Могут ли отказать в использовании маткапитала на покупку жилого дома, если потолки 2,30 м и нет ванной?

Достаточно ли для маткапитала, что дом «жилой» по выписке, или СФР проверяет потолки и ванную

Закон предъявляет к помещению, покупаемому на маткапитал, требование быть жилым — то есть отвечать санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Для вашего дома это означает: сам по себе статус «назначение жилое» в ЕГРН — необходимое, но не единственное условие. СФР смотрит, является ли помещение пригодным для постоянного проживания, то есть соответствует ли оно требованиям Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47. Именно этим и объясняется «проверка», о которой вы говорите.

Дальше ключевой вопрос — какие конкретно требования из Положения № 47 относятся к высоте потолков и к наличию санузла.

Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. 26.
— п. 22 Положения, утв. ПП РФ № 47

Обратите внимание: п. 22 устанавливает минимум 2,5 м (2,7 м — для отдельных климатических районов) именно для комнат и кухни. Ваши 2,30 м формально ниже этого порога. Но это требование из раздела II, который применяется к признанию помещения жилым, а решает вопрос о пригодности не СФР, а межведомственная комиссия органа местного самоуправления (п. 7–8 Положения № 47). Отдельной нормы, дающей СФР право самостоятельно пересчитывать высоту потолков и отказывать, в законе нет — СФР лишь запрашивает сведения о признании помещения непригодным.

Теперь про ванную — это как раз ваша главная «страшилка», и здесь закон на вашей стороне.

В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653) 13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. 14.
— п. 12 Положения, утв. ПП РФ № 47

Это означает, что отсутствие ванной (водопровода и канализированной уборной) внутри дома — прямо разрешённая ситуация для одно- и двухэтажного дома в поселении без централизованных сетей. Ваш дом одноэтажный, туалет и летний душ есть. Отсутствие санузла в техплане — это не основание для отказа: п. 12 Положения № 47 отдельно допускает отсутствие канализированной уборной в таких домах. То есть ни потолки, ни отсутствие ванной не входят в перечень самостоятельных оснований отказа.

Вывод по вопросу 1: сам по себе факт «потолки 2,30 м» и «нет ванной» не является основанием отказа по закону. Отказ возможен только тогда, когда дом официально признан непригодным для проживания (или аварийным) либо когда отсутствует специальное заключение о пригодности, о чём — ниже. Если дом в ЕГРН значится жилым и не признан непригодным, отказ по причине «низкие потолки и нет ванной» был бы незаконным.

Исчерпывающий перечень оснований отказа СФР: признан ли дом непригодным

Закон содержит закрытый (исчерпывающий) перечень оснований, по которым СФР вправе отказать.

В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка);
— ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Как видите, перечня «высота потолка» или «наличие/отсутствие ванной» здесь нет вовсе. Ближайшее к вашей ситуации основание — только признание помещения непригодным для проживания.

наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2019 № 37-ФЗ ) 8 1 ) отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 495-ФЗ) 9) несоответствия лица, подавшего заявление о распоряжении, требованиям, предусмотренным статьей 11 2 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 10) перевода пенсионных накоплений на формирование пенсионных резервов в качестве единовременного взноса по договору долгосрочных сбережений в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.07.2023 № 299-ФЗ) 11) остатка средств материнского (семейного) капитала, превышающего 10 000 рублей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 3.
— п. 8 ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

То есть отказ в принципе возможен, если СФР по межведомственному запросу получит сведения о том, что дом уже признан непригодным для проживания или аварийным (п. 13 Положения № 47: непригодность устанавливается по вредным факторам — износ конструкций, недопустимые микроклимат, шум, вибрация, излучение).

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. 34. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г.
— п. 33 Положения, утв. ПП РФ № 47

Из этого следует практический вывод: СФР смотрит не на потолки и ванную, а на наличие официального акта о непригодности. Если ваш дом такой комиссией не признавался (а дом 1980 года, жилой, купля-продажа идёт — признаков аварийности нет), основания п. 8 у СФР отсутствуют. Отсутствие ванной и высота потолков — это обстоятельства, из-за которых признание непригодным не производится автоматически: они не названы в п. 33 среди оснований непригодности.

Вывод по вопросу 2: перечень оснований отказа закрытый и не включает ни высоту потолков, ни отсутствие ванной. Если дом не признан непригодным и не аварийным, отказ по этим мотивам неправомерен.

Новая развилка: заключение о пригодности дома — требуется ли оно при простой купле-продаже

Здесь важная оговорка, которая зависит от того, как именно вы оформляете сделку. В перечне оснований отказа появилось отдельное основание.

отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 495-ФЗ) 9) несоответствия лица, подавшего заявление о распоряжении, требованиям, предусмотренным статьей 11 2 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 10) перевода пенсионных накоплений на формирование пенсионных резервов в качестве единовременного взноса по договору долгосрочных сбережений в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.07.2023 № 299-ФЗ) 11) остатка средств материнского (семейного) капитала, превышающего 10 000 рублей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 3. Территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации не позднее чем через один рабочий день с даты вынесения соответствующего решения направляет лицу, подавшему заявление о распоряжении, уведомление об удовлетворении или отказе в удовлетворении его заявления.
— п. 8-1 ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Обратите внимание в тексте п. 8-1: заключение о соответствии дома требованиям и пригодности действует один год и оформляется в порядке, установленном Правительством РФ. В Правилах № 862 это заключение фигурирует как обязательный документ только для направления средств на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) дома (пп. «д» п. 10-4). А при покупке готового жилого дома действует другой вид расхода, не предполагающий представления заключения о пригодности:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Из п. 1 ч. 1 ст. 10 видно: средства направляются «на приобретение жилого помещения … путем безналичного перечисления … физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения». Для этого вида расхода (покупка готового дома у продавца-собственника) ни ФЗ № 256-ФЗ, ни Правила № 862 не устанавливают обязанности представлять заключение о пригодности. Ваша же дополнительная обязанность при любом способе приобретения — оформить дом в общую собственность всех членов семьи:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Поэтому при прямой купле-продаже готового жилого дома заключение о пригодности не требуется, и в рамках такой сделки низкие потолки/отсутствие ванной как критерий «пригодности» вообще не оцениваются. Если же ваша сделка оформлена как компенсация затрат на строительство/реконструкцию либо как ипотека на строительство по подряду — тогда заключение оформляет межведомственная комиссия органа местного самоуправления, и отсутствие санузла/высота потолков могут стать предметом её оценки.

Вывод по вопросу 3: при прямой покупке готового жилого дома по договору купли-продажи представление заключения о пригодности законом не предусмотрено (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ); оно обязательно лишь для случаев компенсации затрат на строительство/реконструкцию дома.

Возможен ли отказ, если СФР посчитает дом «не соответствующим»: позиция Верховного Суда

Чтобы ответ был полным, разберу и противоположную ветку — когда СФР ссылается не на формальные пункты, а на то, что покупка «не улучшает жилищные условия». Верховный Суд такую логику допускает, но только применительно к непригодному жилью.

Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пример. Решением районного суда отказано в удовлетворении иска К. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, обязании направить указанные средства на улучшение жилищных условий в связи с заключением договора купли-продажи квартиры. Суд установил, что истец по договору купли-продажи приобрела квартиру. Другого жилого помещения К. и ее четверо несовершеннолетних детей не имеют. При этом суд установил, что жилой дом, в котором была приобретена квартира, на основании акта обследования помещения и составленного на его основе заключения признан органом местного самоуправления аварийным и подлежащим сносу. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пунктом 1 части 3 статьи 7 и пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2006 г. № 256-ФЗ установлено, что лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, направив их на улучшение жилищных условий путем приобретения (строительства) жилого помещения, осуществляемого посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствуясь названными нормами, пришел к правильному выводу о том, что направление средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, расположенного в доме, непригодном для проживания, не ведет к достижению установленной Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. 17 № 256-ФЗ цели – улучшению жилищных условий семьи истца.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для вас это важно так: ВС признаёт отказ законным, когда дом уже признан аварийным/непригодным — тогда деньги не ведут к улучшению условий. Ваш дом аварийным не признан; отсутствие ванной и низкие потолки не тождественны непригодности. Значит, аналогия с этим примером не работает, и отказ по мотиву «не улучшает условия» без официального акта о непригодности был бы неправомерен.

Вывод по вопросу 4: судебная практика не поддерживает отказ по мотиву низких потолков или отсутствия санузла. Аргумент о «неулучшении жилищных условий» применяется судами лишь к домам, официально признанным непригодными для проживания.

Процедура проверки, сроки и как действовать при отказе

СФР рассматривает заявление в короткий срок и проверяет сведения по межведомственным каналам — в том числе о непригодности дома.

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 28.12.2022 № 569-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 1 1 . Документы (копии документов, сведения), необходимые для вынесения решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении, запрашиваются территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в органах, предоставляющих государственные услуги, органах, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, если указанные документы (копии документов, сведения) находятся в распоряжении таких органов либо организаций. Запрос указанных документов (копий документов, сведений) осуществляется в рамках межведомственного информационного взаимодействия с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Для вас это значит: решение должны принять в пределах пяти рабочих дней (максимум 12 рабочих дней, если запросы не пришли вовремя), запрашивая данные в органах местного самоуправления и жилищного надзора об отсутствии/наличии признания дома непригодным. То есть СФР проверяет не ваши потолки, а официальные реестры.

Если отказ всё же придёт — его можно обжаловать.

Решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или в установленном порядке в суд. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 7. В случае удовлетворения заявления о распоряжении территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации обеспечивает перевод средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении в порядке и сроки, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) Статья 9. Перевод средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации и учет их в бюджете Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 1. Средства материнского (семейного) капитала переводятся из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по заявке Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации . Порядок перевода средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации , предусматривающий в том числе периодичность и сроки перевода, объем переводимых средств, устанавливается Правительством Российской Федерации.
— ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

В уведомлении об отказе должны быть изложены конкретные основания (ч. 4 ст. 8). Если в уведомлении будет указано «высота потолка 2,30» или «отсутствие ванной» — это обжалуемое решение: такое основание не входит в закрытый перечень ч. 2 ст. 8. Жалоба подаётся в вышестоящий орган СФР либо в суд в порядке КАС (оспаривание решения госоргана). Письменных ходатайств для обращения в вышестоящий орган закон не предусматривает.

Вывод по вопросу 5: решение принимается в срок 5 рабочих дней (до 12 при задержке межведомственных ответов); отказ обжалуется в вышестоящий орган СФР или в суд, а основание отказа в уведомлении обязано быть конкретным и входить в перечень ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ.

Если последует отказ: судьба задатка/аванса и деньги

Отдельно разберу денежные последствия отказа, поскольку вы уже собираете документы и, вероятно, вносили аванс.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 380 ГК РФ

Если деньги вносились по предварительному договору, важно, как он оформлен: сумма считается задатком только при письменном соглашении о задатке, иначе она — аванс.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Для вас это означает: если отказ СФР в маткапитале не зависит от вашей вины и обязательство прекращается из-за невозможности исполнения, задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 381), а если он оформлен как аванс — возвращается как неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Практический смысл: при отказе в маткапитале вы вправе требовать возврата уплаченного аванса/задатка; на удерживаемую продавцом сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда он узнал о неосновательности удержания. Но чтобы не потерять задаток по п. 2 ст. 381, в предварительный договор лучше включить условие, что отказ СФР в распоряжении маткапиталом — основание для возврата без ответственности.

Вывод по вопросу 6: отказ СФР не лишает вас права на возврат аванса/задатка; при невозможности исполнения задаток возвращается, а на удерживаемую сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. Риск удержания задатка снимается прямым условием в договоре об отказе в маткапитале.

Нужно ли оформлять «узаконение» санузла/перепланировку для признания дома жилым

Отдельно по вашему опасению про санузел (не отмечен в техплане). Правила о переустройстве и перепланировке с согласованием в органе местного самоуправления установлены только для помещений в многоквартирных домах.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Из этой нормы прямо следует: переустройством закон называет установку/перенос инженерных сетей и санитарно-технического оборудования именно «помещения в многоквартирном доме». Ваш объект — индивидуальный жилой дом, к которому режим согласования переустройства по гл. 4 ЖК РФ не применяется. Соответственно, отсутствие записи о санузле в техническом плане не создаёт для вас обязанности проводить его «узаконение» или согласовывать установку ванной.

А само отсутствие ванной (водопровода и канализированной уборной) в одноэтажном доме в поселении без централизованных сетей — ситуация, которую закон прямо допускает:

В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653) 13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. 14.
— п. 12 Положения, утв. ПП РФ № 47

Вывод по вопросу 7: проводить переустройство/перепланировку или «узаконивать» санузел для сделки с маткапиталом не требуется — правила согласования касаются только помещений в многоквартирных домах (ст. 25 ЖК РФ), а к индивидуальному жилому дому не применяются, и отсутствие канализированной уборной прямо допускается п. 12 Положения № 47.