Требует ли опека открыть счета детям при продаже квартиры, если доли уже выделены в другом жилье?

Обязан ли кто-либо (СФР, опека) выделять детям доли именно в той квартире, где использован маткапитал

Обязанность оформить жильё в общую долевую собственность родителей и детей возникает из факта использования средств материнского капитала на приобретение конкретного жилого помещения:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это значит: обязанность привязана к «жилому помещению, приобретённому (построенному) с использованием средств материнского капитала». В вашей ситуации такой объект — первая квартира в новостройке (2017 г., оплачена частично маткапиталом). Именно по ней в своё время давалось нотариальное обязательство.

Определение размера долей при этом производится не поровну на весь объект, а исходя из средств маткапитала, вложенных в покупку:

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по ¼ доли каждому. Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли - продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей. На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек). Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было. Отказывая в удовлетворении иска Н.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016) от 22.06.2016

Это принципиально: даже если бы доли выделялись в первой квартире, они были бы небольшими — пропорционально сумме маткапитала, а не «по 1/5 каждому». Требование опеки «внести 3–4 % от выручки» вообще не следует ни из какой нормы о маткапитале — закон говорит о выделе доли в имуществе, а не о перечислении денег на счёт ребёнка.

Когда финансовые обязательства по маткапиталу снимаются самим законом — например, при банкротстве застройщика и выплате возмещения публично-правовой компанией:

При выплате публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) возмещения, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Фонд запрашивает в Фонде пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальных органах сведения об использовании гражданином, которому выплачивается такое возмещение, либо супругом (супругой) указанного гражданина средств (части средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона
— ч. 1 ст. 10.1 ФЗ № 256-ФЗ

В вашем случае застройщик обанкротился, но дом достроила другая компания, и в 2023 г. вы получили квартиру в собственность. Если при этом Фонд развития территорий (или иной механизм) возвращал/перенаправлял средства маткапитала — часть 1 ст. 10.1 прямо предполагает запрос сведений об их использовании. Какой именно механизм у вас сработал (компенсация, перевод обязательств, достройка за счёт инвестора), влияет на то, куда «уехал» маткапитал, — этот факт нужно подтвердить справкой из СФР.

Вывод по этому вопросу: обязанность по оформлению прав детей была привязана к жилью, приобретённому с использованием маткапитала (первая квартира 2017 г.). Действующие нормы прямо устанавливают лишь такую обязанность и не предусматривают её замещения денежной выплатой ребёнку в виде процента от выручки. Исполнена ли эта обязанность выделом долей в другой квартире либо судьбой средств при банкротстве застройщика — вопрос следующего блока и зависит от подтверждённых фактов.

Считается ли исполненным обязательство, если доли детям выделены в другой квартире

Практика ВС РФ исходит из того, что обязательство по оформлению жилья в общую собственность детей должно быть исполнено, и суд при разделе имущества прямо ставит этот вопрос на обсуждение сторон:

Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение. Пример. К. обратилась с иском к бывшему супругу В. о разделе квартиры, которая была приобретена ею и В. в период брака за счет их общих доходов, кредитных средств, а также средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность В. (⅔ доли) и их совершеннолетнего сына Д. (⅓ доли). Истец просила признать жилое помещение совместно нажитым имуществом и определить ей и ответчику по ⅓ доли каждому в праве общей собственности на квартиру. Учитывая, что у К. и В., помимо совершеннолетнего сына Д. имеется также несовершеннолетняя дочь Н., обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность на всех членов семьи после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру, после чего К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н. Данные требования К. судом были удовлетворены.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016) от 22.06.2016

Из этого следует подход: закон преследует цель наделить детей имуществом (долей), а не сохранить их долю непременно в исходном объекте. Если родители компенсировали право детей, предоставив им доли в другом жилом помещении, назначение обязательства (обеспечить несовершеннолетних жильём) достигнуто.

Отдельно: денежные средства маткапитала — это средства целевой господдержки, а не собственность ребёнка, подлежащая возврату ему в виде 3–4 % выручки. Ребёнок имеет право собственности лишь на конкретное полученное имущество и доходы:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод по этому вопросу: если доли детям уже выделены в другой квартире, приобретённой родителями (по 1/5 каждому, права зарегистрированы в ЕГРН), цель использования маткапитала — обеспечить детей жильём — реализована. Надлежащее исполнение подтверждается выписками ЕГРН и соглашением о выделении долей, и это ваша главная защита. Обязанность «дополнительно зачислить детям деньги с продажи первой квартиры» ни из ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, ни из практики ВС РФ не вытекает.

Вправе ли опека требовать разрешения и «зачисления денег», если дети в продаваемой квартире долей не имеют

Компетенция опеки ограничена распоряжением имуществом, принадлежащим самому несовершеннолетнему. Общее правило:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

И применительно к недвижимости:

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Обратите внимание: разрешение опеки требуется, когда продаётся имущество подопечного и несовершеннолетний — собственник доли. Если в первой (продаваемой) квартире дети доли не имеют (собственность только родительская), формально сделка не затрагивает имущественные права детей — они не собственники этого объекта.

Региональный регламент для Нижнего Новгорода (по месту вашей ситуации) очерчивает те же границы — разрешение нужно только по сделкам с имуществом несовершеннолетнего:

Предварительное разрешение администрации района города Нижнего Новгорода на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется в случаях: 1) сдачи имущества несовершеннолетнего в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; 2) отчуждения имущества несовершеннолетнего (продажа, мена или дарение); 3) совершения сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; 4) раздела имущества несовершеннолетнего или выдел из него долей; 5) снятия денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему; 6) совершения любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего.
— п. 1.2 Административного регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Из перечня видно: п. 1.2 касается сдачи внаём, отчуждения, раздела и уменьшения стоимости имущества несовершеннолетнего. Продажа квартиры, где дети не собственники, в этот перечень не попадает.

Вывод по этому вопросу (ветка «дети не собственники первой квартиры»): если по выписке ЕГРН собственниками первой квартиры являются только родители, а дети в ней доли не имеют, то получение предварительного разрешения опеки по ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ не требуется, и требование «открыть счёт и положить 3–4 %» лишено законного основания. Совет: получите письменный ответ опеки с указанием нормы, на которой основано требование, — если его нет, требование неправомерно и может быть обжаловано (см. блок о процедуре).

Ветка «опека усматривает, что продажа затрагивает интересы детей» и как это оспорить

Если опека считает, что родители обязаны сохранить имущественное обеспечение детей (например, чтобы не ухудшить положение детей, в обеспечение которого выделялись доли), она вправе требовать сохранения уровня обеспеченности. Но это должен быть мотивированный акт, а не устное указание.

Разрешение или отказ должны быть письменными, срочными и мотивированными, и подлежат обжалованию:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Процедуру регламентирует и федеральный закон об опеке (та же ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ): срок в пятнадцать дней, письменная форма, право оспорить решение в судебном порядке заинтересованным лицам, а также прокурором. На это же указывает региональный регламент: разрешение выдаётся администрацией района г. Нижнего Новгорода в письменной форме.

Что касается «зачисления 3–4 % на счёт»: закон говорит не о перечислении процентов от выручки, а о распоряжении долями детей в конкретном имуществе и об их сохранении. Родители как законные представители обязаны действовать в интересах детей, но объём их обязанностей определяется законом, а не размером, предложенным сотрудником опеки:

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

Права родителей не безграничны, но и вменяемая обязанность должна опираться на норму. Требование открыть на имя ребёнка счёт и внести туда деньги имеет основание лишь тогда, когда ребёнку и в самом деле причитаются денежные средства (например, его доля выкупается). Если дети — не собственники продаваемой квартиры, причитающихся им денег нет.

Вывод (ветка «опека настаивает»): если опека отказывает в согласовании или письменно требует зачисления процентов, такое решение можно обжаловать — закон прямо предусматривает судебное оспаривание мотивированного отказа (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Порядок обжалования (административное судопроизводство, конкретный срок обращения в суд) следует уточнить применительно к вашему району и дате получения отказа; устное требование «открыть счета» юридической обязанности не создаёт — добивайтесь письменного мотивированного ответа с указанием нормы права.

Гарантии для родителей и риски оспаривания сделки

Даже если вред интересам ребёнка не причинён, закон защищает несовершеннолетнего особым образом — и это создаёт риски, о которых стоит знать:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта норма — источник требований опеки: любые действия, «влекущие уменьшение имущества подопечного», требуют предварительного разрешения. Для вас это означает: если кто-то (в том числе сама опека или прокурор) сочтёт, что продажа первой квартиры косвенно «уменьшает имущество детей» (например, потому что часть цены квартиры связана с маткапиталом), сделку попытаются оспорить. Но такая позиция была бы несостоятельной, если дети не собственники этой квартиры: уменьшаться нечему, их имущество не затронуто.

В случае обнаружения отчуждения без разрешения опека обязана обратиться в суд с требованием о расторжении договора — но только если сделка не к выгоде подопечного:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Практический риск снимается документами: выписками ЕГРН по обеим квартирам (подтверждающими, кто собственник первой и что дети — собственники долей во второй), соглашением о выделении долей, справкой СФР об использовании маткапитала. Эти документы показывают, что имущественное положение детей не ухудшилось.

Вывод по этому вопросу: ваша главная защита — доказать, что интересы детей не затронуты: дети не собственники продаваемой квартиры, а их доли уже оформлены в другом жилье. При таком доказывании оспаривание сделки бесперспективно, а требования опеки о зачислении денег на счета не имеют под собой нормы.