Как купить дом в деревне за материнский капитал без ипотеки: порядок оформления, список документов и куда подавать

Допустима ли прямая покупка жилого дома за материнский капитал у продавца-физлица

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Норма прямо разрешает направить средства МСК на приобретение жилого помещения через любую не противоречащую закону сделку, причём безналичным перечислением непосредственно физическому лицу, отчуждающему жильё. Это значит, что схема «я покупаю дом у собственника, а СФР перечисляет деньги ему» законна — риэлтор и ипотека не требуются.

1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ

Распоряжение оформляется заявлением о распоряжении, которое подаётся в территориальный орган СФР (Социального фонда России) напрямую либо через МФЦ; именно в заявлении указывается, что средства направляются на улучшение жилищных условий путём покупки дома.

1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи.
   — ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ

Поскольку ребёнку уже 4 года, трёхлетний срок ожидания, установленный для «прямой» (безкредитной) покупки, соблюдён — заявление можно подавать хоть сейчас. Ипотека при вашей схеме вообще не нужна; безкредитная покупка возможна именно по истечении трёх лет, что у вас и выполнено.

1. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
   — ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Приобретаемый дом должен находиться на территории РФ — деревенский дом этому соответствует. Дополнительно закон ориентирует на то, что объект должен отвечать требованиям жилого помещения и быть пригодным для проживания; ветхий, аварийный или непригодный дом за МСК купить не удастся.

За счет средств материнского (семейного) капитала владелец сертификата вправе приобрести загородный дом, соответствующий требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. М. обратилась в суд с иском к пенсионному органу, в котором просила признать решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала незаконным, обязать удовлетворить заявление истца и направить средства материнского капитала, удостоверенного государственным сертификатом, на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору с банком. Требования мотивированы тем, что истец имеет троих детей, и ею получен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. М. заключила с банком кредитный договор с целью приобретения объектов недвижимости. На заемные средства М. приобрела земельный участок с расположенным на нем жилым домом. 37 Решением пенсионного органа в удовлетворении заявления М. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала с целью улучшения жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья отказано в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 8 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о государственной поддержке семей). Решением районного суда решение пенсионного органа признано незаконным. Ответчик обязан направить средства материнского (семейного) капитала М. в размере 428 026 руб.
— п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.07.2018 № 2/2018

Суды подтверждают: за счёт МСК владелец сертификата вправе приобрести (в том числе загородный/деревенский) дом, но при условии его соответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Поэтому до сделки проверьте назначение объекта в ЕГРН («жилой дом») и его реальную пригодность.

Что это значит для вас: покупка дома с участком у единственного собственника без ипотеки за счёт МСК — законный и рабочий вариант. Ипотека не обязательна, а для безкредитной покупки ваш ребёнок уже перешагнул возрастной порог. Но предметом оплаты МСК может быть только жилой дом: земельный участок средствами МСК не оплачивается — его вы покупаете за свои деньги либо он переходит в составе общей сделки, но за счёт МСК покрывается стоимость именно дома.

Вывод: Дмитрий вправе купить дом за материнский капитал напрямую у собственника-физлица; сертификат «работает» без ипотеки, поскольку ребёнку 4 года. Оплачивать за счёт МСК можно только жилой и пригодный для проживания дом (не землю и не непригодный объект).

Требования к договору купли-продажи дома и земельного участка

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
   — п. 1 ст. 549 ГК РФ

Договор продажи недвижимости — это отдельный письменный документ, по которому продавец передаёт покупателю недвижимое имущество (в вашем случае — жилой дом, а при желании и земельный участок).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

В договоре обязательно должны быть данные, позволяющие точно определить объект: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение. Без этого условие о предмете не согласовано, и договор считается незаключённым — поэтому характеристики переписывайте строго из выписки ЕГРН.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Если в доме на момент продажи проживают лица, сохраняющие право пользования (например, зарегистрированные жильцы), их перечень с указанием прав — существенное условие договора. Если таких лиц нет, это тоже стоит зафиксировать.

1. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки).
   — п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Для оплаты приобретаемого дома в заявлении в СФР указываются сведения из договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, сведения о вашем зарегистрированном праве на дом и сведения из заключения о пригодности дома для проживания (оформленного не ранее чем за один год до подачи заявления).

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации; до регистрации исполнение договора не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Без записи в ЕГРН вы не станете собственником.

Что это значит для вас: договор нужно составить как единый письменный документ с точными характеристиками дома и участка, ценой, порядком расчётов, указанием на оплату части цены средствами МСК, перечисляемыми СФР на счёт продавца, и на рассрочку доплаты, если цена дома больше суммы МСК. Сначала регистрируется переход права в Росреестре, и только потом подаётся заявление в СФР.

Вывод: ключевой документ — письменный договор купли-продажи с точной идентификацией дома и участка (ст. 549, 554 ГК РФ), условием об оплате части цены средствами МСК и порядком расчётов; переход права обязательно регистрируется в Росреестре (ст. 551 ГК РФ), после чего заявление о распоряжении подаётся в СФР.

Порядок действий и куда подавать документы

1. Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.
   — п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Правила, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 862, детально устанавливают виды расходов, порядок подачи заявления и перечень документов — именно они определяют вашу «пошаговую» процедуру.

1. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки).
   — п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Для оплаты приобретаемого жилого помещения (дома) в заявлении указываются: сведения из зарегистрированного договора купли-продажи; сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на дом; и сведения из заключения о соответствии жилого дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления. Это заключение — обязательный документ именно для дома (а не для квартиры).

1. При личном обращении в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов: (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 31.03.2020 № 383, от 24.03.2023 № 471) а) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 № 77) б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания; в) основной документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя; г) основной документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, - в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат, либо если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства либо реконструкция дома блокированной застройки осуществляются супругом лица, получившего сертификат;
   — п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

При личном обращении в СФР заявление подаётся в письменной форме с предъявлением основного документа, удостоверяющего личность заявителя и подтверждающего регистрацию по месту жительства (пребывания); если стороной сделки выступает супруг — представляется и его удостоверение личности. Часть сведений СФР запрашивает сам.

1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
   — ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ

Заявление рассматривается СФР в срок не более пяти рабочих дней с даты приёма со всеми документами (при непоступлении межведомственных ответов срок может продлеваться — не более 12 рабочих дней). По итогам выносится решение об удовлетворении или отказе.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на счет эскроу
   — п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Средства МСК перечисляются в безналичном порядке на банковский счёт физического лица, отчуждающего жилое помещение, то есть напрямую продавцу — наличных вы не получаете.

Как выстраивается последовательность с учётом этих норм:
Чтобы заявление было принято, по п. 8 Правил № 862 договор купли-продажи должен быть уже зарегистрирован, а ваше право — зарегистрировано в ЕГРН (это прямо следует из подпунктов «а» и «б» процитированной нормы). Поэтому логика такая: сначала договор и регистрация права, затем заявление о распоряжении с обязательным заключением о пригодности дома. Отсутствие заключения — самостоятельное основание для отказа (п. 8.1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ). Проверку «непригодности/аварийности» дома СФР проводит сам запросом в местную администрацию и жилищный надзор (ч. 1.3 ст. 8), поэтому статус дома в ЕГРН и в местных реестрах стоит выяснить заранее.

Вывод: документы подаются в территориальный орган СФР (либо через МФЦ, либо электронно) — но по смыслу п. 8 Правил № 862 уже после регистрации права в Росреестре. Обязательный набор: заявление, паспорт, данные сертификата, зарегистрированный договор купли-продажи, сведения ЕГРН о вашем праве и заключение о пригодности дома для проживания; при участии супруга — его паспорт и (для последующего оформления долей) нотариальное согласие. Решение — 5 рабочих дней (до 12 при межведомственных задержках), деньги перечисляются безналичнно продавцу.

Обязательство выделить доли детям и супругу

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Закон прямо обязывает вас (и вашего супруга, если он есть) оформить приобретённый с использованием МСК дом в общую собственность вас, супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. Это не формальность: распорядиться МСК без принятия такого обязательства нельзя.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016

Верховный Суд подтверждает, что жилое помещение, купленное с использованием МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению — то есть дети становятся сособственниками в силу закона, а не по доброй воле родителей.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Ребёнок имеет право собственности на имущество, приобретённое на его средства, а родители при управлении имуществом ребёнка связаны правилами о распоряжении имуществом подопечного. Поэтому впоследствии продать или обременить детские доли без разрешения органа опеки нельзя.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Если доли соглашением не установлены, они считаются равными; закон допускает определение долей соглашением всех участников. Практически доли определяются соглашением об определении долей и регистрируются в ЕГРН.

Что это значит для вас: если вы состоите в браке, в доме получат доли и супруга, и каждый ребёнок, включая того, с рождением которого получен сертификат. Если вы не в браке, доли выделяются вам и детям. В договоре купли-продажи целесообразно сразу предусмотреть оформление дома в общую долевую собственность членов семьи либо оформить письменное обязательство о выделении долей. Неисполнение этого обязательства — самостоятельный риск: СФР и прокуратура могут требовать выделения долей в судебном порядке.

Вывод: до/при распоряжении МСК вы принимаете обязательство выделить доли в праве на дом всем детям и супруге (при наличии брака) и впоследствии оформляете их в ЕГРН; доли по умолчанию равны, а их конкретный размер определяется соглашением.

Согласие супруга и режим общего имущества

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

По общему правилу при распоряжении общим имуществом предполагается согласие второго супруга; сделка может быть оспорена только по его требованию и лишь если доказано, что контрагент знал о его несогласии.

необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее ‒ ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли- продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). Федеральным законом от 21 июня 1997 г.
— п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 19.10.2016 № 3/2016

Верховный Суд разъясняет: нотариально удостоверенное согласие супруга требуется для сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации. Приобретение дома само по себе распоряжением не является, поэтому на саму покупку нотариальное согласие супруги формально не обязательно.

Что это значит для вас: при покупке дома (приобретении) согласие супруги на сделку не требуется. Однако если по ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ вы обязаны оформить дом в общую собственность вас, супруги и детей, то при последующем оформлении её доли и при любом будущем распоряжении этим домом (продажа, залог, обременение) её участие и нотариальное согласие потребуются — это сделка по распоряжению недвижимостью.

Вывод: для самой покупки дома нотариальное согласие супруги не обязательно; оно необходимо при последующем выделении ей доли и при распоряжении домом в будущем (ст. 35 СК РФ, п. 10 Обзора ВС РФ от 19.10.2016 № 3/2016).

Риски и ответственность за нецелевое использование материнского капитала

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Мошенничество при получении выплат, т.е. хищение средств социальных выплат путём представления заведомо ложных или недостоверных сведений либо умолчания о фактах, — уголовно наказуемое деяние. Это касается любых схем «обналичивания» МСК, покупки у родственников фиктивного жилья, завышения цены дома или указания заведомо недостоверных сведений о пригодности дома.

1. нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка); 7) несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения, требованиям, установленным частью 7 статьи 10 настоящего Федерального закона, а также несоблюдения условия, установленного частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ) 8) наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2019 № 37-ФЗ ) 8 1 ) отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления;
   — п. 2, 3, 8, 8.1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ

Отказ в распоряжении средствами возможен, в том числе, если не соблюдён порядок подачи заявления, указано направление использования, не предусмотренное законом, или отсутствует заключение о соответствии жилого дома требованиям к жилому помещению и пригодности для проживания, либо если дом признан непригодным (аварийным). Заключение о пригодности действует один год со дня оформления.

Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы направляют запрос, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия, в органы местного самоуправления, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля об отсутствии или о наличии в отношении жилого помещения, приобретение которого в соответствии с заявлением о распоряжении планируется с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, информации о признании данного жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится данное жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
— ч. 1.3 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ

СФР самостоятельно направляет запросы в органы местного самоуправления и жилищного надзора, чтобы проверить, не признан ли дом непригодным для проживания или аварийным. Поэтому купить «аварийный» деревенский дом за МСК не получится — фонд это увидит.

Что это значит для вас: законная покупка реального, пригодного для проживания дома у стороннего продавца по рыночной цене не создаёт криминального риска. А вот завышение цены «на бумаге», фиктивная цена, отсутствие фактического заселения или покупка дома, который вы не собираетесь использовать для проживания семьи, могут быть расценены как нецелевое использование с уголовно-правовыми последствиями. Добросовестно оформленная сделка (реальный дом, реальная цена, фактическое вселение) риска не несёт.

Вывод: безопасная схема — реальный жилой пригодный дом по рыночной цене у независимого продавца, с фактическим использованием дома семьёй и обязательством выделить доли детям; любые схемы обналичивания МСК и фиктивные сделки влекут риск уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ.

Расчёты по цене дома: МСК, доплата и передача объекта

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на счет эскроу
   — п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

Средства МСК перечисляются СФР безналичным путём на банковский счёт физического лица, отчуждающего жилое помещение, то есть продавцу. Это значит, что получить МСК на руки или «доплатить» им наличными нельзя — продавец должен быть готов получить часть цены переводом от СФР.

1. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении: а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки).
   — п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

В заявлении в СФР указываются сведения из договора купли-продажи и о зарегистрированном праве — то есть моменту оплаты МСК предшествует зарегистрированная сделка. Если цена дома превышает размер МСК, разницу вы уплачиваете из собственных средств; условие о такой смешанной оплате и рассрочке части цены целесообразно прямо прописать в договоре, чтобы продавец понимал, что получит деньги в два этапа.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности на дом подлежит государственной регистрации; до регистрации исполнение договора не создаёт отношений с третьими лицами. Практически это означает, что правоустанавливающим результатом сделки становится запись в ЕГРН, а фактическая передача дома может быть удостоверена передаточным актом.

Что это значит для вас: при смешанной оплате (часть — вашими деньгами, часть — переводом от СФР) порядок расчётов нужно согласовать с продавцом заранее, поскольку СФР перечислит свою часть только после регистрации права и положительного решения. Доплата собственными средствами и порядок её внесения — это условия, которые стороны вправе определить в договоре; закон их не запрещает.

Вывод: оплата идёт смешанно — за счёт МСК (безналичным переводом продавцу) и за счёт ваших собственных средств. Порядок, размер и сроки доплаты стороны определяют в договоре купли-продажи, а передачу дома разумно зафиксировать передаточным актом. Сроки поступления МСК продавцу — 5 рабочих дней с даты решения (до 12 — при межведомственных задержках, ч. 1 и 1.4 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ).