспоримую по п. 1 ст. 173.1 ГК:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недейст
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Признанная недействительной сделка не влечёт юридических последствий: стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре — возместить стоимость:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Из п. 2 ст. 167 ГК следует: результатом успешного оспаривания сделки о продаже квартиры будет возврат квартиры в прежнее состояние прав (восстановление прежнего собственника/сособственников), если имущество можно вернуть в натуре.

Если продажа доли ребёнка без разрешения опеки уже произошла, орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора и возврате имущества подопечного:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Что касается срока на оспаривание сделки, совершённой без согласия супруга, — он составляет один год и установлен п. 3 ст. 35 СК:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод: при попытке продажи без необходимого согласия отец должен незамедлительно обратиться в орган опеки и попечительства (если затронуты права ребёнка-собственника) и/или в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1 ГК) и применении последствий недействительности — возврате квартиры (п. 2 ст. 167 ГК). Срок оспаривания — один год со дня, когда отец узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК).

Что делать, если продажа уже состоялась или органы отказываются вмешаться, и какие доказательства нужны

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимость является единственным доказательством существования такого права, а его оспаривание возможно только в судебном порядке:

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — п. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Если сделка уже зарегистрирована, отец подаёт в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1 ГК, п. 3 ст. 35 СК) и применении последствий недействительности — возврате квартиры (п. 2 ст. 167 ГК). Срок оспаривания — один год со дня, когда отец узнал или должен был узнать о сделке, что прямо закреплено в п. 3 ст. 35 СК:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если затронуты права ребёнка-собственника и орган опеки не реагирует на обращение, отец подаёт жалобу в прокуратуру, а также вправе сам предъявить иск от имени ребёнка как его законный представитель (родители действуют в интересах детей).

Доказательства, которые понадобятся отцу в суде:

1. Выписка из ЕГРН — на чьё имя оформлена квартира, статус собственности, дата регистрации права.
2. Документы об основании приобретения (договор купли-продажи/дарения, свидетельство о приватизации) — совместная либо личная собственность.
3. Свидетельство о заключении/расторжении брака — период приобретения относительно брака.
4. Решение суда или соглашение о разделе имущества — осталась ли квартира общей.
5. Сведения об участии материнского капитала и выделении долей детям.

Вывод: спор подведомствен районному суду по месту нахождения недвижимости, срок оспаривания — один год (п. 3 ст. 35 СК). Отец может действовать через орган опеки, прокуратуру и суд (в том числе от имени ребёнка-собственника), опираясь на выписку ЕГРН, документы об основании приобретения и данные о разделе имущества.