Теперь о возможности расторжения зарегистрированной сделки по соглашению сторон. После того как переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, договор считается исполненным в части передачи права. Однако ст. 450 ГК РФ допускает расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором:
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Расторжение договора после регистрации перехода права влечёт необходимость обратного перехода права собственности от покупателя к продавцу. Такое расторжение должно быть оформлено письменно (ст. 452 ГК РФ), а затем на его основании стороны подают заявление в Росреестр для регистрации перехода права обратно. Никакого судебного решения при взаимном согласии не требуется. Таким образом, расторжение возможно, и оно не противоречит закону. Однако следует учитывать, что покупатель уже стал собственником, и соглашение о расторжении должно быть нотариально удостоверено, если исходный договор был нотариальным (для сделок с долями в праве общей собственности возможно). В любом случае форма соглашения должна соответствовать форме основного договора (ст. 452 ГК РФ):
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
Что касается необходимости уведомления риэлтора, в предоставленных нормах нет прямых указаний. Обязанность уведомлять может вытекать из агентского договора или договора возмездного оказания услуг, заключённого с риэлтором. Если по такому договору риэлтор уже получил вознаграждение за сделку, то последующее расторжение может повлечь обязанность возместить ему убытки или вернуть часть оплаты, если договором предусмотрено иное. Однако сам по себе закон не обязывает стороны уведомлять посредника о расторжении — это вопрос договорных отношений. В вашем случае, если риэлтор фактически организовал сделку, а вы расторгаете её без его участия, риэлтор может предъявить претензии на основании договора. Но юридически вы имеете право расторгнуть сделку без его уведомления, если договор с риэлтором не содержит условия о необходимости его участия в расторжении. Рекомендую проверить условия вашего договора с риэлтором.
Риски для сторон при самостоятельном расторжении связаны прежде всего с последствиями использования средств материнского капитала. Средства материнского капитала были направлены на покупку этой комнаты, и при расторжении сделки возникает обязанность вернуть их в бюджет Пенсионного фонда (СФР). В соответствии со ст. 7 256-ФЗ,
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Средства были использованы на улучшение жилищных условий (ст. 10 256-ФЗ). При расторжении договора купли-продажи и возврате комнаты продавцу цель использования средств считается не достигнутой, и продавец обязан вернуть средства материнского капитала в СФР. Невыполнение этой обязанности может быть квалифицировано как нецелевое использование средств, что влечёт ответственность, вплоть до уголовной (ст. 159.2 УК РФ — мошенничество при получении выплат). Однако если стороны расторгают сделку, покупатель возвращает комнату, а продавец — деньги, то продавец может использовать полученные от покупателя средства для возврата маткапитала. Риск в том, что покупатель может потребовать возврата всей суммы, а у продавца может не быть свободных средств, чтобы вернуть маткапитал. Кроме того, расторжение сделки при отсутствии выделенных долей детям не снимает с продавца обязанности выделить доли в будущем, если он снова станет собственником комнаты. В противном случае он может быть привлечён к ответственности за неисполнение обязательства перед СФР.
Отдельно следует оценить отсутствие согласия органов опеки. В контексте из НПА нет нормы, прямо требующей такого согласия при продаже жилья, приобретённого за маткапитал, если доли детям не выделены. Однако из общих принципов семейного и гражданского законодательства следует, что если бы доли были выделены, то продажа потребовала бы согласия опеки. В вашем случае доли не выделены, поэтому формально дети не являются собственниками, и согласие опеки не требуется. Это снижает один из рисков, но не устраняет проблему неисполнения обязательства по выделению долей. Таким образом, расторжение сделки без уведомления риэлтора возможно и имеет свои риски, связанные с возвратом маткапитала и возможными претензиями риэлтора, но в целом не является незаконным.
