Можно ли купить дом на материнский капитал, если второму ребенку нет 3 лет, и как оформить сделку, чтобы не отказали

Можно ли использовать маткапитал на покупку дома до 3 лет

Основное правило — право на маткапитал реализуется не ранее чем через 3 года со дня рождения ребёнка. Это прямо закреплено в двух нормах: в части 7 статьи 3 и части 6 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи
   — ч. 6 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: возраст старшего ребёнка (2 года) и младшего (6 месяцев) не даёт права на прямое распоряжение — по общему правилу нужно ждать, пока ребёнку, с рождением которого возникло право, исполнится 3 года. Именно поэтому продавец, если он ссылается на «3 года», частично прав.

Но у общего правила есть прямое исключение, и оно как раз про вашу цель — покупку жилья:

6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Обратите внимание на конструкцию нормы: исключение работает только тогда, когда оплата идёт через кредит или заём на приобретение жилья, оформленный в организации (в том числе банке). Прямой расчёт «мама — продавец» без кредита под это исключение не подпадает.

То же ограничение повторяется в ч. 7 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ:

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения (усыновления) предыдущего ребенка (детей), и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей, в связи с рождением (усыновлением) которых возникло указанное право, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 статьи 7 настоящего Федерального закона
— ч. 7 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ

Подзаконный порядок подтверждает, что оплата первого взноса/погашение кредита — это отдельный механизм, привязанный к кредитному договору:

В случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на: а) уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья
— п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Лицо, получившее сертификат, имеет право распорядиться средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в целях уплаты первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным по кредитному договору (договору займа), путем подачи заявления в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере, предоставившие указанные кредиты (займы)
— п. 12.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

ВЫВОД: Ждать до 3 лет нужно, если вы платите продавцу напрямую — без кредита или займа. Если покупка оформляется через ипотеку (или целевой заём на приобретение жилья в кредитной организации), маткапитал можно направить уже сейчас, не дожидаясь трёхлетия ребёнка: на первый взнос и (или) погашение основного долга и процентов. Продавцу, который «хочет деньги сразу», подходит именно схема с ипотекой/займом: банк перечисляет ему деньги, а СФР затем возмещает/гасит кредит средствами маткапитала.

Дом и участок — что именно можно оплатить маткапиталом

Закон допускает направление средств на приобретение жилого помещения по любой не противоречащей закону сделке, в том числе у физического лица прямо по договору купли-продажи:

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это значит, что покупать у частного продавца дом в посёлке законом не запрещено, и перечисление идёт безналичным путём на счёт продавца. Однако важно: маткапиталом покрывается жилое помещение. Земельный участок сам по себе жилым помещением не является — оплатить только «землю» маткапиталом нельзя, но в составе одной сделки покупка дома с участком проходит, если в договоре чётко выделена цена дома и цена земли и именно стоимость дома (жилого помещения) оплачивается средствами маткапитала, а участок — за счёт собственных средств.

Ключевое требование — объект должен быть именно жилым и пригодным для постоянного проживания:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

ВЫВОД: Приобрести дом с участком у частного продавца и оплатить дом маткапиталом можно; участок оплачивается своими средствами. В договоре нужно раздельно указать цену жилого дома и цену земельного участка, а дом должен иметь статус жилого и быть пригодным для постоянного проживания (не садовый дом и не аварийный объект). Если по документам объект числится «садовым домом», а не «жилым», это создаёт риск отказа — такой дом придётся сначала перевести в статус жилого.

Оформление долей детям — обязательное условие, чтобы «потом не было проблем»

Если вы используете маткапитал, вы обязаны выделить доли супругу и всем детям, включая первого и второго, с определением размера долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это не формальность: Верховный Суд прямо указал, что использование маткапитала обязывает исполнить обязательство о наделении правами всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей:

приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации).
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Размер долей определяется соглашением, а если он не определён — доли признаются равными:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

ВЫВОД: Чтобы сделку одобрил СФР и впоследствии не возникло претензий (в том числе при продаже дома), не позднее оформления права собственности вы обязаны выделить доли супругу и обоим детям — обычно по соглашению об определении долей, с регистрацией в Росреестре. По общему правилу доли можно определить и равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Игнорирование этого требования — самая частая причина последующих судебных споров и проблем при последующей продаже жилья.

Процедура: куда обращаться, сроки и что важно для продавца

Заявление о распоряжении подаётся в территориальный орган СФР (Фонд пенсионного и социального страхования), решение по нему принимается быстро:

1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
   — ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Состав документов и порядок перечисления денег определяются Правилами:

Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств
— п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

При ипотечном варианте заявление можно подать прямо через банк):

При обращении лица, получившего сертификат, или супруга лица, получившего сертификат, кредитная организация или единый институт развития в жилищной сфере направляет в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации документ (сведения) о предварительном одобрении заявки на предоставление кредита (займа) и с согласия лица, получившего сертификат, или супруга лица, получившего сертификат, заявление и документы, предусмотренные соответственно пунктом 12 или 13 настоящих Правил
— абз. 2 п. 12.1 Правил № 862

ВЫВОД: Обращаться нужно в СФР (лично, через МФЦ или через банк при ипотеке). Решение — в срок не свыше 5 рабочих дней с момента приёма полного пакета документов. Продавцу важно понимать: деньги он получит не сразу наличными, а безналичным перечислением на счёт по факту исполнения процедуры, поэтому «полная оплата в день сделки» возможна только за счёт кредита/займа, а не напрямую из маткапитала. Реалистичный для «деньги сразу» вариант — кредитный/заёмный, где банк платит продавцу в момент сделки, а маткапитал гасит долг.

Риск: обналичивание маткапитала недопустимо

Попытка получить деньги «наличными» в обход целевого использования, оформление фиктивных сделок или завышение цены ради вывода средств — это не просто риск отказа. Это уголовно наказуемое деяние:

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Дополнительный личный риск для ребёнка заложен в семейном праве — имущество, приобретённое на средства ребёнка, принадлежит ребёнку, а управление им ограничено:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

ВЫВОД: Любые схемы «обналичить» маткапитал (в том числе через фиктивную покупку, завышение цены или возврат денег продавцом наличными) подпадают под риск ответственности по ст. 159.2 УК РФ и оспаривания сделки. Безопасен только целевой путь: реальная покупка жилья, с оформлением через СФР/банк и оформлением долей детям.

Развилка в зависимости от того, как оформлена сделка, и региональный аспект

Ветка А. Покупка напрямую у продавца без кредита. Применима только после исполнения 3 лет ребёнку, с рождением которого возникло право (ч. 6 ст. 7, ч. 7 ст. 3 ФЗ № 256-ФЗ). Здесь оплата жилого помещения физическому лицу допустима напрямую (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), но привязана к сроку. Для «денег сразу» это не подходит.

Ветка Б. Покупка с ипотекой или целевым заёмщиком на жильё (кредитный потребительский кооператив, банк). Тогда маткапитал направляется на первый взнос и (или) погашение долга и процентов незамедлительно, без ожидания 3 лет (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ, п. 3 и 12.1 Правил № 862). Именно эта ветка отвечает запросу продавца «деньги сразу»: он получает оплату от банка в момент сделки, а маткапитал гасит кредит.

Ветка В. Прямая оплата, если ребёнку уже исполнилось 3 года. Тогда ограничение снимается полностью, и вы платите средствами маткапитала за дом напрямую.

Отдельно: часть субъектов РФ устанавливает собственный региональный маткапитал со своими условиями (в том числе собственными возрастными порогами и правилами использования). Поскольку ваш регион в вопросе не указан, проверить наличие и условия региональной выплаты необходимо по законодательству вашего субъекта — при наличии регионального капитала его нередко разрешено объединять с федеральным на одну покупку.

ВЫВОД: Реалистичная схема для продавца, желающего получить деньги сразу, — ветка Б (ипотека или целевой заём). Если кредитный вариант невозможен, придётся либо ждать 3 лет (ветка А/В), либо продавец принимает частичную оплату маткапиталом после достижения ребёнком 3 лет. Уточните ваш регион: возможно, у субъекта есть свой маткапитал, который удастся прибавить к федеральному.