Выселение и выписка из жилого помещения лица, отказавшегося от приватизации, при смене собственника на несовершеннолетнего ребенка

Выселение гражданина, не являющегося собственником, из дома, принадлежащего несовершеннолетнему

Анализ ситуации и правового статуса проживающего

Вы являетесь законным представителем своего несовершеннолетнего сына, который стал собственником частного дома. Проживающий в доме гражданин не является собственником, отказался от приватизации и, судя по всему, не является членом вашей семьи или семьи вашего сына.

"Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 675)

Однако это правило действует, если между прежним собственником и проживающим был заключен договор найма. В вашем случае, вероятно, такого договора нет, так как речь идет об отказе от приватизации. Важное значение имеет следующая норма:

"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292)

Таким образом, если проживающий был членом семьи прежнего собственника (например, родственником), то с переходом права собственности к вашему сыну его право пользования жилым помещением, как правило, прекращается. Если он не является членом семьи, то его проживание не имеет законных оснований.

Основания и порядок принудительного выселения

Для выселения необходимо установить, что гражданин утратил право пользования жильем и/или нарушает правила его использования.

1. Прекращение права пользования:
Как указано выше, переход права собственности может служить основанием для прекращения права пользования бывшего члена семьи прежнего собственника. Если проживающий не освобождает помещение добровольно, его можно выселить через суд.

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение... Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35)

2. Нарушение правил пользования жилым помещением:
Вы указываете на неуплату коммунальных услуг и бесхозяйственное содержание дома. Это является серьезным нарушением.

"Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии... Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 678)

"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение... виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 91)

"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30)

Хотя эта обязанность прямо возложена на собственника, лицо, фактически пользующееся помещением и допускающее его разрушение, также нарушает закон.

Для расторжения договора найма (если он был) по инициативе наймодателя также предусмотрены аналогичные основания:

"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 687)

Защита имущественных прав несовершеннолетнего собственника

1. Взыскание задолженности по коммунальным услугам:
Вы можете взыскать с проживающего всю сумму задолженности, а также пени за просрочку.

"Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 155)

"Наниматель жилого помещения... а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 155)

2. Возмещение ущерба, причиненного имуществу:
Если действиями проживающего дому причинен ущерб (например, из-за бесхозяйственного обращения), вы можете потребовать его возмещения.

"Вред, причиненный личности или имуществу гражданина... подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1064)

"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 15)

Порядок снятия с регистрационного учета (выписки)

Снятие с регистрации по месту жительства (выписка) производится на основании решения суда о признании утратившим право пользования жилым помещением и/или о выселении. После вступления решения суда в законную силу вам необходимо обратиться с этим решением в территориальный орган МВД (паспортный стол) для снятия гражданина с регистрационного учета.

Ваши права и обязанности как законного представителя

Вы действуете от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына.

"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 64)

"Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи... Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 60)

Ваши действия по защите имущества сына полностью правомерны. При этом важно отметить, что при обращении в суд за защитой прав ребенка государственная пошлина не взимается.

"При рассмотрении в судах дел о защите прав и законных интересов ребенка государственная пошлина не взимается." (Источник: Федеральный закон "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", статья 23)

Выводы и рекомендации

1. С чего начать: Вам необходимо подготовиться к судебному разбирательству. Это основной способ разрешения данной ситуации.

2. Какие документы (доказательства) собирать:

   • Документы, подтверждающие право собственности вашего несовершеннолетнего сына на дом (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРН).
   • Документы, подтверждающие ваши полномочия как законного представителя (свидетельство о рождении ребенка, ваш паспорт).
   • Документы, подтверждающие личность и регистрацию проживающего в доме гражданина (можно запросить через суд или адвоката).
   • Справки от управляющей компании, ресурсоснабжающих организаций о наличии и размере задолженности по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, вода и пр.) за период, когда домом фактически пользовался ответчик.
   • Акт обследования жилого помещения, составленный специализированной организацией или комиссией с привлечением представителей (например, БТИ, управляющей компании), подтверждающий неудовлетворительное техническое состояние дома (запущенность, разрушения), если таковое имеется. Можно также подготовить фотографии и видеозаписи.
   • Показания свидетелей (например, соседей), которые могут подтвердить, что проживающий только ночует в доме, не содержит его в порядке и не платит за коммуналку.

3. Порядок действий:

   • Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных спорах, для подготовки искового заявления и представления интересов в суде. Это особенно важно, поскольку дело затрагивает права несовершеннолетнего.
   • Подайте в районный суд по месту нахождения дома (г. Тверь) исковое заявление. В иске укажите следующие требования:
     • О признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением.
     • О выселении ответчика из жилого дома.
     • О снятии ответчика с регистрационного учета по месту жительства.
     • О взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг (с расчетом и приложением справок).
     • О взыскании с ответчика ущерба, причиненного имуществу (если будет проведена оценка).
   • Участвуйте в судебных заседаниях, представляйте доказательства.

4. Применяемые законы: В суде необходимо ссылаться на положения статьи 35 и 91 Жилищного кодекса РФ (выселение), статьи 292 Гражданского кодекса РФ (прекращение права пользования членами семьи прежнего собственника), статьи 155 ЖК РФ (задолженность по коммуналке), статей 15 и 1064 ГК РФ (возмещение ущерба). Ваши процессуальные права как представителя основаны на статье 64 Семейного кодекса РФ.

Поскольку ситуация комплексная и связана с защитой прав ребенка, настоятельно рекомендуется вести дело с участием профессионального адвоката.